Immobilien: Zu wenig kleine Wohnungen in Frauenfeld?
Während die Wohnungssuche in Städten wie Basel oder Zürich schon länger schwierig ist, spitzt sich die Situation auch kleineren Städten zu. Zum Beispiel in Frauenfeld: Der Bedarf an kleinen Wohnungen steigt hier an. Dies zeigt die Masterarbeit von drei Immobilienfachleuten, die den MAS Real Estate Management an der Ostschweizer Fachhochschule (OST) absolviert haben.
Quelle: ChatGPT/mai
Auf kleinem Raum wohnen: Zweieinhalb-Zimmerwohnunen sind in Frauenfeld gesucht. (Symbolbild)
Ländliche Atmosphäre, gute Infrastruktur und ebensolche Verkehrsanbindungen: Frauenfeld hat einiges zu bieten. Die Thurgauer Kantonshauptstadt mit einer Bevölkerung von knapp 27’000 Menschen erfreut sich zunehmender Beliebtheit, insbesondere bei Personen, die der angespannten Wohnsituation im Kanton Zürich entfliehen wollen. Oder bei Arbeitskräften, die aus Deutschland ins grenznahe Frauenfeld zügeln. Die Folge dieser Entwicklungen: Der Anstieg der Wohnraumnachfrage liegt in Frauenfeld im schweizweiten Vergleich über dem Durchschnitt.
Mieten steigen in Frauenfeld und sind noch unter nationalem Durschnitt
Kann man hier bereits von Wohnungsnot sprechen? Und wie liesse sich die Situation entschärfen? Diesen Fragen sind Edon Demaj, Natasa Moravac und Catarina Silva in ihrer Masterarbeit nachgegangen. Sie haben alle drei einen persönlichen Bezug zum Kanton Thurgau: «Uns war es wichtig, die spezifischen Gegebenheiten und Herausforderungen dieser Region zu verstehen und zu dokumentieren», erklärt Silva. «Eine Besonderheit in Frauenfeld ist beispielsweise, dass die Mietpreise aufgrund der hohen Nachfrage zwar steigen, aber trotzdem noch unter dem nationalen Durchschnitt liegen.» Das mache die Stadt für Zuzügerinnen und Zuzüger finanziell attraktiv.
Zunächst analysierten die drei im Detail, wie sich der Mietwohnungsmarkt in Frauenfeld über die letzten Jahre entwickelt hat und welche Bevölkerungstrends sich im Hinblick auf den demografischen Wandel abzeichnen. Zusätzlich befragten sie Behördenmitglieder und Immobilienfachleute durchgeführt.
«Wir würden noch nicht von einem Wohnungsmangel in Frauenfeld sprechen»
Ist Frauenfeld bereits tastächlich von einer Wohnungsnot betroffen? Silva hält dazu fest, dass es in der Schweiz keine einheitliche Definition für Wohnungsnot oder Wohnungsknappheit gibt. Wie sie in der Medienmitteilung der FH OST zitiert wird, lässt sich anhand verschiedener Indikatoren bewerten, wie angespannt die Situation ist: Zu diesen Indikatoren zählen unter anderem steigende Mietpreise, soziale Spannungen, Verdrängungseffekte, wirtschaftliche Auswirkungen, ein Rückgang der Leerstandsquote, unfreiwillige Verdichtung sowie der Verlust von preisgünstigem Wohnraum.
«Wir würden noch nicht von einem Wohnungsmangel in Frauenfeld sprechen», fasst Natasa Moravac zusammen. Allerdings sei die Leerstandsquote in den letzten Jahren stetig gesunken. Zudem lässt die hohe Nachfrage nach Wohnraum laut Moravac die Mietpreise steigen: Preisgünstige Wohnungen würden schnell vom Markt absorbiert, was ein typisches Zeichen für einen angespannten Wohnungsmarkt sei. «Dazu kommt, dass ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum prognostiziert ist, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöht und den Druck auf den Wohnungsmarkt verstärkt», so Moravac. Parallal dazu stagniert gemäss der Immobilienfachfrau die Bautätigkeit aufgrund steigender Baukosten. – Obwohl im Thurgau Baubewilligungen im Gegensatz zu anderen Kantonen schnell bearbeitet und bewilligt würden.
