Höhere Unterschiede in Teilmärkten
Eine Bestandesaufnahme des Schweizer Immobilienmarktes lässt keine einfachen, generellen Aussagen zu. Zu unterschiedlich präsentiert sich die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten. Während auf dem Wohnungsmarkt Preise und Mieten (noch) steigen, signalisiert eine Zunahme der Leerwohnungen, das auch hier der Zenith Überschritten ist. Dies zeigt der aktuelle Immobilienmonitor der Credit Suisse.
Gemäss den Analysten der Credit Suisse wird auch 2014 ein starkes Baujahr mit einem geschätzten Wachstum der Bauinvestitionen um +3,5% im Vorjahresvergleich. Das hohe Niveau dürfte auch noch im kommenden Jahr gehalten werden. Die Beruhigung der Nachfrage nach Wohnimmobilien, unter anderem auch auf Grund der restriktiveren Hypothekenvergabe der Banken ist zwar Tatsache, trotzdem wurde im 2. Quartal 2014 mit einer Bausumme von 8,2 Mrd. Franken ein Volumen erreicht, das seit 1994 nicht mehr erzielt worden ist. Wenn es auch zu früh ist, die Nachhaltigkeit dieses Booms zu werten, gehen aber die Erwartungen dahin, dass der anhaltende Anlagenotstand und die erneut gesunkenen Zinsen, die Eingabe von Hochbauprojekten begünstigen dürften. Aus dieser Sicht wäre die Beruhigung des Jahres 2013 ein (komfortables) Zwischentief gewesen.
Unsicherheit im Alpenraum
Die Zweitwohnungsinitiative hat im Alpenraum 2013 zu einem markanten Einbruch in der Wohnraumplanung geführt. Lokale Bauunternehmungen leiden unter einer schwierigen Situation. Während kurzfristig noch viele Aufträge bewältigt werden müssen, dürfte es da und dort zu einem Stellenabbau kommen. In einigen Zweitwohnungsgemeinden haben vor allem grosse Hotelprojekte für eine Wiederanstieg des Volumens an Baugesuchen gesorgt. Gemäss CS machen alleine drei Baugesuche für Projekte in Savognin, Riederalp und Leysin im 1. Halbjahr 7% des gesamten Planungsvolumens im Zweitwohnungsbau aus.
Regional unterschiedliche EWG- und EFH-Dynamik
Der Immobilien-Markt verändert sich zunehmend von einem Verkäufermarkt zu einem Gleichgewicht zwischen Anbieter und Nachfragern. Die Preisdynamik in den Hot Spots scheint gebrochen zu sein. Die verschärfte Selbstregulierung der Banken relativiert zunehmend den Effekt der tiefen Zinsen und spricht damit für eine weitere Abkühlung.
Die Preisanstiege bei den Eigentumswohnungen lagen im 2. Quartal 2014 bei +3% und bei Einfamilienhäusern bei +2,7% im Vorjahresvergleich. Damit lagen sie deutlich unter den seit dem Jahr 2000 ermittelten jährlichen Anstiegen von 4,9% (EWG) bzw. +3,4% (EFH). Interessant ist zudem, dass die üblichen Hot Spots rund um den Genfer-, Zürich- und Zugersee die stärkste Abschwächung beim Preiswachstum verzeichnen. Ausserhalb der Hochpreisregionen, gibt es noch beachtliche Zuwächse, so im Einzugsgebiet von Zürich in den Kantonen Thurgau und St. Gallen und sogar in den beiden Appenzell. In der Westschweiz verzeichnet der Kanton Fribourg die höchsten Preiszuwächse.
Wie weiter bei den Preisen?
