Studie: Auf Zürcher Gewerbearealen wären Tausende Wohnungen möglich

Rund 16’000 zusätzliche Wohnungen könnten im Kanton Zürich auf Industrie- und Gewerbearealen entstehen – ohne neue Bauzonen auszuweisen. Das geht aus einer am Dienstag publizierten Studie der Consult AG und des Immobiliendienstleisters IAZI hervor.

Quelle: Baugeschichtliches Archiv Stadt Zürich, Juliet Haller

Blick auf das Hunziker-Areal in Zürich-Leutschenbach: Auf dem 41'000 Quadratmeter grossen Gelände der ehemaligen Betonfabrik Hunziker hat die Baugenossenschaft «mehr als wohnen» ein Quartier realisiert. In den 13 Gebäuden leben heute rund 1'200 Menschen.

Die Bevölkerung des Kantons Zürich wuchs 2025 um knapp 13’000 Personen. Im selben Jahr wurden 7761 Wohnungen gebaut und 2613 abgebrochen. Netto kamen damit rund 5100 Wohnungen hinzu, was einem der tiefsten Werte der letzten 15 Jahre entspricht. Gemäss Berechnungen der Studienautoren blieb der Wohnungsbau in den Jahren 2023 bis 2025 pro Jahr um rund 2400 Wohnungen hinter dem Bevölkerungswachstum zurück. Die Leerstände sinken, und der Druck auf dem Wohnungsmarkt steigt, heisst es in einer Mitteilung von Dienstag.

Wo also könnte zusätzlicher Wohnraum entstehen? Die von der Consult AG mit der IAZI AG als Datenpartnerin erarbeitete Studie ortet die Antwort darauf auf bestehenden Industrie- und Gewerbearealen im Kanton. Konkret wurden für die Untersuchung 9300 Parzellen in 123 Gemeinden geprüft. Dabei ging es um die Frage, wo neben bestehenden Gebäuden zusätzliche Wohnbauten Platz finden könnten – ohne dabei den Bestand rückzubauen oder neue Bauzonen ausweisen zu müssen.

Überholte Trennung von Wohnen und Arbeiten?

Dass Wohnen und Arbeiten im Kanton Zürich heute vielerorts getrennt sind, hat historische Gründe. Seit der Industrialisierung wurden Fabriken und störende Betriebe ausserhalb der Siedlungen angesiedelt. Die Zonenplanung des 20. Jahrhunderts schrieb diese Trennung fest. Inzwischen seien Wohnquartiere an viele frühere Randlagen herangewachsen, argumentieren die Autoren. Viele Betriebe verursachten heute weniger Emissionen, und moderne Wohnbauten seien besser gegen Lärm geschützt. Heute seien Wohnungen in Zürcher Industrie- und Gewerbezonen jedoch nur in engen Grenzen zulässig, etwa für Angehörige eines Betriebs, die vor Ort wohnen müssten.

Je nach angenommener Bebauungsdichte kommt die Studie auf rund 11’300 bis 20’600 zusätzliche Wohnungen im Kanton Zürich. Im mittleren Szenario wären es rund 16’000 Wohnungen auf 1245 Grundstücken in 115 Gemeinden – das entspräche 1,66 Millionen Quadratmetern Wohnfläche. Das höchste Szenario liegt gemäss der Untersuchung bei 20'611 Wohnungen für knapp 42'000 Personen. Knapp 15 Prozent der Menge im mittleren Szenario beruhen allerdings auf Schätzungen, mit denen die Studienautoren Datenlücken schliessen.

Die Zahlen beschreiben gemäss Studie, wie viel baulich möglich wäre. Wann diese Wohnungen tatsächlich errichtet würden, legt die Studie aber nicht fest. Für eine zeitliche Einordnung nimmt sie an, dass innerhalb von zehn Jahren 30 Prozent des jeweils verbleibenden Potenzials genutzt würden. Bei einem Start Mitte 2027 kämen so bis Ende 2035 rund 4200 Wohnungen zusammen. Bei einem Start 2030 wären es rund 2900, bei 2033 noch rund 1400. Die 4200 Wohnungen entsprächen rund 490 Wohnungen pro Jahr oder gut 8 Prozent des durchschnittlichen jährlichen Wohnungszuwachses der Jahre 2023 bis 2025. Ob die planerischen und rechtlichen Grundlagen bis 2027 aber bereitstehen, sei offen, schreiben die Autoren.

