Eigentum wird teurer, mieten billiger
Entgegen der Prognosen steigen die Preise für Eigentumswohnungen im laufenden Jahr weiter, während es mit den stetig höheren Mietpreisen vorbei sein dürfte. Das geht aus dem Immo-Monitoring von Wüest & Partner hervor.
Endlich können Mieter aufatmen: Die Mietpreise hören auf, immer weiter zu steigen. Haben sie letztes Jahr stagniert, ist für das laufende Jahr sogar eine Senkung um 0,3 Prozent zu erwarten. Im aktuellen Immo-Monitoring Frühling 2016 sagen die Immobilienberater von Wüest & Partner dies voraus, wie die Nachrichtenagentur sda schreibt.
Angebot an Mietwohnungen ist höher als Nachfrage
Als Grund für diese Umkehr wird der gesättigte Markt angegeben, denn in der jüngsten Vergangenheit sind fortlaufend neue Wohnungen gebaut worden. Dies hat den Nachfrageüberhang aus den vorhergehenden Jahren abgebaut. Ausserdem befriedigt die Bautätigkeit auch die Zusatznachfrage durch die Zuwanderung und den steigenden Flächenbedarf der einheimischen Bevölkerung. Dadurch ist das Angebot gestiegen und die Preiskurve abgeflacht.
In verschiedenen Regionen übertrifft der Wohnungsbau die Zusatznachfrage nach Mietwohnungen bereits. Deshalb ist dort im laufenden Jahr mit einer erhöhten Leerstandsquote zu rechnen. Das gilt vor allem für Gemeinden ausserhalb der Zentren und Agglomerationen. Wüest & Partner rechnet für 2016 in keiner Region mit einem deutlichen Anstieg der Angebotsmieten. In der Region Bern dürfte noch ein Plus von 0,3 Prozent drin liegen, im Tessin sogar eins von 0,6 Prozent. Im Wallis dagegen sehen die Auguren einen Rückgang um 2,1 Prozent voraus, den höchsten in der Schweiz. Für die Genferseeregion wird ein Minus von 0,6 Prozent prophezeit, für den Kanton Zürich eins von 0,1. Dabei dürften die Mieten in der Stadt Zürich aber um 0,4 Prozent steigen.
Tiefe Zinsen heizen Nachfrage nach Eigentum an
Bei Eigentumswohnungen sieht die Preisentwicklung ein bisschen anders aus. Dort zeigt die Kurve weiterhin nach oben, obwohl sich Wüest & Partner im letzten Herbst sicher war, dass das stete Aufwärts dieses Jahr ein Ende haben wird. Konkret wurde prognostiziert, dass die Preise um 0,6 Prozent fallen. Neu lautet die Prognose auf ein Plus von 0,4 Prozent, wie die sda schreibt. Begründet wird dies mit dem laut Wüest & Partner überraschenden Preiswachstum von 1,6 Prozent im vergangenen Jahr. Zwar liege dieser Wert klar unter den Wachstumsraten der vergangenen Jahre, heisst es dazu im Immo-Monitoring. Doch entgegen den Erwartungen hätten auch 2016 die angebotenen Wohnungen relativ problemlos Abnehmer gefunden.
Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat kaum nachgelassen, im Gegenteil ist sie sogar noch leicht gestiegen, weil die Banken in der zweiten Jahreshälfte wieder tiefere Hypothekarzinsen angeboten hatten, nachdem sie sie zuvor – nach der Verschärfung der Negativzinsen – noch heraufgesetzt hatten. Ausserdem hat sich die Meinung durchgesetzt, dass die Zinsen auch längerfristig tief bleiben werden.
Rasche Zinserhöhung könnte gefährlich werden
Die Prognose einer Preissteigerung von lediglich 0,4 Prozent signalisiert aber auch, dass die Luft nach oben dünn geworden ist. Das Risiko eines Absturzes des Immobilienmarkts bleibt demnach bestehen. Als auffällig bezeichnet Wüest & Partner, dass in der Genferseeregion die die Preise rückläufig sind. Diese Situation wecke Erinnerungen an die Situation Anfang der 90er-Jahre. Nachdem damals die Preise in der Romandie ins Rutschen geraten waren, schlitterte die Schweiz in eine schwere Immobilienkrise.
Die aktuelle Entwicklung sieht Wüest & Partner aber dennoch nicht als Vorbote eines Immobiliencrashs. Zwar sei nicht auszuschliessen, dass nach den Preisrückgängen rund um den Genfersee jetzt auch schweizweit die Preise unter Druck geraten könnten. Wenn überhaupt, seien nur moderate Korrekturen zu erwarten. Denn die heutige Situation sei nicht mit derjenigen der 90er zu vergleichen. Im Gegensatz zu damals sei die Preiskorrektur im Genferseegebiet heute auf lokale Übertreibungen zurückzuführen. Zudem hätten gesetzliche Vorgaben und Förderprogramme des Bundes auf die Immobilienpreise gedrückt. Vor allem aber habe die Schweizerische Nationalbank Anfang der 90er-Jahre die Zinsen markant erhöht, um die damals hohe Inflation einzudämmen. Im Gegensatz dazu sei die Teuerung zurzeit auf einem Rekordtief.
Doch genau das könnte sich auch jetzt sehr schnell ändern, worauf auch Wüest & Partner hinweist. Sollte nämlich die Teuerung stark ansteigen und die SNB darauf ebenso deutlich die Zinsen anheben, seien deutliche Preisverwerfungen am Immobilienmarkt möglich. Das Genferseegebiet kann demnach höchstens Teil einer Entwicklung sein. Auslöser einer schweizweiten Immobilienkrise ist die Region aber nicht. (sda/pd/mt)
