Ein Logenplatz fürs Fussballspiel

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Gemeinsam mit dem neuen Fussballstadion und weiteren Sportanlagen entstehen auf der Luzerner Allmend bis 2012 zwei Wohntürme von 88 und 77 Metern Höhe. Möglich geworden ist das ehrgeizige Gesamtprojekt durch ein spezielles Public Private Partnership-Modell (PPP), eine Zusammenarbeit von öffentlicher Hand und privaten Investoren.

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Zwei elegante Wohnhochhäuser mit einem breiten Sport- und Freizeit- angebot in unmittelbarer Nähe.

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Gesamtansicht des Sport- und Messegeländes Allmend Luzern.

Das Bauvorhaben Allmend ging aus einem im Jahr 2007 durch die Stadt Luzern veranstalteten Projektleistungswettbewerb hervor. Ausgeführt wird das damals erstrangierte Projekt «Koi», das gemeinsam durch die Investoren Credit Suisse, den Architekten Marques AG/ Iwan Bühler AG, Luzern, und den Realisatoren Halter Generalunternehmung AG, Zürich/Eberli Partner Generalunternehmung AG, Sarnen, erarbeitet worden war. Um auf Finanzierungsseite eine marktkonforme Rendite zu garantieren, werden nebst den Sportbauten Zusatznutzungen in Form von zwei Wohnhochhäusern, Büros und Verkaufsflächen realisiert.

Die Bedürfnisse der Projektbeteiligten sind komplex und vielfältig. Da ist einerseits die Stadt, die mit möglichst geringem Kapitaleinsatz ein Fussballstadion bauen und von einer privaten Trägerschaft betreiben lassen möchte. Der FC Luzern benötigt ein zeitgemässes, den Anforderungen der Super League genügendes Stadion. Andererseits sollen ein Hallenbad sowie Anlagen für den Breitensport vom Investor finanziert und danach durch die Hallenbad Luzern AG, die wiederum der Stadt gehört, gemietet und betrieben werden. Die Anlagegefässe der Credit Suisse ihrerseits erwarten eine Rendite aus dem in die Mantelnutzungen investierten Kapital.

Um all diesen Bedürfnissen gerecht zu werden, wurde ein massgeschneidertes Modell entwickelt. Das Investitionskonzept basiert auf der Abgabe der Grundstücke im Baurecht durch die Stadt Luzern an die Credit Suisse und die Stadion Luzern AG als spätere Besitzer der Bauten. Die baurechtlichen Grundlagen in Form eines Gestaltungsplans ermöglichen es der Credit Suisse, mit Mantelnutzungen eine marktkonforme Rendite zu erwirtschaften. Der einmalig abzugeltende Baurechtszins von 31,7 Millionen Franken fliesst zweckgebunden in die Erstellung des Stadions und vermindert dadurch die Direktinvestition der öffentlichen Hand um mehr als die Hälfte.

Erwünschte Synergien

Die Zusammenarbeit zwischen der Öffentlichkeit und privaten Partnern geht bei der Sportarena Allmend jedoch weit über die Finanzierung hinaus. Im Sportgebäude befinden sich ein Hallenbad, eine Doppelturnhalle, ein Fitnesspark, sportmedizinische Einrichtungen, Läden und Büros. Sämtliche Partner profitieren von diesem Angebot, das Synergien eröffnet. So kann die Hallenbad Luzern AG beispielsweise ein Kombi-Ticket anbieten, das auch die Nutzung von Teilen des Fitnessparks ermöglicht. Andererseits kann der Fitnesspark bei der Hallenbad Luzern AG Nutzungszeiten buchen, um Kurse durchzuführen. Auch bei der Vermarktung der Wohnungen und Longstay-Apartments in den Hochhäusern ist das Konzept von Vorteil: Die zukünftigen Mieter profitieren von einem breiten Angebot an Sport- und Freizeitmöglichkeiten in nächster Nähe. Das PPP-Modell der Sportarena Luzern deckt somit die Ziele der öffentlichen Hand als auch die Bedürfnisse der privaten Partner ab. Sie können ein in Finanzierung und Nutzung aufeinander abgestimmtes Angebot bereitstellen, das der Öffentlichkeit, ihren Kunden und den Nutzern einen Mehrwert bietet.

