09:07 BAUBRANCHE

Quartalsbericht 2/2019: Mehr Gesuche bei sinkender Bausumme

Teaserbild-Quelle: Stefan Schmid

Der Abschwung im Schweizer Bauhauptgewerbe setzte sich im 2. Quartal fort. Ins Gewicht fiel dabei der Rückgang beim Wohnbau, stützend wirkten der Wirtschafts- und der Bürobau. Die Konjunkturaussichten für 2019 sindleicht eingetrübt,die Prognosen bleibenaberpositiv.

Das Schweizer Bauhauptgewerbe hat sich im 2. Quartal weiter abgeschwächt. Die Bausumme geplanter Projekte sank im Vergleich zum Vorjahresquartal gesamthaft um 2,7 %. Allerdings gingen erneut mehr Baugesuche ein (+0,5 %). Bei geringeren Ausprägungen setzte sich damit die Entwicklung des ersten Quartals fort, als die Bausumme zurückging (-3,0 %) und bei den Gesuchen eine Zunahme zu verzeichnen war (+0,7 %).

In den letzten drei Monaten waren auch die Zementlieferungen rückläufig. Verglichen mit dem wachstumsstarken Vorjahresquartal reduzierten sich die Zementlieferungen um 3,6 %. Im Vergleich zur Vorjahresperioderesultierte laut Cemsuisse, dem Verband der Schweizerischen Zementindustrie, im ersten Halbjahr 2019 kumuliert aber lediglich ein Rückgang von 0,2 %.

Wohnbau schwächt sich ab

Deutlicher korrigiert hat im 2. Quartal der Wohnbau. Die Bausumme verminderte sich gegenüber dem Vorjahresquartal gesamthaft um 1,4 %. Bereits im ersten Quartal ging die aufgrund von Wohnbaugesuchen ermittelte Summe gegenüber dem Vorjahr um 1,3 % zurück. Weiter abgeschwächt hat sich das Segment Renditeliegenschaften. Die Bausumme reduzierte sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,5 %. Trotz der Negativtendenz befand sich die Bausumme aber immer noch deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt.

Seit dem zweiten Vorjahresquartal zeigt die Bausumme des Segments Mehrfamilienhäuser einen negativen Trend. Mit Ausnahme des Schlussquartals des Vorjahres lagen alle Quartalswerte der Summe im Minus. Treiber der Bautätigkeit beim Wohnbau sind nach wie vor die tiefen Zinsen, bei denen Ökonomen noch einige Zeit keine Rückkehr ins positive Territorium sehen.

Selbstregulierung der Banken

Die Entwicklung von Leerständen und Preisen im Markt für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnun- gen beobachten die Finanzmarktaufsicht (Finma) und das Finanzdepartement (EFD) seit einiger Zeit mit Sorge. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat vor Überhitzungstendenzen sowie der Prob- lematik eines «Too big to fail» gewarnt. Vor allem bei Renditeliegenschaften könnten sich aufgrund hoher Belehnungen bei Zinserhöhungen Risikoexpositionen ergeben. 

Die Behörden und insbesondere die Finma drängten die Banken deshalb, für die Bemessung von Belehnung und Amortisation bei der Kreditvergabe vermehrt «konservativere» Kriterien als Massstab heranzuziehen. 

«Eine wirksame Anpassung der Selbstregulierung wäre sehr zu begrüssen», sagte Finma-Direktor Mark Branson Anfang April. Das Eidgenössische Finanzdepartement schickte bald darauf eine angepasste Eigenmittelverordnung (ERV) in die Vernehmlassung. Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) hat nun im Rahmen einer Selbstregulierung Änderungen beschlossen. Bei Hypo- thekarfinanzierungen von Renditeobjekten beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert neu 25 % (bisher 10 %). 

Dem Niederstwertprinzip entsprechend ist laut der SBVg eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert vollständig aus Ei- genmitteln zu finanzieren. Bei Renditeobjekten ist die Hypothekarschuld neu innerhalb von maximal zehn Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren (bisher 15 Jahre). Aufgrund der verschärften Bestimmungen geht die SBVg davon aus, dass die Behörden auf die ERV-Mass- nahmen verzichten. Ende August wird laut Mit- teilung der SBVg die Finma voraussichtlich über den Antrag entscheiden. Im Falle einer Anerkennung werden die verschärften Bestimmungen am 1. Januar 2020 in Kraft treten. 