Gemäss dem Credit Suisse-Immobilenmonitoring wird die Preisentwicklung von zwei gegenläufigen Effekten bestimmt. Die Zinsen von Fix-Hypotheken haben wieder ihre Tiefstände von 2012 erreicht, womit Eigentum weiterhin mit günstigen laufenden Kosten rechnen kann. Andererseits sind die Hürden der Eigentumsfinanzierung durch die Selbstregulierung der Banken höher geworden. Die CS-Experten geben sich eher optimistisch in der Annahme dass diese Selbstregulierung die Preisentwicklungen im Zaum halten können. Sollte dies wider Erwarten nicht gelingen, ist mit weiteren regulatorischen Massnahmen der SNB zu rechnen.
Steigende Leerstände
Auf Grund der erhöhten Mietwohnungsproduktion ist die Zahl der leer stehenden Wohnungen angestiegen. Besonders markant haben sich die Leerstände in touristischen Regionen und an den Rändern der Agglomerationen erhöht. Die tiefen Zinsen locken Investoren in den Immobilienmarkt und sorgen für eine ausserordentlich hohe Produktion von Mietwohnungen. Entsprechend haben sich die Kräfte auf dem Mietwohnungsmarkt verschoben. Die seit 2007 überdurchschnittlich hohe Zuwanderung hat bis heute ein Überangebot verhindert. Gemäss jüngsten Ergebnissen zur Leerwohnungszählung neigt sich die lange Phase der Stabilität nun dem Ende zu. Am 1. Juni 2014 standen 45'748 Wohnungen leer. Dies kommt einem Plus von 5740 Einheiten gleich. Das ist der stärkste Anstieg seit 1997. Gemessen am Gesamtbestand standen 1.08% der Wohnungen leer.
Eine räumliche Analyse bringt Licht ins Dunkle: Mehr als ein Drittel des Anstieges geht auf touristische Gemeinden zurück, in denen aber nur 7% aller Wohnungen zu finden sind. Hier hat die Zweitwohnungsinitiative ihre Spuren hinterlassen. Neben den touristischen Gemeinden haben sich die Leerstände ausserdem an den Rändern der Agglomerationen stark erhöht, wo aufgrund von verfügbaren Baulandreserven und vergleichsweise tiefen Bodenpreisen viel Wohnraum entstand. In den Zentren bleibt die Situation trotz mehrheitlich höherer Leerstände angespannt.
Die hohe Mietwohnungsproduktion liess die Leerwohnungen insbesondere im Mietsegment ansteigen. Diese erhöhten sich gegenüber dem Vorjahreswert um mehr als 4000 Einheiten. Insgesamt standen 2014 knapp 35'841 Mietwohnungen leer, d.h. vier von fünf leer stehenden Wohnungen waren zur Miete ausgeschrieben. Aber auch im Eigentum erhöhte sich die Zahl leer stehender Wohnungen mit einem Plus von 1565 Wohnungen deutlich, weil die Regulierungsmassnahmen und vielerorts das hohe Preisniveau den Kreis der Nachfrager einschränkten.
Diese aktuellen Leerstandsergebnisse signalisieren, dass sich die lange Phase der Stabilität auf dem Wohnungsmarkt dem Ende zuneigt. Während die erneut gesunkenen Zinsen für eine weiterhin sehr hohe Produktion von Mietwohnungen sorgen, mehren sich die Hinweise, dass die Zuwanderung trotz nahezu unveränderter Werte ihren Zenit überschritten haben dürfte. Allein die Abschwächung des Beschäftigungswachstums wird bald Spuren in den Zuwanderungszahlen hinterlassen.
