08:09 BAUBRANCHE

Bau- und Immobilienrecht: Augen auf bei Dienstbarkeiten

Teaserbild-Quelle: Zaubervogel / Pixelio.de

Was ist eigentlich eine Dienstbarkeit? Welche Arten einer Dienstbarkeit sind möglich? Und was kann mit einer Dienstbarkeit nicht vereinbart werden? Der nachfolgende Artikel soll Aufschluss über diese Fragen geben sowie Beispiele von möglichen Problemfällen im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten aufzeigen.

Von Silvia Eggenschwiler Suppan*

Unter einer Dienstbarkeit versteht man, wenn in Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit; Art. 730 ff. ZGB) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit; Art. 745 ff. ZGB) in der Weise belastet wird, dass sein Eigentümer (1) sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss (= dulden; positive Dienstbarkeit) oder (2) nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).

Bei einer Dienstbarkeit verhält sich der belastete Grundeigentümer passiv. Inhalt einer Dienstbarkeit ist also zwingend ein Dulden oder ein Unterlassen einer Handlung. Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Dienstbarkeit nur nebensächlich verbunden werden.

Praxisbeispiel: Es ist zulässig, dem Dienstbarkeitsberechtigten eine Unterhaltspflicht des Fuss- und Fahrwegs aufzuerlegen, wenn ihm hierfür ein Benützungsrecht eingeräumt worden ist.

Die Grundlast

Im Gegensatz dazu wird bei der Grundlast ein Grundeigentümer zur Vornahme einer Hauptleistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet (Art. 782 ff. ZGB).

Praxisbeispiel: Eine mittels einer Grundlast zu regelnde Verpflichtung ist zum Beispiel eine Wasserlieferungspflicht eines Grundstückeigentümers an einen anderen Grundstückeigentümer.

Nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit

Zudem können Pflichten, die einem Grundstückeigentümer bereits durch gesetzliche Vorschriften auferlegt worden sind, nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein. So ist ein Grundstückeigentümer, gestützt auf Art. 684 ZGB, bereits verpflichtet, übermässige Immissionen (zum Beispiel sehr starker Lärm) gegenüber einem Nachbarn zu unterlassen. Für eine solche Unterlassungspflicht ist die Vereinbarung einer Dienstbarkeit nicht erforderlich und damit auch nicht möglich.

Eng stehende Häuser

Quelle: Zaubervogel / Pixelio.de

Die alten Häuser stehen sehr eng zusammen, sodass oft Dienstbarkeiten, wie ein Wegerecht bestehen, damit die Besitzer der hinteren Gebäude ihr Liegenschaft erreichen können.

Praxisbeispiele:

Die prominentesten Beispiele von zulässigen Dienstbarkeiten sind:

  • Fuss- und Fahrwegrechte
  • Durchleitungsrechte
  • Baurechte (separates Eigentum an einem Haus, während das Grundstück, auf dem das Haus steht, dem ursprünglichen Eigentümer verbleibt)
  • Gewerbe- und Nutzungsbeschränkungen
  • Nutzniessungs- und Wohnrechte an Grundstücken

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