Für kleine Gemeinden besonders bedeutend

Das Potenzial verteilt sich gemäss Studie zwar auf viele Gemeinden, ist aber stark konzentriert: Auf die 100 grössten Parzellen entfielen gut 40 Prozent der Menge, auf die 15 grössten Gemeinden knapp die Hälfte. Am meisten zusätzliche Wohnungen wären demnach in Winterthur möglich, nämlich rund 1200, häufig an gut erschlossenen Standorten. Uster und Volketswil kämen zusammen auf rund 1500 Wohnungen. In Volketswil deuteten die untersuchten Indikatoren auf einen hohen Wohnraumbedarf hin.

Im Furttal und im angrenzenden Unterland hätten Regensdorf, Dielsdorf, Niederhasli und Niederglatt gemeinsam Potenzial für rund 1900 Wohnungen. Dort wären jedoch je nach Standort Naturgefahren oder Fluglärm zu berücksichtigen. Auch abseits der Zentren gäbe es Spielraum, etwa in Zell mit rund 290 und in Bauma mit rund 220 möglichen Wohnungen. Wie stark das Potenzial ins Gewicht fällt, hängt laut Studie von der Grösse der Gemeinde ab. In der Stadt Zürich entsprächen die rund 430 möglichen Wohnungen lediglich 0,2 zusätzlichen Wohnungen pro 100 bestehende. In Volketswil wären es dagegen 10,2, in Niederglatt sogar 18,6.

Auch Umnutzungen von Büro- und Industriebauten denkbar

In einer separaten Modellrechnung haben die Studienautoren auch geschätzt, wie viel Wohnraum durch die teilweise Umnutzung bestehender Büro-, Handels- und Industriegebäude entstehen könnte: Sie gehen davon aus, dass höchstens ein Obergeschoss entlang der Fassade zu Wohnungen umgebaut würde und das Erdgeschoss für die bisherige Nutzung erhalten bliebe. Die Flächen entsprächen rund 4650 Wohnungen. Diese Menge zählt die Studie bewusst nicht zu den 16’000 Wohnungen hinzu. Ob sich ein Gebäude tatsächlich eignet, hänge unter anderem von Raumhöhe, Tragwerk und Brandschutz ab und müsse im Einzelfall geprüft werden.

Eine pauschale Öffnung aller Arbeitszonen empfehlen die Autoren nicht. Wohnungen sollten dort möglich werden, wo gute Wohnverhältnisse und eine langfristig tragfähige Nutzung durch das Gewerbe zusammenpassen, heisst es. Auf kantonaler Ebene schlagen die Studienautoren vor, den Paragrafen 56 des Planungs- und Baugesetzes zu ergänzen. Gemeinden könnten dann über ihre Bau- und Zonenordnung in bestimmten Teilgebieten von Industrie- und Gewerbezonen Wohnungen zulassen, die nicht an einen Betrieb gebunden sind, und deren Umfang festlegen.

Ergänzend nennt die Studie Grundsätze im kantonalen Richtplan und eine Anwendungshilfe mit Musterbestimmungen für die Gemeinden. Wo Wohnen nicht mit der Arbeitsnutzung vereinbar sei, bleibe die Weiterentwicklung als Gewerbestandort der richtige Weg. Zentral sei, dass das Gewerbe weder verdrängt noch eingeschränkt werde, heisst es in der Mitteilung. Zufahrten, Anlieferung, nötige Aussenflächen und Entwicklungsmöglichkeiten der Betriebe müssten erhalten bleiben.

Zudem sollte laut den Autoren ein Teil der neuen Wohnungen langfristig preisgünstig gesichert werden. Das ergebe sich allerdings nicht automatisch aus einer Öffnung der Zonen: Preisgünstige Wohnungen und tragbare Gewerbemieten müssten finanziert und verbindlich gesichert werden.

Regierungsrat sah bisher keinen Handlungsbedarf

Politisch ist das Anliegen nicht neu. Studien-Mitautor Donato Scognamiglio, Chef von IAZI, sitzt für die EVP im Zürcher Kantonsrat und hatte das Thema bereits mit einem Vorstoss aufgegriffen. Der Regierungsrat sah in seiner Antwort vom Mai keinen Handlungsbedarf: Das bestehende Zonenrecht biete genügend Möglichkeiten, Wohnen und Gewerbe zu mischen, hiess es.

Die Studienautoren halten dagegen, die heutigen Planungsverfahren seien gerade für kleinere Vorhaben aufwendig, und in anderen Kantonen gebe es teils flexiblere Regeln. Scognamiglio will das Thema nun mit einem neuen Vorstoss erneut aufs Tapet bringen. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt berge «sozialen Sprengstoff», sagte er am Dienstag an einer Medienkonferenz. (pb/mgt/awp sda)

Zur ausführlichen Studie: www.iazicifi.ch