Ein wichtiger Teil des Gesamtprojekts sind die beiden Wohnhochhäuser in Form eines vierblättrigen Kleeblatts, die unter dem Projektnamen «hochzwei» von der Credit Suisse Anlagestiftung realisiert werden. Die Türme sind 88 beziehungsweise 77 Meter hoch. Geplant sind 286 Wohnungen; dazu kommen auf vier Etagen Longstay-Appartements mit Blick in die Berge. Angesprochen werden unterschiedliche Mietergruppen. Das Angebot reicht von einfacherem Ausbaustandard bis hin zu luxuriösen Wohnungen. Alle Mieter können vom «LivingServices Home» profitieren, dem Wohnen mit Service-Angebot der Wincasa.

Mit Verzögerung unterwegs

Das neue Stadion Allmend hätte ursprünglich bereits auf Beginn der Rückrunde 2010/2011 der Super League im Februar 2011 eröffnet werden sollen. Dazu wird es aber nicht kommen. Probleme mit der Grundwasserabsenkung verzögern den Bau, von dem auch die Hochhäuser, die Turnhalle und das Hallenbad betroffen sind, um etwa fünf Monate. Der FC Luzern kann das Stadion voraussichtlich erst auf Beginn der Sommersaison 2011 übernehmen. Der Bezug der beiden Wohntürme dürfte 2012 erfolgen.

Für den Bau der beiden Hochhäuser wird die Anliker AG, Emmenbrücke, zwei Liebherr-Krane einsetzen: einen 250 EC-B 12 Litronic mit einer Ausladung von 60 Metern und einer Hakenhöhe von 87,4 Metern, und einen 200 EC-B 10 Litronic mit einer Ausladung von 35 Metern und einer Hakenhöhe von 75 Metern. Die Krane werden dank Turmkombinationen mit dem Turmsystem 500 HC gleich bei Einrichtung der Baustelle auf sehr grosse frei stehende Hakenhöhen montiert, um mit möglichst wenigen Gebäudeverankerungen auszukommen. Wie Liebherr mitteilt, wird der 200 EC-B nach der Erstellung des ersten Hochhauses zum zweiten Hochhaus umgestellt, um dieses niedrigere Gebäude mit einer frei stehenden Hakenhöhe von rund 85 Metern zu bedienen. Auf den Einsatz eines Betonpumpenmastes kann verzichtet werden; der Beton wird mit den Kranen eingebracht.

Die Kosten

Das gesamte Investitionsvolumen beträgt rund 250 Millionen Franken. Das neue Stadion kostet 63,5 Millionen Franken. Stadt und Kanton Luzern beteiligen sich mit 22 Millionen Franken am Bau. Die Investoren offerieren für das Baurecht 31,7 Millionen Franken. Weitere 9,8 Millionen hat der FC Luzern für den Ausbau zu einem A+-Stadion beizusteuern. Dies ist die Voraussetzung, um internationale Spiele durchführen zu können. (mgt/red)

PPP als Chance

Die Sportarena Luzern wird nun mit einem PPP-Modell realisiert. Dabei lässt die öffentliche Hand Gebäude ganz oder teilweise von einem oder mehreren privaten Investoren finanzieren und realisieren. Sie tritt in der Folge als Mieterin der Anlagen auf und wird sowohl finanziell als auch organisatorisch entlastet. Der Vorteil des PPP ist der transparente Lebenszyklus: Alle Kosten eines Vorhabens, wie Erstellungs-, Betriebs-, Erhaltungs- und Rückbauaufwendungen, sind bereits in der Planungsphase erfasst. Des Weiteren bringt eine optimierte Aufgabenerfüllung durch professionell operierende Private eine bedeutende Effizienzsteigerung mit sich.