Eigentum teurer, Mieten günstiger

Bei den Einfamilienhäusern lag die Bausumme im Vergleich zum Vorjahr insgesamt um 4,2 % tiefer. Damit bestätigt sich auch in diesem Segment bei der Bausumme der Negativtrend seit dem entsprechenden Quartal des Vorjahres. Dagegen erhöhten sich die Angebotspreise von Einfamilienhäusern in diesem Jahr. Dank sinken- der Hypothekarzinsen bleibt die Finanzierung so attraktiv wie nie zuvor. 

Gemäss dem von Immoscout24 und dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi berechneten «Swiss Real Estate Offer Index» stiegen die Preise in diesem Segment im Juni um 2,1 %, verglichen mit dem Vorjahr betrug die Preissteigerung im Juni sogar 3,9 %. Dagegen sanken die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Juni um 1,6 %, aber auf Jahresbasis legten auch diese zu (+1,4 %). Nach wie vor bestehen zwischen dem Miet- und Eigentumsmarkt grössere Unterschiede, stellt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) in einer Studie fest. 

Im Mietwohnungsmarkt hätten sich im vergangenen Jahr die Aussichten für Mieter verbessert. Als Gründe nennt das BWO die anhaltend starke Ausrichtung der Neubautätigkeit auf den Mietwohnungsmarkt sowie die geringere Zuwanderung mit einer leicht geringeren Zunahme ausländischer Haushalte als im Jahr zuvor (+0,9 %). Die anhaltende Abschwächung habe zu einer Entspannung auf dem Mietwohnungsmärkten geführt, die mittlerweile auch das unterste Mietpreissegment erreicht habe. In den beiden oberen Mietpreissegmenten gebe es mehr als genug freie Wohnungen. 

«Wie bereits im Vorjahr ist die Schweiz 2018 ausreichend mit Wohnraum versorgt gewesen», resümiert das BWO. In Städten bleibe aber der hohe Nachfragedruck nach günstigem Wohnraum bestehen. Gemäss dem «Swiss Real Estate Offer Index» erhöhten sich im Juni die Mietpreise zwar um 0,6 %, sanken aber auf Jahresbasis um 1,2 %. Regional entwickelten sich die Preise in den meisten Kantonen und Städten unauffällig. 

Einen leichten Anstieg der Angebotsmieten gab es in den Kantonen Luzern (+0,5 %), Waadt (+0,6 %) und Neuenburg (+0,9 %). Im Vergleich zum Vorjahresquartal rückläufig entwickelten sich die Investitionen in den Wohnbau in Luzern (-23,2 %) sowie in Neuenburg (-46,6 %) und der Waadt (-18,0 %), wie die Zahlen der Docu Media Schweiz GmbH zeigen. Tiefere Mieten verzeichneten dagegen die Kantone Baselland (-0,5 %), Tessin (-0,4 %), Schwyz (-0,7 %), und Zug (-0,8 %). Die Wohnbauinvestitionen reduzierten sich im Vergleich zum Vorjahr laut Docu-Media-Zahlen in Baselland (-35,0 %) sowie im Kanton Schwyz (-51,0 %), erhöhten sich aber in Zug (+88,3 %). 

Grossprojekte prägen Bürosegment

Die Bausumme für Projekte im Segment Bürobau ist in den vergangenen drei Monaten im Vergleich zum Vorjahr in die Höhe geschossen (+64,5 %), wobei auch der Basiseffekt zu berücksichtigen ist. Im 2. Quartal lag die Summe dennoch weit über dem Zehnjahresdurchschnitt. Im Vorquartal betrug der Rückgang noch 38,4 %. 

Der starke Anstieg des Investitionsvolumens im 2. Quartal ist vor allem auf Gesuche für Grossprojekte in den Kantonen Aargau und Zürich zurückzuführen wie den Ersatzneubau des Rückversicherers Swiss Re am Hauptsitz in der Stadt Zürich (250 Millionen Franken) sowie Gesamtsanierungen und Erweiterungen von Amtsgebäuden. Ohne Grossprojekte hätte sich im 2. Quartal die Summe negativ entwickelt. In einigen Regionen bleibt gemäss Wüest Partner die Vermarktung von Büroflächen anspruchsvoll. Während sich das Angebot in den Agglomerationen ausdehnt, gehen in einigen Grosszentren die Flächenkapazitäten zurück, sodass zunehmend wieder die Anbieter die Oberhand gewinnen. Insgesamt zeichnet sich laut dem Beratungsunternehmen Fahrländer Partner eine Erholung der Büroflächenmärkte ab. Im 1. Quartal sind die Büromieten um 3,2 % gestiegen, gegenüber dem Vorjahresquartal waren es 13,4 %. 

