CS-Studie: Paradiesische Zustände auf dem Immobilienmarkt sind vorbei
Mehr als ein Jahrzehnt lang wähnten sich Immobilienanleger fast im Paradies: steigende Preise und Mieten, eine boomende Nachfrage, fast keine Leerstände und tiefe Zinsen liessen die Renditen ohne viel Zutun in luftige Höhen steigen. Damit ist es bald vorbei.
„Vertreibung aus dem Paradies“, titelt die Credit Suisse in ihrer Medienmitteilung zur Veröffentlichung ihrer Studie über den Schweizer Immobilienmarkt 2016. Die Ökonomen kommen darin zum Schluss, dass Immobilienanleger in Zukunft vermehrt Eigenleistungen erbringen müssen, wenn sie ihre erhofften Renditen auch weiterhin erzielen wollen. Das Marktumfeld wird sich nämlich negativ verändern.
Starke Investitionstätigkeit trotz steigender Leerstände
Zwar haben die Negativzinsen den Bewertungen von Immobilien letztes Jahr nochmals einen kräftigen Schub verliehen und den Investoren damit hohe Neubewertungsgewinne beschert. Möglicherweise sei dies aber das letzte Mal gewesen, schreibt die CS. „Je heller der Blick in den Rückspiegel ausfällt, umso herausfordernder präsentiert sich der Ausblick auf den Immobilienmarkt. Denn auf dem Mietwohnungsmarkt steigen die Leerstände seit 2014 um mehr als 4000 Wohnungen pro Jahr. Ausserdem gestaltet sich laut den CS-Ökonomen die Vermarktung zunehmend schwieriger, was an einer um vier Tage auf 28 Tage angestiegenen Insertionsdauer von Mietwohnungen sichtbar werde.
Im Vergleich zu anderen Anlagen sind auf dem Mietwohnungsmarkt aber immer noch hohe Renditen zu erwarten, weshalb die Investitionstätigkeit nach wie vor stark ist. Entsprechend entwickelt sich auch die Ausweitung der Nutzflächen weitgehend ungebremst. Die Ökonomen schätzen, dass im laufenden Jahr 24‘000 Mietwohnungen fertiggestellt werden. Ein Abebben der Bautätigkeit sei mit Blick auf die ungebrochene Dynamik bei den Baugesuchen nicht so rasch zu erwarten.
Mieten steigen nicht weiter
Aber: „Die hohe geplante Ausweitung von Mietwohnungen wird auch 2016 die Zahl leerstehender Wohnungen um über 4000 erhöhen“, schreibt die CS. In der Folge rechnet man 2016 mit einem fast vollständig zum Erliegen kommenden Mietpreisauftrieb. Verantwortlich für den Stopp dieses Wachstums sei der Rückgang der Zuwanderung von Arbeitsmigranten. „Nachdem deren Zahl schon 2015 um rund zehn Prozent abgenommen hat, rechnen die Ökonomen der Credit Suisse 2016 mit einem noch grösseren Rückgang des Zustroms von Erwerbstätigen, denn das Beschäftigungswachstum dürfte im laufenden Jahr einbrechen.“
Büroflächen stagnieren fast
Auf dem Büroflächenmarkt wird für das laufende Jahr mit einem Nullwachstum der Bürobeschäftigung und damit einer äussert schwachen Flächennachfrage gerechnet. Grund: Die Verlagerung administrativer Supportfunktionen in Niedriglohnländer – also Offshoring – ist dank der Digitalisierung heute viel einfacher. Grossunternehmer haben denn auch schon zehntausende von Stellen ausgelagert. Aufgrund der Frankenstärke rechnet die CS damit, dass das Offshoring nun auch bei Mittel- und Kleinbetrieben Schule machen wird. Und das wiederum senkt die Nachfrage nach Büroflächen im Inland.
Allerdings bietet die Digitalisierung auch Potenzial für neue Büroarbeitsplätze, weshalb Investoren nach wie vor weitere Büroflächen planen. Die CS stellt fest, dass sie diese Investitionen verstärkt in mittelgrossen Zentren wie etwa Zug, Aarau, St. Gallen und Lugano verlagern. Dort herrschen nämlich noch tiefe Angebotsquoten vor.
Onlinehandel bedrängt Verkaufsflächenmarkt
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen dürfte sich in Zukunft reduzieren, denn die Digitalisierung respektive der Onlinehandel hat dieses Segment fest im Griff. Dennoch hat der Umbruch erst gerade begonnen. Mit einem Marktanteil von knapp sechs Prozent im Vergleich zum Ausland steckt der Onlinehandel noch in den Kinderschuhen. Ein schrittweises Angleichen an Marktanteile von zehn Prozent dürfte die Flächenproduktivität im stationären Handel aber noch mehr unter Druck setzen. Wie gross die Verunsicherung über die Rolle des stationären Handels in der digitalen Welt sei, zeige eine trotz des tiefen Zinsniveaus weit unterdurchschnittliche Planung neuer Verkaufsflächen. Die CS-Ökonomen erwarten daher für die nächsten Jahre anhaltende Ladenschliessungen, steigende Leerstände und sinkende Mieten.
Kleines Preiswachstum beim Wohneigentum
Im Wohneigentum prognostiziert die CS 2016 eine grundsätzlich positive Ausgangslage für die Nachfrage. Während Zugewanderte diese stützen würden, übten dagegen Regulierungsmassnahmen und die damit einhergehenden höheren finanziellen Anforderungen für den Kauf von Wohneigentum eine stak dämpfende Wirkung aus, heisst es. Entsprechend rechnet man nur noch mit einem schwachen Preiswachstum von weniger als einem Prozent. (mt/pd)