Büroflächen: markant steigende Leerstände
Gemäss dem CS-Immobilienmonitoring trifft eine unverändert flaue Nachfrage spezifisch im Raum Zürich auf eine zinsgetriebene, überdimensionierte Flächenausweitung. Das Überangebot wird weiterhin zunehmen. Erstens akzentuieren die tiefen und wieder gesunkenen Zinsen den Anlagenotstand und halten damit die Planung neuer Flächen auf einem überhöhten Niveau. Zweitens dürften noch Flächen auf den Markt kommen, die bereits vor längerem geplant waren, deren Baustart aber aufgrund von Vermarktungsschwierigkeiten verzögert wurde. Drittens dürfte sich die flaue Nachfrage trotz ansprechendem Wirtschaftswachstum fortsetzen: Unternehmensansiedlungen sind seltener geworden, der Markt für Flächenoptimierungen grosser Unternehmen ist gesättigt und binnenorientierte Wachstumsbranchen haben eine geringe Zahlungsbereitschaft für neue Flächen. Die Leerstandsentwicklung der fünf grössten Schweizer Büroflächenmärkte reagiert mit einem markanten Anstieg um 9.7% im Vergleich zum Vorjahr.
Besonders ausgeprägt ist die Leerstandsproblematik in der Stadt Zürich, wo per Juni 215'000 Quadratmeter Büroflächen leer standen Insgesamt dürfte dies zwar nur 3.4% des geschätzten Flächenbestandes der Stadt ausmachen. Bedenklich ist jedoch die Verteilung der Leerstände: Mit 96'000 m2 konzentriert sich fast die Hälfte des Leerstandes auf die Zentrumslagen als Folge der Flächenverlagerung grosser Firmen aus der Innenstadt heraus. Die leerstehenden Flächen sind aufgrund ihrer guten Lagen teuer, oft sanierungsbedürftig und nicht mehr adäquat hinsichtlich der Raumansprüche moderner Unternehmen. Weil ein Ende der Flächenausweitung auch in den Aussenquartieren und im Glattal nicht abzusehen ist, dürfte sich die Leerstandsproblematik in den kommenden Jahren verstärkt auf die Ränder des Zürcher Büroflächenmarktes fokussieren. Modernisierungen und Umnutzungen bleiben in Zürich die Themen für Investoren, um sich gegen die Neubauten behaupten zu können. In den vier anderen Grosszentren liegt die Leerstandsveränderung innerhalb gängiger Schwankungen. Erfreulich ist, dass sich die Situation im Markt Genf verbessert hat.
Online-Handel als Bedrohung für die Verkaufsflächen?
Der Online-Handel stellt für die Verkaufsflächen eine noch nie dagewesene Bedrohung dar. Bis anhin konnte der Markt die Herausforderung gut meistern. Die aktuelle Leerstandsentwicklung deutet aber darauf hin, dass sich dies nun ändern könnte. Der Online-Handel, der seit Jahren deutlich rascher als der gesamte Detailhandel wächst fordert den Detailhandel wie noch nie zuvor heraus. Im vergangenen Jahr stieg der im Online-Handel generierte Umsatz um nahezu 10%, während der gesamte Detailhandel nur ein leichtes Umsatzplus verzeichnete. In der Vergangenheit haben strukturelle Veränderungen Detailhandelsflächen wiederholt bedroht; auf der Gewinnerseite standen aber ebenfalls stationäre Händler (bspw. Fachmärkte). Auch wenn der Online-Handel selber eine gewisse Nachfrage nach stationären Flächen (bspw. Showrooms) generiert, werden die Umsatzverlagerungen früher oder später im Saldo einen negativen Effekt auf die Verkaufsflächen haben.
Im Jahr 2014 scheint sich das Blatt nun zu wenden: Die Leerstandsflächen stiegen von 66'000 m2 im Jahr 2013 auf fast 93'000 m2 im Jahr 2014, was einem Plus von 40% gleichkommt. Dieser Anstieg sollte als Warnschuss wahrgenommen werden. Dabei dürften insbesondere die Standorte, bei denen die Passantenfrequenzen, die Anbindung ans Strassennetz oder die unmittelbare Nachfrage fehlen, vermehrt leer stehen. Auch die Erdgeschosslagen in Neubauten, die aufgrund der hohen Bautätigkeit der vergangenen Jahre vermehrt auf den Markt kamen, sind davon nicht ausgeschlossen. (mai)