Spitäler und Schulen mit Auf und Ab

Für den Bau von Schulen hat sich im letzten Quartal die Summe gegenüber dem Vorjahr mehr als halbiert. Im Vorquartal ergab sich allerdings noch eine Verdoppelung der geplanten Bausumme bei einem tiefen Vergleichswert des Vorjahres. Die geplante Investitionssumme lag im 2. Quartal nur knapp unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Bei Spitalprojekten reduzierte sich im Vergleich zum Vorjahresquartal die Bausumme um 12,6 %, blieb aber immer noch deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt.

Ähnlich verhielt es sich mit der geplanten Summe für Hochbauten im Tourismussegment. Die Summe verminderte sich gegenüber dem Vorjahr gesamthaft um 22,3 %, befand sich aber in den beiden letzten Quartalen im Bereich des Zehnjahresdurchschnitts. Die Entwicklung steht im Gegensatz zur Entwicklung der Gästezahlen. Die Schweizer Hoteliers konnten in der vergangenen Wintersaison mit 16,7 Millionen Übernachtungen (+0,7 % gegenüber dem Vorjahr) den Rekordwert von 2007/2008 fast egalisieren. 

Die Allokation der Finanzmittel für An- und Umbauten oder Neubauten verlief in den Bauregionen sehr unterschiedlich. In den letzten vier Quartalen eine vergleichsweise tiefe Umbauquote erreichten die Kantone Wallis (18,1 %), Aargau (21,7 %), Waadt (21,8 %) und Genf (24,4 %). Gestiegen ist die Quote in Graubünden (53,2 %), St. Gallen (43,3 %), Thurgau (42,6 %) und Luzern (40,8 %) sowie Bern (40,1 %). Bei Bauten im Bereich Industrie und Gewerbe beschleunigte sich im 2. Quartal das Wachstum der Bausumme. Die geplante Summe für Projekte in diesem Segment legte im Vergleich zum Vorjahr nochmals deutlich zu (+30,9 %), nachdem diese bereits im Anfangsquartal im Plus lag (+7,2 %) im Gegensatz zu den beiden letzten Quartalen des Vorjahres. 

Mit Blick auf die Konjunkturentwicklung geben sich die Schweizer Finanzchefs bei Investitionen vorsichtiger als auch schon. Sorge bereiten die geopolitischen Risiken und die sich abschwächende Binnennachfrage, die 53 % der Finanzchefs aber nach wie vor optimistisch einschätzen, wobei die Beurteilung der Nachfragesituation zum zweiten Mal weniger zuversichtlich ausfiel. Dies geht aus der halbjährlichen CFO-Umfrage des Beratungsunternehmens Deloitte hervor. Nur noch eine Minderheit (3 %) rechnet mit einer Verbesserung der Geschäftsaussichten. Trotz der eingetrübten Stimmung wollen die Finanzchefs aber weiterhin investieren und Personal einstellen.

Ab hier ist dieser Artikel nur noch für Abonnenten vollständig verfügbar.

Jetzt einloggen

Sie sind noch nicht Abonnent? Übersicht Abonnemente

Autoren

Redaktor Baublatt

Seine Spezialgebiete sind wirtschaftliche Zusammenhänge, die Digitalisierung von Bauverfahren sowie Produkte und Dienstleistungen von Startup-Unternehmen.

E-Mail

Anzeige

Quartalsberichte

Anhand von Baugesuchen und der Summen geplanter Hochbauprojekte oder weiterer Daten, die von der Docu Media Schweiz GmbH systematisch erfasst werden, bieten die Quartalsberichte statistische Analysen zur regionalen Bautätigkeit in der Schweiz und in einzelnen Marktsegmenten. Gegenstand der Baublatt-Analyse bilden auch Hintergrundinformationen zur konjunkturellen Entwicklung in den wichtigsten Industrieländern.

Dossier

Spannendes aus den Baublatt-Printausgaben
© Baublatt

Spannendes aus den Baublatt-Printausgaben

Dieses Dossier enthält die Artikel aus den letzten Baublatt-Ausgaben sowie Geschichten, die exklusiv auf baublatt.ch erscheinen. Dabei geht es unter anderem um die Baukonjunktur, neue Bauverfahren, Erkenntnisse aus der Forschung, aktuelle Bauprojekte oder um besonders interessante Baustellen.

Newsletter abonnieren

Mit dem Baublatt-Newsletter erhalten Sie regelmässig relevante, unabhängige News zu aktuellen Themen der Baubranche.