Überhöhtes Preisniveau in 420 Gemeinden
Nach wie vor steigen die Preise von Wohnimmobilien stark an. Gleichzeitig wirken die tiefen Zinsen angebots- und nachfragetreibend. Wie eine Studie der Credit Suisse fest stellt, könnte eine Rückkehr zu „normalen“ Zinsen untersten und mittleren Einkommensschichten Probleme verursachen. Dies dürfte vor allem die Immobilienpreise in der Peripherie unter Druck setzen.
Quelle: Swiss Image
Das Ungleichgewicht zwischen der Einkommensentwicklung und den Preissteigerungen bei Wohnimmobilien ist im Grossraum Zürich relativ hoch. Am stärksten leidet allerdigns der Kanton Genf.
Das tiefe Zinsniveau lässt die Preise im Schweizer Immobilienmarkt hauptsächlich bei Wohneigentum und Renditeliegenschaften auch künftig ungebremst ansteigen. Die Frage nach einer Überhitzung gewinnt deshalb weiter an Brisanz. Weniger der Gefahr von Überhitzungen ausgesetzt sind hingegen die Geschäftsflächenmärkte, die im Gegensatz zum Wohnungsmarkt rezessionsbedingt eine verminderte Nachfrage zu spüren bekamen. Im Büroflächenmarkt rechnen die Ökonomen der Credit Suisse aufgrund der stabilen Beschäftigungsentwicklung für 2011 damit, dass die Nachfrage anzieht – obwohl derzeit noch Überkapazitäten den Markt prägen. Zudem zeigt die Studie auf, dass der Verkaufsflächenmarkt die Krise relativ unbeschadet überstanden hat und nun die Auswirkungen des Strukturwandels wieder in den Vordergrund treten. Davon profitieren vor allem hoch frequentierten Lagen, zweitklassige Flächen könnte dieser Trend zusetzen.
Massive Ungleichgewichte
In einem Vergleich der Preissteigerungen bei Wohnhäusern und Wohnungen mit der Einkommensentwicklung, zeigt sich, dass sich in 76 von 106 Regionen die Preisentwicklung für Wohneigentum mehr oder weniger im Gleichschritt mit den Lohnsteigerungen bewegt. Massive Ungleichgewichte in den starken Agglomerationsgebieten müssen aber laut der Studie zu denken geben. So stiegen beispielsweise im Kanton Genf, stiegen die Einkommen zwischen 1996 und 2010 jährlich um 1,3 Prozent, die Preise für Wohneigentum hingegen um 6,7 Prozent pro Jahr. Ungleichgewichte gibt es auch im Grossraum Zürich mit der Region Pfannenstiel, im Tessin und im Engadin. Sie sind aber weniger ausgeprägt als am Genfersee. Allerdings stellen die Autoren der CS-Studie selbst in diesen „Extrem-Regionen“ erst wenige Merkmale einer Immobilienblase ausgemacht hat.
Das hohe Nachfrage und das Preiswachstum werden weniger vom Mietimmobilienmarkt als vom Markt für Wohneigentum getrieben. Wegen der günstigen Zinsen ist das Wohnen in den eigenen vier Wänden günstiger geworden als das Wohnen in Miete. Laut den CS-Fachleuten liegt der Wohnaufwand beim Eigentum etwa 30 Prozent tiefer als das Wohnen in Miete (Neumiete). Sie prognostizieren schon für dieses Jahr einen Anstieg der Zinsen, damit dürfte ihrer Ansicht nach der Kostenvorteil des Wohneigentums wieder etwas abnehmen. Preiskorrekturen erwarten sie nicht. (mai/mgt)
