Bundesgericht präzisiert Festlegung für Anfangsmietzins in Altbauten
Das Bundesgericht hat präzisiert, wie ein Gericht den Anfangsmietzins in einer Altliegenschaft festsetzen muss, wenn der vereinbarte Mietzins vermutlich missbräuchlich war. Die Rechtsprechung bezieht sich auf Fälle, in denen weder Vergleichsobjekte noch offizielle Statistiken zu den ortsüblichen Mieten vorliegen.
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Altbauten. (Symbolbild)
Liegt ein Anfangsmietzins deutlich mehr als 10 Prozent über jenem des Vormieters, ist gemäss herrschender Rechtsprechung ein missbräuchlicher Mietzins zu vermuten, wenn sich die Erhöhung nicht mit der Entwicklung des Referenzzinssatzes für Hypotheken oder dem Landesindex für Konsumentenpreise erklären lässt. Dies führt das Bundesgericht in einem am Dienstag veröffentlichten Urteil aus.
Gelingt es dem Vermieter einer Altbauwohnung nicht, diese Vermutung zu erschüttern, muss das angerufene Gericht den Anfangsmietzins festlegen. Während das Bundesgericht es bisher als zulässig erachtete, bei fehlenden Beweisen der Parteien auf den Mietzins des Vormieters abzustellen, haben die Gerichte nun mehr Spielraum.
Mehrere Kriterien berücksichtigen
Gibt es Informationen wie kommunale oder kantonale Statistiken, die nicht von den Parteien stammen, darf ein Gericht diese berücksichtigen, selbst wenn sie nicht ausreichend differenziert sind. Im konkreten Fall hat sich das Waadtländer Kantonsgericht auf Zahlen des Bundesamts für Statistik gestützt.
Für die Bestimmung der ortsüblichen Mieten, waren die Statistiken nicht ausreichend detailliert. Das Waadtländer Gericht durfte gemäss Bundesgericht diese Zahlen beiziehen, den Merkmalen der Wohnung Rechnung tragen, den Mietzins des Vormieters berücksichtigen und diese Positionen aufgrund seiner Kenntnisse des lokalen Mietmarktes gewichten.
Es kam auf einen Anfangsmietzins von 1800 Franken, was vom Bundesgericht nicht beanstandet wird. Der Vormieter hatte 1562 Franken bezahlt. Die Liegenschaft aus den 1960er-Jahren liegt in Montreux am See. Der Vermieter verlangte von den neuen Mietern einen Anfangsmietzins von 2280 Franken, also 46 Prozent mehr als zuvor. Er begründete die Erhöhung mit der Höhe der quartierüblichen Mietzinse. (sda/pb)
(Urteil 4A_554/2021 vom 2.5.2022)
