Gekündigte Mietverträge: Gräben tun sich Genfs Immobilienpolitik auf
In Genf häufen sich Kündigungen von Mietverträgen, oft im Zusammenhang mit umfassenden Renovationen oder Neubauprojekten. Der Fall der gekündigten Mietverträge am Boulevard Carl-Vogt macht die grundlegenden Meinungsverschiedenheiten rund um den Genfer Immobilienmarkt sichtbar.
Quelle: Nasa Images
Genfersee und Genf aus dem Orbit.
Während die Zahl der Renovationen in den vergangenen Jahren stark gestiegen ist, erwerben institutionelle Investoren Liegenschaften zu extrem hohen Preisen. Über die Ursachen dieser Entwicklung gehen
die Ansichten der Mieterverbände und der Immobilienbranche jedoch deutlich auseinander.
Die geplanten Sanierungen von rund hundert Wohnungen am Boulevard Carl-Vogt sind kein Einzelfall. Auch in den Quartieren Servette und Augustins stehen Abbruch- und Neubauprojekte bevor. Dort versammelten sich Mieterinnen und Mieter am Mittwochabend vor den Büros des Eigentümers UBS, um zu protestieren.
Zwar bleiben Abbrüche und Neubauten aufgrund strenger gesetzlicher Vorgaben begrenzt, doch die Zahl der Renovationen nimmt markant zu. Laut kantonaler Statistik lag die Zahl der Umbauten vor 2022 fast
immer unter 300 pro Jahr. Seitdem wurde die Schwelle von 400 nicht mehr unterschritten. Im Zentrum der Kritik stehen Pensionskassen, Banken und Versicherungen.
Steuerbefreite Pesnisonkassen, belastete private Eigentümer?
Grosse Vermieter "kaufen um jeden Preis", weil sie davon ausgehen, nach den Renovationen dennoch profitabel zu sein, sagt SP-Nationalrat Christian Dandrès, Jurist beim Mieterverband ASLOCA. Als Beispiel nennt er die Carl-Vogt-Liegenschaften: Mäzen Metin Arditi hatte diese für 9,4 Millionen Franken erworben und sie rund 20 Jahre später, im Jahr 2020, für 129 Millionen Franken an die Pensionskasse des Kantons Basel-Stadt verkauft.
Für den Generalsekretär des Immobilien-Branchenverbands Chambre genevoise immobilière (CGI), Christophe Aumeunier, ist diese Entwicklung wenig überraschend. Die Ursachen sieht er jedoch anders: Private Eigentümer seien durch eine besonders hohe Besteuerung von Renditeliegenschaften sowie durch die Kosten verpflichtender energetischer Sanierungen stark belastet. Pensionskassen hingegen seien steuerbefreit und verfügten über umfangreiche Mittel. "Es gibt einen Parallelmarkt", räumt Aumeunier ein.
Dandrès beobachtet massive Immobilieninvestitionen insbesondere dann, wenn Erträge aus bundesnahen Finanzprodukten geringer ausfallen. Trotz "überrissener Preise" kalkulierten institutionelle. Käufer mit Renditen von vier bis fünf Prozent nach Abschluss der Sanierungen.
Ein Argument, das Aumeunier zurückweist. Für ihn erklären sich die hohen Kaufpreise vor allem durch den Mangel an verfügbaren Liegenschaften. Zudem kritisiert er, dass die ASLOCA den Neubau
nicht stärker fördere, um den Markt zu entlasten und die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Auch bezweifelt er, dass Pensionskassen in diesen Fällen tatsächlich übermässige Renditen erzielen. Sie seien gesetzlich verpflichtet, Immobilien in ihren Portfolios zu halten oder setzten auf Diversifikation zur Risikostreuung.
Unterschiedlich beurteilen ASLOCA und CGI auch die gesellschaftlichen Folgen der Kündigungen der Mietverträge. Dandrès spricht von "sozialer Zerstörung": Bewohner würden aus den Stadtzentren verdrängt, seien zu Untermieten gezwungen oder lebten unter prekären Bedingungen. Aumeunier entgegnet, Stadtzentren müssten lebendig bleiben und weiterhin auch für die Mittelschicht zugänglich sein.
Zeitlich befristete Miet- und Preisobergrenzen in Entwicklungszonen
Entsprechend gegensätzlich fallen die Lösungsansätze aus. Dandrès bereitet für die nächste Session in Bern parlamentarische Vorstösse vor. Diskutiert werden unter anderem zeitlich befristete Miet- und
Preisobergrenzen in Entwicklungszonen sowie ein "antispekulativer" Mechanismus zur Deckelung von Kaufpreisen in Abhängigkeit vom Mietertrag.
Aumeunier lehnt hingegen den Begriff der Spekulation ab und setzt auf Dialog. Angesichts der vom Staat vorgegebenen Fristen für energetische Sanierungen müsse noch in diesem Jahr eine Lösung gefunden werden.
