Kaufen ist nicht überall billiger als mieten
„Kaufen ist billiger als mieten“ - so heisst es immer wieder. Eine oberflächliche Berechnung scheint dies zu bestätigen, angesichts rekordtiefer Zinsen für langjährige Festhypotheken und bei Kaufobjekten an günstigeren Lagen. Eine neue Studie der UBS Immobilien-Research kommt zu einer differenzierteren Sichtweise, weil sie etwa Lage, Unterhalt, Altersentwertung und Volatilität bei der Zinsentwicklung mit einbezieht.
Gemäss UBS-Immobilien-Research beträgt die Miete für eine grosse Wohnung mit einem Kaufpreis von einer Million Franken im Schweizer Durchschnitt rund 3'060 Franken pro Monat, inklusive Nebenkosten. Das ergibt eine Jahresmiete von 36'700 Franken. Bei einem Kauf des gleichen Objektes belaufen sich die Kosten auf monatlich 2'708 Franken oder auf 32'500 pro Jahr - Zinskosten und Abschreibungen mit eingerechnet.
Der Kauf eines Eigenheims ist gemäss UBS-Studie im schweizerischen Durchschnitt somit etwa 10 Prozent günstiger als die Miete einer vergleichbaren Eigentumswohnung. Dem ist allerdings nicht überall so: Während der Kauf einer Eigentumswohnung in La Chaux de Fonds fast 20 Prozent günstiger ist, als die Miete eines vergleichbaren Objektes, verhält es sich zum Beispiel in der stadtnahen Zürichsee-Gemeinde Erlenbach gerade umgekehrt: Dort ist das Mieten um einen ähnlichen Prozentsatz günstiger ist als das Kaufen ( 49'000 Franken anstatt 60'000 Franken pro Jahr). Besonders in Städten und in deren attraktiver Nachbarschaftslagen ist bezahlt man mehr bei einem Kauf als bei einer Miete: Das gilt etwa in Genf, Lausanne, Basel-Stadt, Zürich, St. Gallen, Luzern, Zug, Chur, Lugano, Locarno-Ascona oder Bellinzona. Auch an guten oder exklusiven touristischen Lagen wie im Wallis, Berner Oberland oder in Graubünden geben Mieter weniger Geld aus.
Steuersätze sind ein Kostenfaktor
Die Besteuerung des Eigenmietwertes wird oft unterschätzt und muss in solche Kostenvergleiche einfliessen. So generiert das Eigentum von Wohnraum in Gemeinden mit höheren Steuersätzen und höheren Mieten zusätzlich höhere Kosten. Ob Kaufen günstiger als Mieten ist, hängt somit stark von der jeweiligen Gemeinde ab. Je höher diese faktische Eigentumsbesteuerung in Form eines „fetten“ Eigenmietwertes, etwa an See- oder anderen attraktiven Aussichtslagen aber auch an zentralen städtischen Lagen ausfallen, desto attraktiver wird gemäss UBS eine Mietwohnung.
Was oft vernachlässigt wird
Der Kauf von Eigenheimen wurden in den letzten 20 Jahren durch fallende Zinsen massiv begünstigt. Die Erfahrung zeigt, dass Zinsentwicklungen keine Einbahnstrasse sind. So würde, immer gemäss UBS, eine Trendwende bei der Zinsentwicklung das Ergebnis solcher Kostenvergleiche zugunsten des Mietwohnungsmarkts drehen. Einfache Vergleichsrechnungen gehen meist von einem stabilen Status aus. Ausgeklammert bleibt dabei oft, dass es sich dabei um Immobilieninvestitionen handelt, die auch den Marktkräften und der wirtschaftlichen Entwicklung unterworfen bleiben. In Rezessionszeiten entwickeln sich Immobilienanlagen zwar weit stabiler und träger (in beiden Richtungen) als Aktien. Immobilien werden jedoch meist auf Kredit erworben.
So hält die UBS fest: „Brechen Aktien um 20 Prozent ein, so geht der Investor nur dieser Wertverminderung verlustig. Tauchen hingegen die Immobilienpreise um 20 Prozent, so zerrinnt bei einem mit 80 Prozent belehnten Haus das gesamte Eigenkapital, was zum Verlust des Wohneigentums führen kann".
Kaufen oder mieten? Wenn es so einfach wäre. Wie die UBS-Studie zeigt, gibt es keine gültigen Formeln sondern nur ein seriöses, umfassendes Abwägen vieler bestimmender Faktoren und möglicher Szenarien. (mai)
