Stabile Preise auf dem Wohnmarkt im Wirtschaftsraum Zürich
Auch kommendes Jahr dürfte sich der Wohnungsmarkt auf hohem und stabilem Niveau bewegen. Dies prognostizieren CSL Immobilien in ihrem dieser Tage veröffentlichten Bericht. Von Mitte 2012 bis Mitte 2013 entspannte sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, was sich widerum in einem Anstieg des Leerwohnungsbestandes für Miet- und Eigentumswohnungen von 0,72% auf 1,14% niederschlägt.
Der CSL Immobilien Wohnmarktbericht basiert auf Tausenden von realen Immobilientransaktionen (Kauf/Verkauf, Vermietung) im Wirtschaftsraum Zürich. Die vom Bericht konstatierten Entspannungstendenzen spiegeln sich auch in der Preisentwicklung. Beim Wohneigentum ergaben sich zwischen Mitte 2012 und Mitte 2013 für den gesamten Wirtschaftsraum Preissteigerungen von knapp +1,4%, auf durchschnittlich 5'445 Franken pro Quadratmeter. Vor einem Jahr waren es noch +6,5% und vor zwei Jahren +9,5%.
Ähnlich verhält es sich bei den Mietzinsen, die im aktuellen Zeitraum noch um +0,8% auf Fr. 249.- pro m2 zulegten, in der Vorperiode dagegen noch um +2,1% pro Quadratmeter. In der Region Pfannenstiel und Zürcher-Unterland waren die Mietzinsen teilweise sogar etwas rückläufig.
Leichter Angebotsüberhang in der Gesamtregion
Im ganzen Wirtschaftsraum Zürich werden gegenwärtig etwa 10'000 Wohnungen benötigt. Im 2013 kamen jedoch ca. 14'000 neue Wohnungen auf den Markt, die jedoch, je nach Teilregion auf unterschiedliches Interesse stossen. Während in der Stadt Zürich und im Limmattal im Verhältnis zur Nachfrage immer noch zu wenig Wohnraum der Nachfrage gegenübersteht, liegt die Produktion in allen anderen Regionen über der Nachfrage - besonders ausgeprägt im Linthgebiet, im Zürcher Oberland und in der Region Winterthur.
Grosse Preisunterschiede
Wohneigentum ist am teuersten in der Stadt Zürich, in den Regionen Pfannenstiel, March, Zimmerberg und Zug. Von Mitte 2012 bis Mitte 2013 lagen die Quadratmeterpreise bei 10% aller Objekte über 10'000 Franken.Die günstigsten Mietwohnungen finden sich in der Region Schaffhausen, wo 10% des Mietangebotes sich auf einem Level von unter 148 Franken pro Quadratmeter bewegte, im Gegensatz zur Stadt Zürich, wo dieser Wert bei 237 Franken pro Quadratmeter/Jahr liegt.
Flachere Preisentwicklung trotz stabiler Nachfrage
Grundsätzlich wird die Nachfrage nach Wohnraum auf Grund der guten Konjunkturprognosen und der anhaltenden Zuwanderung stabil bleiben. Die über der Nachfrage liegende Produktion könnte jedoch kurzfristig weiter auf die Preise drücken. Die oberen Preissegmente dürften sich weiterhin leicht rückläufig entwickeln und in den mittleren und unteren Segmenten bleiben weiterhin leicht steigende Preise eine realistische Annahme. Begünstigt wird diese Entwicklung auch durch die engeren Finanzierungsvorschriften der Banken, die eine Verschiebung von teuren zu günstigeren Objekten als wahrscheinlich erscheinen lassen.
Entsprechend wird auch auf dem Mietmarkt mit seiner immer noch sehr hohen Bautätigkeit mit einem leicht steigenden Leerwohnungsbestand und mit tendenziell sinkenden Preisen zu rechnen sein.
Viel Fingerspitzengefühl nötig bei künftigen Regulierungen
Angesichts dieser labilen Situation ist es wichtig, dass allfällige weitere Regulierungen des Finanzdepartementes, der Nationalbank und der Finma, vor allem in den Bereichen Eigenmittelvorschriften für Hypothekarnehmer und antizyklischer Kapitalpuffer vorsichtig angegangen werden. Eine allzu starke Drosselung würde in diesem Markt die Nachfrage auf Mietwohnungen umlenken, was eine Blasenbildung im Mietmarkt noch begünstigen und den Markt für Wohneigentum einbrechen lassen könnte. (mai/mgt)
