Büroflächen in der Warteschlaufe
Das Angebot an Büroflächen ist vergangenes Jahr zwar um 4,1 Prozent gesunken. Doch der konstant gebliebenen Nachfrage stehen viele frei gewordene Flächen gegenüber, die in den nächsten ein bis drei Jahren auf den Markt kommen und dort für Turbulenzen sorgen könnten. – Dies geht aus dem Büromarktbericht 2014 von Colliers International hervor.
Neben frei werdenden Büroflächen dürften auch zahlreiche Grossprojekte, die vor der Realisierung stehen oder deren Baubeginn noch etwas hinausgeschoben wurde, die Situation verschärfen. Gemäss Colliers führt dies zu einem Überangebot, das den Markt für Büroflächen beeinträchtigen könnte.
In den 20 grössten Schweizer Agglomerationen ist das Büroflächenangebot innerhalb von sechs Monaten im 2013 gegenüber 2012 um 214'000 Quadratmeter, das heisst von 1'822'000 m2 auf 1'608'000 m2 gesunken. Das Angebotsniveau befindet sich damit etwa auf demselben Stand wie 2011, deutlich tiefer als 2012. Der durchschnittliche Mietpreis für Büroflächen blieb im Vergleich zum Vorjahr mit 258 Franken pro Quadratmeter und Jahr (netto) konstant.
Angebote weitete sich im 2013 nicht aus
Viele leer gewordene Büroflächen sind derzeit nicht auf dem Markt, weil sie neu positioniert oder renoviert werden. Zudem wurden manche Neubauprojekte zeitlich verschoben, da sie die notwendige Vorvermietungsquote nicht erreicht haben. Zusammen mit neuen Projekten wie zum Beispiel weitere Etappen der Europaallee in Zürich, führt dies zur Gefahr einer Angebotslawine mit dem Potenzial, den Büromarkt in den nächsten ein bis drei Jahren mit einer stark steigenden Angebotsquote stark zu stören.
Wirtschaft und Politik entscheiden
Die kurz- bis mittelfristige Entwicklung der Wirtschaft und, damit verbunden, die Investitionsbereitschaft der Unternehmen wird darüber entscheiden, wie stark sich das massiv steigende Angebot auf die Entwicklung von Leerstandsflächen auswirken wird.
Spürbar ist nach Colliers International, dass Unternehmen längerfristige Standortentscheide scheuen und dass Abschlüsse von Mietverträgen durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen können. Daneben ist es möglich, dass sich auch politische Entwicklungen wie die Zuwanderungsinitiative auf Standortentscheide von Unternehmen verzögernd auswirken.
So charakterisiert Colliers International im Büromarktbericht Schweiz 204 die Situation in wichtigen Wirtschaftsräumen:
Der Wirtschaftsraum Zürich verzeichnet einen Rückgang des verfügbaren Flächenangebots. Ende 2013 belief es sich auf 734'000 m2 - das sind 123'000 m2 weniger als im Vorjahr. Deutliche Abnahmen waren in den Marktgebieten Zug, Zürcher Oberland und Baden zu verzeichnen. Das Angebot im Zürcher Central Business District (CBD) bewegte sich mit einem leichten Anstieg um 4'000 m2 auf 99'000 m2 sehr nahe beim Vorjahresniveau. Die Qualität der verfügbaren Büroflächen im CBD ist weiterhin ausserordentlich gut, so dass die Mieten das hohe Niveau halten konnten.
Im Wirtschaftsraum Basel ist das Büroflächenangebot 2013 ebenfalls geschrumpft - von 157'000 m2 auf aktuell 119'000 m2. Die grossen Pharmaunternehmungen treiben nach wie vor die Nachfrage an. So mietete Roche im Peter-Merian-Haus weitere Büroflächen an und plant eine neue Produktionsanlage am Standort Kleinbasel. Zusätzlich treten Firmen aus den Bereichen Finanz und Treuhand sowie die öffentliche Hand als nachfragestarke Interessenten in Erscheinung.
In der Hauptstadt-Region Bern gehören die Bundesstellen und -betriebe mit zu den grössten Nachfragern auf dem Büromarkt. Die Angebotsfläche ging im Vergleich mit dem Vorjahr um rund 21'000 m2 auf 100'000 m2 zurück. Die stärksten Abnahmen waren im Stadtgebiet Bern und in der Region Ittigen/Zollikofen zu verzeichnen.
Im Wirtschaftsraum Genf ist die Angebotsfläche im Gegensatz zu den meisten Deutschschweizer Märkten gestiegen - von 138'000 m2 auf 194'000 m2. Mehr als die Hälfte der Angebotszunahme fiel in der Stadt Genf selbst an, hauptsächlich bedingt durch Strukturänderungen im Private-Banking-Sektor und einer nachlassenden Nachfrage internationaler Organisationen. Die Mietpreise bewegten sich dadurch leicht nach unten. Sie sind jedoch im landesweiten Vergleich immer noch am höchsten. Colliers erwartet, dass sich der Wegzug der Unternehmen aus dem Genfer Stadtzentrum ähnlich wie in Bern verstärken wird. Profitieren werden neuere Arbeitsplatzzonen am Stadtrand und beim Flughafen. (mai/pd)
