CS-Studie: Trend zu Überangeboten auf dem Immobilienmarkt
Negativzinsen, Frankenschock, hohe Kapitalzuflüsse treiben viele Investoren in die Immobilien weil gegenwärtig kaum Alternativen mit ähnlich vorteilhafte Risiko-/Ertrags-Kombinationen existieren. Dieser Kapitalzufluss beschleunigt den Trend zum Überangebot und mittelfristig zu sinkenden Mieten.
Die neue Credit Suisse-Studie „Immobilienmarkt 2015 - Strukturen und Perspektiven“ zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt hinterlässt ein zwiespältiges Bild. Der Immobilienzyklus, der in den vergangenen Immobilien-Boomjahren kaum mehr im Gespräch war, scheint sich zurück zu melden. Bei den Büroflächen ist er bereits Tatsache.
Anhaltende Nachfrage nach Immobilienanlagen
Die Aufhebung der EUR/CHF-Wechselkurs-Untergrenze, bzw. deren Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft, die zuvor überdurchschnittlich gut unterwegs war, dürften auch den Schweizer Immobilienmarkt nicht verschonen. Die durch die Nationalbank flankierend eingeführten Negativzinsen, die Nullverzinsung langfristiger risikoarmer Anlagen, wie z.B. die 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen, sowie die Angst vor Negativzinsen treiben die Investoren gemäss CS noch mehr in Immobilienanlagen. Die auf Grund eines „Anlagenotstandes“ verstärkte Nachfrage nach Immobilienanlagen dürfte weiter anhalten auch weil mittelfristig kaum markante Zinsanstiege oder übermässige Nachfrageeinbrüche erwartet werden. Trotzdem dürfte sich der Trend zu einem Überangebot auch im Wohnungssektor verstärken. Die bereits heute 46’000 leerstehenden Wohnungen in der Schweiz (Quelle HEV), Tendenz steigend, deuten in diese Richtung. Vorläufig sehen die CS-Experten mittelfristig noch keine auf breiter Linie nachgebenden Mieten.
Gemäss den CS-Experten werden die Preise für direkte Immobilienanlagen im aktuellen Negativzinsumfeld weiter steigen und die Renditen tendenziell weiter sinken, trotz Tendenzen zu einem Überangebot und rückläufigen Flächenerträgen. Die CS spricht von einer zunehmenden Entkoppelung der Immobilienpreise von ihren fundamentalen Ertragswerten.
Wenig Auswirkungen auf den Wohneigentumsmarkt
Der Markt für Wohneigentum wurde bereits durch die früher eingeleiteten Regulierungen und in den Zentren durch die hohen Preise, gekoppelt mit restriktiveren Anforderungen für das Eigenkapital, gedämpft. Käufer weichen deshalb auf preisgünstigere Regionen oder bescheidenere Objekte aus während das hohe Preissegment leidet. Die Nachfrage nach Wohneigentum setzt sich weiter fort – in den günstigeren Preissegmenten. Der Bau von Wohneigentum war letztmals 2001 so gering wie heute. Die Nachfrage zeigt Sättigungsgrenzen. Nachdem in diesem Marktsegment noch vor nicht so langer Zeit eine Überhitzung befürchtet wurde, dürfte es hier gemäss CS zu einer weichen Landung kommen.
Mehr Markt bei den Mietwohnungen
Der bei Mietwohnungen seit 2001 höchste Leerwohnungsbestand von 46’000 Wohnungen dürfte sich eher noch erhöhen auf Grund einer nach wie vor dynamischen Wohnungsproduktion, forciert durch das aktuelle negative Zinsumfeld. Der daraus resultierende zunehmende Angebotsbestand führ zwangsläufig zu längeren Ausschreibungs- und Leerstandszeiten und damit zu einer schwächere Entwicklung der Angebotsmieten und/oder an peripheren, ländlicheren, weniger gut erschlossenen Lagen sogar zu Preisnachlässen bei Erstvermietungen. Der Frankenschock und, damit einhergehend, Eintrübungen am Arbeitsmarkt, dämpfen ausserdem tendenziell die Lust auf Wohnungswechsel. Zudem wird angenommen, dass auf Grund der Eintrübung in der Wirtschaft auch die Zuwanderung um 10% abnehmen wird. Für das laufende Jahr dürfte der Absatz der neuerstellten Wohnungen noch mehr oder weniger absorbiert werden. Mittelfristig rechnet die CS damit, dass dies nicht mehr gewährleistet ist. Von einem Rückgang der Zuwanderung dürften nicht die Regionen mit der grössten Zuwanderungsdynamik am meisten betroffen sein, sondern eher ländliche, periphere Regionen.
Weiter steigende Büroflächen-Leerstände
Bei den Büroflächen hat sich trotz eines soliden vierjährigen Wirtschaftswachstums in den vergangenen Jahren vor allem in Zürich und Genf ein Überangebot an Büroflächen aufgebaut, das sich landesweit auf über 1 Mio. m² summiert. Toplagen wie zum Beispiel Bahnhofstandorte in den Grosszentren können sich weiterhin gut behaupten. Unter Druck sind hingegen teure Innenstadtlagen und nicht optimal erschlossene Lagen ausserhalb der zentralen Geschäftsviertel. Hier werden die Leerbestände bzw. das Überangebot gemäss Credit Suisse noch weiter zunehmen. Trotzdem bleibt die Bautätigkeit auf Grund des bereits erwähnten Angebotsnotstandes auf hohem Niveau – vorläufig noch – und steigert den Druck auf die Büromieten.
Verkaufsflächen-Markt bleibt unter Druck
Wie aus Credit Suisse-Studie „Immobilienmarkt 2015 - Strukturen und Perspektiven“ weiter hervorgeht, befinden sich derzeit noch einige Verkaufsflächen-Projekte in der Realisierungs- bzw. Fertigstellungsphase. Sonst sind praktisch keine neuen Vorhaben mehr in der Planungsphase auszumachen. Die Verunsicherung auf Seiten von Investoren wie Mietern, wie der Markt die anstehenden Herausforderungen durch den wachsenden Onlinehandel bewältigen kann, ist gross. Der stationäre Handel muss seine neue Rolle in einer zunehmend digitalisierten Einkaufswelt erst noch finden. Und dies in einem Geschäftsumfeld, das durch die Frankenaufwertung beileibe nicht weniger anspruchsvoll geworden ist. So erstaunt es nicht, dass jeder vierte Detailhändler im Non-Food-Bereich in der Schweiz seine Verkaufsfläche zu reduzieren gedenkt. (mai)
