Beschäftigungsrückgänge wegen Zeitwohnungs-Initiative
Die Annahme der Zweitwohnungs-Initiative führt zu einem Zweitwohnungs-Baustopp in mindestes 550 Gemeinden der Schweiz. Des berichten Ökonomen der Credit Suisse (CS) in ihrem aktuellen Research-Paper. Die Umsetzung der Initiative führt laut CS zu grossen Umwälzungen in betroffenen Immobilienmärkten, zu Beschäftigungsrückgängen im Bau und baunahen Branchen. Sie könnte aber auch für Rückenwind bei der Hotellerie sorgen.
In Bezug auf die Bautätigkeit und die Situation in vielen touristischen Gemeinden zeichnet die CS ein düsteres, wohl realistisches Szenario. Der Bau neuer Zweitwohnungen dürfte für lange Zeit weitgehend verboten sein.
Etwa 550 Gemeinden haben einen Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent, das ist etwa ein Fünftel aller Gemeinden der Schweiz. Sie müssen mit einschneidenden Konsequenzen rechnen. Ein Grund dafür ist laut den Experten der CS, dass nicht zwischen nur von den Eigentümern benutzten Zweitwohnungen und professionell vermieteten Zweitwohnungen unterschieden wird. In wenigen Unter-20-Prozent-Gemeinden, die meist nur eine schwache touristische Infrastruktur aufweisen, wird dagegen der Run auf Bauland zunehmen.
Die CS erwartet, dass Handänderungen bei bestehenden Zweitwohnungen abnehmen dürften und die wenigen Zweitwohnungen, die in den Verkauf kommen, deutlich höhere Preise erzielen. Dagegen dürften Erstwohnungen in den betroffenen Gemeinden preislich unter Druck geraten, weil sie wegen mangelnder Nachfrage nicht mehr als Zweitwohnungen verkauft werden können.
Groteske Marktsituationen?
Sicher ist, dass diese Initiative zu einer höheren „Veradministrierung“ des Wohnungsmarktes in touristischen Gemeinden führt, die groteske Formen annehmen könnte: Ein Mehrfamilien-Haus mit Eigentumswohnungen, die als Erstwohnsitze dauernd bewohnt sind, und Eigentumszweitwohnungen. Alles unter dem gleichen Dach. Mangels lokaler Nachfrage könnte eine Erstwohnung nur zu einem wesentlich tieferen Preis verkauft werden als eine gleiche Wohnung, die als Zweitwohnung genutzt wird, und auf Grund grosser Nachfrage infolge eines stagnierenden Angebotes mit viel mehr zahlungskräftigen Kaufinteressenten rechnen kann.
Verkehrsmässig gut gelegene, einfach und schnell zu erreichende touristische Orten dürften allenfalls davon profitieren, dass einige Haushalte ihren Erstwohnsitz dorthin verlagern und ihre bisherige Wohnung zur Zweitwohnung machen. Allerdings werden bei solchen Entscheiden etwa auch steuerliche Überlegungen eine Rolle spielen.
Probleme und Chancen bei Hotelneubauten
Manche Hotelprojekte wurden finanziert durch den gleichzeitigen, begleitenden Bau von Zweitwohnungen im Sinne einer Quersubventionierung. Diese Möglichkeit entfällt nun. Daraus lässt sich laut CS schliessen, dass künftige Hotelprojekte schwerer zu finanzieren sein dürften. Allerdings erkennen die Öonomen darin auch gewisse Chancen und führen dazu aus, dass die Bodenpreise in Bauzonen, die auch Zweitwohnungen zuliessen, zumeist so hoch waren, dass sich der reine Betrieb eines Hotels nicht lohnte. Das Wegfallen von neuen Zweitwohnungsprojekten und die damit voraussichtlich wieder sinkenden Bodenpreise könnten Hotelprojekte vielerorts wieder attraktiver machen. Hinzu kommt, dass Hotels als traditionelle Beherbergungsform in vielen Tourismusgebieten während der letzten Jahre vernachlässigt und zahlreiche bestehende Betriebe in Zweitwohnungen umgewandelt wurden. Damit besteht in der Hotellerie ein grosser Aufholbedarf, der für das zukünftige Wachstum von Tourismusregionen – nachdem von Seiten des Zweitwohnungsbaus mit keinen Impulsen mehr zu rechnen ist – unabdingbar ist.
Zudem halten die Experten der CS fest, dass die Umsetzung der Initiative noch viele Knacknüsse birgt. Sie erachten allein die Kontrolle darüber, was als Zweit- oder Erstwohnung genutzt wird, als schwierig. Sie wird die Gemeinden administrativ zusätzlich belasten. Zudem sind die Daten-Grundlagen für eine exakte Bestimmung des Zweitwohnungsanteils ungenau, weil sie nur auf Registerdaten der Volkszählung 2010 basieren. (mai/mgt)
