Angebotsmieten sinken in diesem Jahrtausend zum ersten Mal
Nachdem sie stetig angestiegen sind, haben die Mieten nun den Zenit überschritten: Vergangenes Jahr sanken die Angebotsmieten um 1,3 Prozent. Das sei der erste Rückgang seit dem Jahr 2000, stellte die UBS in ihrer Immobilienmarktstudie „UBS Real Estate Focus 2017“ fest.
So sind Neubaumieten laut UBS im 2016 gar um 3,4 Prozent gefallen. Für das laufende Jahr erwartet die Grossbank einen weiteren Rückgang der Angebotsmieten um 1 Prozent. Das Hoch am Immobilienmarkt sei vorbei, erklärte UBS-Immobilienspezialist Claudio Saputelli am Donnerstag vor den Medien in Zürich. Aus dem Markt gebe es nur noch schwache Impulse. So lägen die Preise mittlerweile massiv unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig würden die Leerstände steigen. "Der Immobilienmarkt Schweiz befindet sich im Abschwung", so Saputelli.
Die Leerstände von Mietwohnungen sind gemäss Saputelli in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was wiederum Druck auf die Mieten ausübte. Die Zahl der Gemeinden, die eine sehr tiefe Leerstandsquote von 1 Prozent oder weniger haben, ist seit dem Jahr 2013 um rund 30 Prozent gesunken. Hingegeben gibt es viel mehr Gemeinden mit sehr hohen Leerständen von über 7 Prozent. In jeder vierten Gemeinde stehen über 5 Prozent der Mietwohnungen leer. Vor drei Jahren kam dies nur in jeder sechsten Gemeinde vor.
Verlangsamtes Bevölkerungswachstum - mehr Leerstände?
Im Durchschnitt betrug die schweizweite Leerstandsquote letztes Jahr bei den Mietwohnungen 2 Prozent. Das seien mit 50'000 Wohnungen und doppelt so viele wie beim Tiefstand im Jahr 2009, so Saputelli. Bei Neubauten seien die Leerstände gar bei rund 10 Prozent. Viel höhere Leerstandsquoten hätten auch Luxuswohnungen. Insgesamt bewegten sich die Leerstände wieder auf das Rekordhoch von 1998 zu, als in der Schweiz im Schnitt knapp 3 Prozent aller Mietwohnungen unbewohnt waren.
Der merkliche Anstieg der Leerstände führen die Studienautoren auf zwei Gründe zurück: Einerseits auf das verlangsamte Bevölkerungswachstum als Folge der weniger starken Einwanderung im Vergleich zu den Vorjahren. "Der Sog des Arbeitsmarkts lässt nach", kommentierte dies UBS-Schweiz-Chefökonom Daniel Kalt. - Andererseits sorgte die robuste Bautätigkeit für die steigenden Leerstände. Denn laut Studie wurden von 2011 bis 2016 jährlich 53'000 bis 58'000 Wohnungen bewilligt. Und die jüngsten Zahlen zu den Baubewilligungen deuteten nicht auf eine Verlangsamung hin.
Pensionskassen als Preistreiber
Eine wichtige Stütze des Wohnungsbaus ist gemäss Studie die ungebrochen hohe Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern, die vermietet werden können. Vor allem institutionelle Investoren wie Pensionskassen oder Versicherungen kaufen diese Häuser, um mit ihrem Geld angesichts der tiefen Zinsen doch noch eine gewisse Rendite zu erzielen. So würden aufgrund des Anlagenotstands immer höhere Preise für Mehrfamilienhäuser bezahlt. Im vergangenen Jahr sanken die Spitzennettorenditen in den Schweizer Grossstädten weiter von durchschnittlich 2,8 auf 2,6 Prozent. Bei den Eigenheimen dürfte nach 17 Jahren Preisanstieg die Hausse hingegen vorbei sein. Das Ende sinkender Zinsen, ein nicht weiterer steigender Flächenverbrauch pro Kopf und stagnierende Einkommen dürften die künftige Wertentwicklung beeinträchtigen.
Für das laufende Jahr erwartet die UBS stabile Preise für Eigentumswohnungen und nur einen leichten Preisanstieg von einem halben Prozent bei Einfamilienhäusern. "Wir haben in gewissen Gemeinden bereits zweistellige Preiskorrekturen bei Eigenheimen“, sagte Saputelli. „Das ist ein Zeichen des Abschwungs." (mai/sda)
