Schwierige Wohnungssuche in Luzern: Leidet die Stadt unter Zugerisierung?
Dank tiefen Steuern ist die Stadt Luzern als Wohn- und Lebensort attraktiv. Dennoch lässt sich ein direkter Einfluss von Steuersenkungen auf Mieten und Preise aktuell nicht feststellen, wie eine Studie der Hochschule Luzern und von Wüest und Partner zeigt. Laut dem Papier liegt der Grund für die steigenden Mieten vielmehr im knappen Wohnungsangebot.
Leidet die Stadt Luzern unter einer «Zugerisierung»? Respektive: Gibt es einen direkten Zusammenhang zwischen sinkenden Steuern und steigenden Wohnungspreisen? Um dieser Frage auf den Grund zu gehen, gab die Stadt Luzern bei der Hochschule Luzern (HSLU – Wirtschaft; Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ) und Wüest Partner AG eine Studie zu Steuern und Immobilienpreisen in Luzern eine Studie in Auftrag.
Zunächst wurde für die Studie die Entwicklung der Steuerbelastung, des Wohnungsbestandes, der Mietpreisentwicklung sowie der finanziellen Tragbarkeit von Wohnkosten in Luzern unter die Lupe genommen. Es zeigte sich, dass sich Luzerns Standortattraktivität im Zuge der sinkenden Einkommenssteuern seit 2019 vor allem für höhere Einkommen hat und dass auf Angebotsseite der Wohnungsbau mit dieser Entwicklung jedoch nicht Schritt halten kann. Die Folge ist eine anhaltend angespannte Marktlage: Tiefe Leerstände bei den Mietwohnungen oder vielmehr ein tiefes Angebot im Eigentumsmarkt lassen die Preise steigen.
Darauf untersuchten die Studienautoren mittels der sogenannten «Synthetic Control Method», wie die Steuerbelastung die Immobilienpreise prägt. Die «Synthetic Control Method» ermöglicht laut Medienmitteilung der Stadt Luzern eine kausale Identifikation eines bestimmten Effektes (Steuersenkung) auf die Entwicklung der Immobilienpreise. Dabei wurde kein statistisch signifikanter Effekt von Steuersenkungen auf Immobilienpreise erkannt. Allerdings ist dies gemäss den Autoren wenig überraschend, weil die Steuersenkungen erst kürzlich erfolgt sind, die Preisentwicklungen nur bis und mit 2024 beobachtet werden können und der Immobilienmarkt träge auf Interventionen reagiert. - Ergänzend zur statistischen Analyse wurden in der Studie auch bereits bestehende Untersuchungen zum Thema miteinbezogen; Diese Studien zeigen, dass Steuersenkungen jeweils einmalig zu Mietzinssteigerungen führen.
Hängige BZO bremst in Luzern, Nachverdichtung kommt zögerlich voran
«Tiefere Steuern erhöhen zwar grundsätzlich die Standortattraktivität Luzerns als Wohn- und Lebensort, was steigende Immobilienpreise und Mieten zur Folge haben kann», resümiert die Stadt in ihrer Medienmitteilung. Da jedoch auch die Nachbargemeinden ihre Steuern senken, falle dieser Effekt gering aus. Laut Einschätzung der Studienautoren werden die aktuell feststellbaren starken Preissteigerungen im Angebotsmarkt vom knappen Wohnungsangebot verursacht: Während die hängige Revision der Bau- und Zonenordnung die Neubautätigkeit bremst, kommt die Nachverdichtung nur zögerlich voran. Damit bleibt die Marktlage sowohl im Miet- als auch im Eigentumswohnungsmarkt angespannt. - Die Studienautoren raten deshalb dazu, die vorhandenen Wohnraumreserven der Stadt Luzern zeitnah für die Wohnungsproduktion auszuweiten.
Wie die Stadt schreibt, sind bereits Massnahmen ergriffen worden, um mehr Wohnraum zu schaffen und preisgünstigen Wohnraum zu erhalten und auszubauen. So will man etwa die Baubewilligungsverfahren beschleunigen und städtische Areale im Baurecht an gemeinnützige Bauträgerschaften abgeben. Zudem solle die Revision der Bauzonenordnung eine qualitätsvolle Innenentwicklung ermöglichen. Weitere Massnahmen zu Förderung und Erhalt preisgünstigen Wohnungsangebots hat der Stadtrat in den Gegenvorschlägen zu den hängigen Wohnrauminitiativen und andererseits durch die beantragte Unterstellung unter das kantonale Gesetz über die Erhaltung von Wohnraum (GEW) präsentiert. Voraussichtlich werden diese Massnahmen kommenden Mittwoch und am 26. März im Grossen Stadtrat diskutiert. (mai/mgt)
Hier geht es zur Studie: www.stadtluzern.ch
