Bremst der Mieterschutz den Wohnungsneubau aus?

Ein beinahe unlösbares Problem? Wegen der Regulierungen, die Mieter schützen und für bezahlbaren Wohnraum sorgen sollen, lohnen sich Investitionen für institutionelle Anleger weniger und der Anreiz Wohnraum zu schaffen sinkt. Wie komplex die Situation ist, zeigt eine aktuelle Studie der Hochschule Luzern (HSLU).

Wohnraum in der Schweiz ist knapp. Wie sich die Lage entschärfen lässt, wird kontrovers diskutiert. Vorlagen zum Ausbau des Mieterschutzes sind Teil dieser Debatte. Institutionelle Anleger befürchten, dass strengere Regeln das Wohnungsangebot weiter verknappen und die Immobilienwerte sinken lassen könnten.

Für die Studie «Immobilienanlagen: Und jährlich grüsst das Murmeltier?» befragte die Hochschule Luzern (HSLU) von Ende Mai bis Mitte Juli 2026 insgesamt 249 Anleger*. Die Befragten sind bereits stark in Schweizer Wohnimmobilien investiert. Zugleich sehen sie in der zunehmenden Regulierung das grösste Hindernis für weitere Investitionen.

Anleger erwarten langfristig tiefere Mieten im regulierten Bereich

81 Prozent der befragten Immobilieninvestoren halten es für möglich, dass die zunehmende Regulierung den aktuellen Immobilienzyklus beendet. Damit steht die Regulierung unter den genannten Risiken an erster Stelle. Es folgen ein Einbruch des Wirtschaftswachstums (53 Prozent), ein Rückgang der Einwanderung (47 Prozent) und ein länger anhaltendes hohes Zinsniveau (41 Prozent). Als besonders einschränkend beurteilen die Investoren den Mieterschutz, Bau- und Nutzungsvorschriften sowie die Komplexität und Dauer behördlicher Verfahren.

53 Prozent der Investoren rechnen damit, dass Mieterschutzmassnahmen in einem stark regulierten Markt kurzfristig keinen Einfluss auf die Mieten haben. Langfristig erwarten 68 Prozent tiefere Mieten im regulierten Bereich. Laut Medienmitteilung der HSLU rechnen dort zudem 60 Prozent kurzfristig und 65 Prozent langfristig mit sinkenden Immobilienwerten. Auch bei den Kaufpreisen erwartet eine Mehrheit Rückgänge.

Je nach Anlegertyp gehen 65 bis 92 Prozent davon aus, dass strikt umgesetzte Mieterschutzmassnahmen das Wohnungsangebot verringern (Abbildung 2). Laut Studie investieren 78 Prozent der Befragten verstärkt in Regionen mit liberalem Mietrecht. «Es droht eine Art Teufelskreis: Die Befragten erwarten in stark regulierten Märkten eine Verschärfung der Wohnungsknappheit, womit die Mieten weiter steigen werden», ordnet Studienmitautor Stephan Kloess ein.

Pensionskassen wollen ihre Anlagen ausbauen

Die befragten Pensionskassen haben 25,1 Prozent ihres Gesamtvermögens in Immobilien angelegt. Im Vorjahr lag die Immobilienquote bei 24,3 Prozent. Die Pensionskassen wollen ihre Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien künftig deutlich ausbauen. Die Befragten halten es jedoch für offen, wie viel des zusätzlichen Kapitals in neue Wohnungen fliesst.

Knapp 70 Prozent der befragten Investoren befürchten, dass der Markt die hohen Anlagevolumina nur begrenzt aufnehmen kann. John Davidson, Mitautor der Studie, sagt dazu: «Immobilienpreise würden weiter steigen und damit die Renditen sinken.» Aus Sicht der Befragten könnte sich diese Entwicklung verstärken, wenn regulatorische Hürden Neubauten und Sanierungen erschweren. «Entscheidend für den Wohnungsmarkt ist also nicht allein die Frage, wie viel Kapital investiert wird», sagt Daniel Steffen. «Sondern ob daraus zusätzlicher und erneuerter Wohnraum entsteht.» (mgt/mai)

Die Studie kann hier heruntergeladen werden: www.hslu.ch

*Über die Studie: Die Studie «Immobilienanlagen: Und jährlich grüsst das Murmeltier?» untersucht zum fünften Mal die Anforderungen institutioneller Anleger an Immobilien- und Hypothekenanlagen. John Davidson und Daniel Steffen vom Institut für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) der Hochschule Luzern führten die Studie zusammen mit Stephan Kloess (KRE KloessRealEstate) durch. 
An der anonymisierten Online-Befragung von Ende Mai bis Mitte Juli 2026 nahmen 249 Anleger teil: 134 Pensionskassen und Sammelstiftungen, 52 Anlagestiftungsprodukte, 36 Fonds, 13 Versicherungen und erstmals 14 Family Offices. Die teilnehmenden Pensionskassen und Sammelstiftungen verwalten zusammen 724 Milliarden Franken. Das entspricht knapp 60 Prozent des gesamten Pensionskassenvermögens. Die Aussagen zu den Folgen der Regulierung geben Einschätzungen und Strategien der Befragten wieder. (mgt)