Stockwerkeigentum besser unterhalten und finanzieren
Wer Stockwerkeigentum kauft, macht sich oft kaum Gedanken über spätere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten am Gebäude. Die Folge: fiese finanzielle Überraschungen. Die Fachhochschule Luzern (HSLU) hat dazu eine sogenannte Toolbox aus acht Faltblättern entwickelt. Sie soll aufzeigen, wie man solchen Problemen vorbeugt.
Beim Kauf einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum werden der langfristige Unterhalt und allfällige Erneuerungen gemeinschaftlicher Teile von den angehenden Eigentümern meist ausgeklammert und selten vom Verkäufer angesprochen. Allerdings machen solche Ausgaben über den Lebenszyklus einer Liegenschaft zirka 80 Prozent der Gesamtkosten aus, die Investitionskosten belaufen sich auf 20 Prozent.
«Die meisten Stockwerkeigentümer konzentrieren sich beim Kauf auf die Gebäudeteile, für die sie das alleinige Nutzungsrecht haben», sagt Amelie-Theres Mayer vom Kompetenzzentrum Typologie & Planung in Architektur (CCTP) der Hochschule Luzern. Sie leitete mit Stefan Haase im Rahmen des interdisziplinären Schwerpunktes «Kooperation Bau und Raum» ein Forschungsprojekt zum Thema «Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum».
Für Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile bedarf es eines ausreichend dotierten Erneuerungsfonds, der von allen Eigentümern gespiesen wird. Wie sich bei den Untersuchungen zeigte, überprüfen die wenigsten Käufer die Höhe der jährlichen Beitragszahlung, wenn sie eine Wohnung erwerben. Auch Verwaltungen thematisieren ungenügende Rücklagenstellungen kaum. Tendenziell sei die Äufnungshöhe bereits zu Beginn häufig zu niedrig angesetzt, so Mayer. Eine weitere Erkenntnis des Forschungsteams: Weil Bedürfnisse und finanzielle Voraussetzungen sehr verschieden sind, gibt es oft Streit. «Was für die einen schlicht nützlich ist, kann den anderen luxuriös erscheinen», sagt Haase.
Langfristige Planung
Darum entwickelten die Forscher eine sogenannte Toolbox für Stockwerkeigentümer, die helfen soll, solche Probleme zu vermeiden. Sie besteht aus acht Faltblättern, die das nötige Grundwissen vermitteln sollen, und aus einem Erneuerungsplan, der zu erwartende Sanierungen und die damit verbundenen Kosten in den kommenden Jahren aufzeigt. Die Wissenschaftler empfehlen, auf eine langfristige Planung zu setzen, und sie bereits kurz nach der Gründung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft in Angriff zu nehmen. Auf dieser Basis könne zuverlässig eine jährliche Äufnungshöhe für den Erneuerungsfonds bestimmt werden.
Ausführlich wird auch auf das Konfliktmanagement in der «Toolbox» eingegangen. «Viele Meinungsverschiedenheiten können vermieden werden, wenn die Zuständigkeiten klar geregelt sind und Entscheidungsprozesse einem klaren Ablauf folgen», führt Mayer dazu aus. Wichtig ist überdies, zu klären, was die Gemeinschaft unter nötigen oder luxuriösen Massnahmen versteht, und welche davon über den Erneuerungsfonds gedeckt werden. (mai / mgt)
Hier finden Sie PDFs der Toolbox zum Downloaden (ganz nach unten scrollen): www.hslu.ch/de-ch/hochschule-luzern/forschung/projekte/detail/?pid=18