Werden in Frauenfeld nicht genug 2,5-Zimmerwohnungen gebaut?
«In Frauenfeld ist die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in den letzten Jahren deutlich gestiegen», erklärt Edon Demaj. Somit erweise sich der Bau solcher Wohnungen als besonders sinnvoll. Zumal laut Demaj zunehmend Einpersonenhaushalte, ältere Menschen und junge Berufstätige den Wohnungsmarkt prägen. «Diese Zielgruppen bevorzugen kompakte, moderne und bezahlbare Wohnungen, die wenig Unterhalt erfordern und dennoch eine hohe Wohnqualität bieten.» Umso überraschender sei die eindeutige Diskrepanz zwischen der hohen Nachfrage nach kleinen Wohnungen – insbesondere 2.5-Zimmerwohnungen – und dem vergleichsweise geringen Neubauangebot in diesem Segment, betont Edon Demaj. «Diese Erkenntnis hat uns verdeutlicht, dass der Wohnungsmarkt in diesem Bereich nicht ausreichend auf die Bedürfnisse der Bevölkerung abgestimmt ist.»
Standardisierte Lösungen statt Rücksichtnahme auf aktuelle Entwicklungen
Durch ihre berufliche Erfahrung im Immobilienbereich hätten Demaj, Moravac und Silva schon mehrfach festgestellt, dass Planungsprozesse häufig ohne eine fundierte Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Anforderungen des Wohnungsmarkts erfolgten, heisst es in der Medienmitteilung weiter.
Anstatt dass gezielt auf die Nachfrage eingegangen wird, werden laut den dreien oft standardisierte Lösungen umgesetzt, die nicht immer den aktuellen demografischen und gesellschaftlichen Entwicklungen entsprechen. Dies betrifft im Besonderen urbane Gebiete, wo der Bedarf an kleineren, erschwinglichen Wohnungen für Singles, Paare oder ältere Menschen stetig wächst. Hier sei dieses Ungleichgewicht zunehmend spürbar. Eine der Strategien, die Dema, Silva und Moravac in ihrer Masterarbeit präsentieren, ist der vermehrte Bau kleinerer Wohnungen.
Nachfrage nach kleinem Wohnraum ist kein kurzfristiger Trend
Die fundierte Analyse der Marktlage zeige, dass das Bedürfnis nach kleinem Wohnraum kein kurzfristiger Trend sei, sondern eine Entwicklung, die sich bereits seit über einem Jahrzehnt abzeichne. Dies kann Investorinnen und Investoren durchaus Vorteile bieten, wie die drei erklären. «Kleinere Wohnungen bringen mehr Rendite, sprechen eine breite Zielgruppe an und lassen sich schneller wieder vermieten.»
Um dem Wohnungsmangel vorzubeugen oder entgegenzuwirken, empfehlen die drei Immobilienfachleute noch weitere Massnahmen, darunter die Förderung von Umnutzungen und die frühzeitige Projektierung von Bauvorhaben. Für sie steht fest: Mit Blick auf die Entwicklung hin zur «10-Millionen-Schweiz» nimmt der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter zu. «Das verlangt nach innovativen Ansätzen sowie einer engen Zusammenarbeit zwischen Politik, Wirtschaft und Gesellschaft, um nachhaltige Lösungen zu finden.»
Wie notwendig dieses Zusammenspiel sei, zeige sich zum Beispiel an der Planung eines neuen Quartiers: «Es reicht nicht aus, lediglich die bauliche Gestaltung zu berücksichtigen.» Vielmehr müssten auch die Auswirkungen auf den Verkehr bedacht werden, ebenso wie die notwendige Infrastruktur, darunter Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder öffentliche Verkehrsanbindungen. «Nur so gelingt es, das Quartier für die Bewohnerinnen und Bewohner lebenswert zu machen.» (mgt/mai)
