Aus Büros werden Wohnungen
Das in verschiedenen Regionen bestehende Überangebot an Büroflächen dürfte in den nächsten Jahren erhalten bleiben und sich kurz- bis mittelfristig sogar noch akzentuieren. Dass die Umwandlung von Büroflächen zu Wohnflächen zum Thema werden, zeigt eine Studie von Implenia in Zusammenarbeit mit dem international tätigen Immobilienberatungs-Unternehmen Jones Lang Lasalle.
Umnutzungen von Büroliegenschaften am richtigen Ort können sich für Anleger und für künftige Wohnungsmieter rechnen: Während noch vor nicht allzu langer Zeit auch durch die Politik die Umnutzung von Wohnflächen in Geschäftsräume am Pranger stand, gewinnt nun das Gegenteil an Aktualität. Dies bringt eine Untersuchung von Implenia zum Ausdruck, deren Resultate kürzlich vor über hundert geladenen Schweizer Immobilienanlegern präsentiert wurde.
Gemäss Adrian Wyss, Leiter des Implenia-Geschäftsbereichs Modernisierung & Development, ist die Frage der Umwandlung von Büros in Wohnungen nicht neu. Ein Blick auf die aktuelle bis mittelfristige Konjunktursituation und die Mietmärkte zeigt, dass es sich lohnt, darüber nachzudenken. Grundsätzlich gibt es ein beträchtliches Potenzial für solche Umwandlungen. So beschäftigt sich die Studie damit, an welchen Standorten Marktpotenzial für Umnutzungen von Büroflächen in der Schweiz vorhanden ist. Demnach könnten sich nachfrageschwache, sanierungsbedürftige Büroliegenschaften in urbanen Zentren mit knappem Angebot an Wohnraum als attraktiv erweisen. Gemäss der Studie übertreffen etwa in Zürich die Mieten für neue Wohnungen in Aussen- und „Zwischenquartieren“ wie Altstetten, Wipkingen oder Schwamendingen jene für Büros um mehr als 90 Franken pro Quadratmeter und Jahr. Ähnliches gilt auch für das Genfer Stadtgebiet im Osten. Das Potenzial „in der zweiten Reihe“ und in Aussenquartieren wird gemäss Wyss vielfach unterschätzt. Gute Ertragspotenziale ermöglichen an solchen Standorten die Transformation von alten Büros in attraktive Wohnungen.
Etwas rauer gewordenes Umfeld
Anzufügen ist, dass der in jüngster Zeit sensibler gewordene und vor allem in gehobenen Preissegmenten (Miete und Kauf) eher schwächelnde bis rückläufige Markt es nicht einfacher macht, für solche Umwandlungsprojekte je nach Aufwand, Lage und Objekt, gute Renditen zu erzielen. Dazu kommen weitere schwer abschätzbare Einflüsse, die mehr von der Politik als von den Marktkräften gesteuert werden. Zum Beispiel die Entwicklung der Zuwanderung, die Auswirkungen verschiedener internationalen Abkommen auf die Konjunktur und den Standort Schweiz, die anhaltenden Verzerrungen auf den Geldmärkten. „Das Potenzial lässt sich nur dann nutzen, wenn zuverlässige Kostenschätzungen mit innovativen Ideen und viel Erfahrung in der Abwicklung von Modernisierungsprojekten zusammentreffen.“ Mit deiser Feststellung dürften die Autoren der Implenia/JLL-Studie ins Schwarze treffen. (mai)
