Wie nachhaltige Massnahmen Mieten und Kosten beeinflussen

Teaserbild-Quelle: Gabriel Diezi

Für die Finanzierung effektiver Massnahmen, die Energieverbrauch und Emissionen von Wohnungen reduzieren, spielen deren Lage und die Vermietungssituation eine entscheidende Rolle. Datenanalysen der Hochschule Luzern beleuchten diese Aspekte detailliert.

VonChristian Kraft und Constantin Kempf, Hochschule Luzern

Das laufende Forschungsprojekt «Nachhaltige Wohnungswirtschaft» der Hochschule Luzern analysiert die Wechselwirkungen von Ökologie, Lage, Finanzier- und Vermietbarkeit nachhaltiger Massnahmen im Mietwohnungsmarkt. In vorherigen Beiträgen wurde aufgezeigt, dass Mietwohnungen in diesem Kontext eine ganz besondere Rolle spielen: Sie sind die dominante Wohnform in Schweizer Städten.

Dort lassen sich Umweltwirkungen lagebedingt reduzieren. Zudem sorgt die gute innerstädtische Vermietbarkeit für nachhaltige finanzielle Potenziale, die langfristig für zyklische Investitionen in erneuerbare Energien eingesetzt werden können(siehe auch «Die vernachlässigte Bedeutung der Lage», Baublatt 20/2019).

Doch trotz ökonomischer Potenziale ist die innerstädtische Implementation erneuerbarer Energien im Bestand häufig schwierig. Der Unterschied zwischen Neu- und Umbau ist frappant. Unter 42'000 Schweizer Wohnbauprojekten der Jahre 2010 bis 2018 haben sich erneuerbare Energien im Neubau durchgesetzt.

Im Bereich Umbau und Erweiterung besteht hingegen noch sehr grosses Potenzial. Vor allem die im Neubau sehr beliebte Geothermie und der Anschluss an Fernwärmesysteme sind im Bestand selten anzutreffen. Im Umbau kommen Gasheizungen interessanterweise recht häufig zum Einsatz. Während diese im Neubau heute vorwiegend als Back-up-Systeme erneuerbarer Technologien eingesetzt werden, dürften viele Gasheizungen im Umbau immer noch weitgehend als alleinige Heizsysteme fungieren.

Wirtschaftlichkeit vs. lokale technische Machbarkeit

Dass erneuerbare Energien im Bestand wirtschaftlich umgesetzt werden können, wenn langfristige Vermietbarkeit und eine «Core-Strategie» im Vordergrund stehen, ist unbestritten(siehe auch «Ökonomie nachhaltiger Gebäude im Bestand», Baublatt 40/2018). Kritisch ist jedoch erstens der Zeitpunkt der Sanierung: Denn Bedingung für die wirtschaftlich-finanzielle Nachhaltigkeit einer Immobilie ist, dass die umfassende Sanierung zum richtigen Zeitpunkt im Lebenszyklus mit Rücksicht auf die lokale Marktsituation erfolgt.

Vorgezogene Sanierungen noch junger Häuser verursachen mit dem Ersatz funktionierender Systeme Wertverluste. Nötige Mietzinsanpassungen starten in diesen Fällen von bereits hohen Niveaus und gefährden die soziale Nachhaltigkeit (Perspektive Mieter) und die langfristige Vermietbarkeit (Perspektive Vermieter). Zweitens ist die aus allen Perspektiven sinnvollste Variante der Objektstrategie nicht immer machbar oder bewilligungsfähig.

Quelle: Gabriel Diezi

Energieeffizientes Bauen und Sanieren ist gut für die Umwelt. Was es dem Bauherren und den Mietern bringt, hat die Hochschule Luzern wissenschaftlich untersucht (Symbolbild: Baustelle in Zürich-Oerlikon).

Regionale Nachhaltigkeitsprofile ganz unterschiedlich

Die technologische Anpassung an lokale Begebenheiten steigert die Komplexität der Investitionsentscheidung noch zusätzlich. Regional bekommt die Neu- und Umbauaktivität dadurch ganz eigene und unterschiedliche Nachhaltigkeitsprofile. Auf Basis der Charakteristiken von Wohnbauprojekten, deren Lage und Vermietung, lassen sich regionale Profile für Schweizer Städte erstellen.

Grosszentren: Starke Märkte, hohe Dichte

Die Grosszentren überzeugen durch Lagequalitäten, Dichte sowie stabile und attraktive Märkte. Im Bereich nachhaltiger Projektcharakteristiken schneiden sie vergleichsweise schlecht ab(Abbildung 1). Basel ist aufgrund baurechtlicher Einschränkungen das Schlusslicht unter den grösseren Städten im Bereich Geothermie. Nur 6 % aller zwischen 2010 und 2018 projektierten Wohnungen werden mit Erdwärme geheizt. Ausnahmen sind Lausanne mit einer Vielzahl an Projekten mit Solarheizung und Fernwärmeanschluss und Zürich mit einem hohen Anteil an Projekten in Holzbauweise.