Zum Aufatmen ist es noch zu früh

Zum Aufatmen ist es noch zu früh

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Teaserbild-Quelle: Peter Rahm
Die Talsohle der gegenwärtigen Rezession scheint zwar durchschritten, den Schweizer Bau- und Immobilienmärkten stehe «das Gröbste» aber noch bevor, warnt die neueste Marktuntersuchung «Immo-Monitoring» des Immobilien-Beratungsspezialisten Wüest & Partner. Die Studie rechnet für 2010 mit einem Überangebot und sinkenden Preisen vor allem bei den Eigentumswohnungen.

Wir sind weniger optimistisch als noch vor einem Jahr», sagte Dieter Marmet, Managing Partner von Wüest & Partner, bei der Präsentation der jährlichen Marktstudie* in Zürich. Zwar zeichne sich ab, dass der Konjunkturzyklus den unteren Wendepunkt erreicht habe und die Wirtschaft 2010 wieder wachsen werde. Dieses erwartete – schwache – Wachstum werde sich aber erst verzögert auf die Volkswirtschaft und vor allem den Arbeitsmarkt auswirken. Die Sorge um den Arbeitsplatz dürfte in nächster Zeit sogar noch zunehmen, was die Konsumentenstimmung und damit auch die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum dämpfen werde.

Geringe Zuwanderung drückt die Nachfrage

Noch entscheidender aber dürfte sein, dass die Zuwanderung aus dem Ausland wegen der schlechteren Aussichten auf dem Arbeitsmarkt nachlassen wird. Der Zuzug qualifizierter Einwanderer war ja in den letzten Jahren der Hauptmotor der steigenden Wohnungsnachfrage. Etwa drei von vier zusätzlich auf den Markt gelangenden Wohnungen entfielen auf dieses Nachfragersegment. Auch weiss man aus früheren Rezessionen, dass Arbeitslosigkeit und Zuwanderung jeweils um ein bis zwei Jahre verzögert auf die Ausschläge der Wirtschaftsentwicklung reagieren. Dem Immobilienmarkt stehen die schwierigen Zeiten also wohl erst noch bevor.

Nicht nur die hohe Zuwanderung (die jetzt am Abklingen ist), sondern auch die tiefen Hypothekarzinsen und ein starker Anlagedruck bei den Renditeliegenschaften haben die Neubauinvestitionen in der Schweiz in den letzten Jahren kräftig angekurbelt. Die absehbare sinkende Nachfrage mache eine Anpassung des Investitionsniveaus im Neubaubereich unumgänglich, wenn ein rasanter Anstieg der Überkapazitäten im Immobilienmarkt vermieden werden soll, schreiben die Experten von Wüest & Partner. Von einer solchen Anpassung ist momentan noch wenig zu spüren. Umso einschneidender müssen die Neubaubudgets später gekürzt werden, damit das Marktgleichgewicht im Lot bleibt. Teilweise kompensiert werden könnte dieser erwartende Rückgang beim Neubau durch vermehrte Investitionen in Umbauten und Erneuerungen. Hier orten die Immobilienmarktexperten ein beträchtliches Potenzial vor allem im Bereich energetische Verbesserungen.

Zu viele neue Eigentumswohnungen

Die erwähnten Effekte werden sich laut der Prognose von Wüest & Partner in den kommenden Monaten vorab bei der Nachfrage nach Mietwohnungen bemerkbar machen. Der unverändert starke Wohnungsneubau werde zu einem liquideren Mietwohnungsmarkt und zu steigenden Leerständen führen. Mit abrupten Preisausschlägen sei angesichts des gegenwärtig noch immer knappen Angebots aber nicht zu rechnen. Wahrscheinlicher sei eine sanfte Preiserosion im tiefen einstelligen Bereich.

Der Eigenheimbereich profitiert nicht nur vom ungebrochenen Trend nach den eigenen vier Wänden, sondern auch vom tiefen Hypothekarzinsniveau. Bei den Eigentumswohnungen haben die Anbieter in jüngster Zeit die Gunst der Stunde genutzt. Das massiv erweiterte Angebot hat die Angebotsziffer in kurzer Zeit verdoppelt. Bereits ist denn auch eine – regional unterschiedlich starke – Tendenz zu einem Überangebot an neuen Eigentumswohnungen auszumachen, was in den kommenden Quartalen den Druck auf das Angebotspreisniveau erhöhen dürfte. Wie stark die Preise sinken, hängt aber in erster Linie von der Hypothekarzinsentwicklung ab. Je höher die Zinsen steigen, desto geringer die Nachfrage nach weiteren Eigentumswohnungen und desto eher sinken die Preise.

Einfamilienhausmarkt im Wandel

Bei den Einfamilienhäusern hat sich die Neuproduktion schon seit geraumer Zeit verlangsamt: Hier gibt es daher momentan kaum Anzeichen eines preisrelevanten Überangebots. Allerdings befindet sich der Einfamilienhausmarkt in einem Strukturwandel, da immer mehr Occasionsobjekte auf den Markt gelangen; bei den ausgedehnten Beständen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren ist der Generationenwechsel voll im Gang. In Anbetracht der nachlassenden Nachfrage müsste sich aber auch diese Angebotskomponente reduzieren, um das Marktgleichgewicht zu erhalten. Hauptsorge bereitet im Einfamilienhausmarkt jedoch ebenfalls die Hypothekarzinsentwicklung, die das Potenzial hat, das Preisgefüge im Markt massiv zu stören.

Seit bald einem Jahrzehnt befinden sich die Angebotspreise der Büroflächen im Krebsgang. Paradoxerweise führt die aktuelle Rezession dazu, dass sich der Angebotspreisindex besser halten kann als erwartet. Dies hängt allerdings einzig mit der temporären Verschiebung der Angebotsstruktur zusammen, denn der Anteil teurer Objekte an erstklassigen Lagen nimmt im publizierten Angebot deutlich zu, während solche im untersten Qualitätsspektrum mangels Vermarktungschancen kaum mehr ausgeschrieben werden. Mittelfristig erwarten Wüest & Partner jedoch, dass auch dieser Effekt abklingt und sich das Preisniveau erneut nach unten korrigiert.

Für die Preisentwicklung für die beiden Marktsegmente Wohnflächen und Büroflächen macht das neueste Immo-Monitoring für die nächsten Monate folgende Prognosen:
  • Wohnflächen: Inflationsbereinigt wird heute für eine Mietwohnung durchschnittlich etwa ein Drittel mehr bezahlt als vor 40 Jahren, was einer realen Verteuerung von rund 0,7 Prozent pro Jahr entspricht. Dabei ist die durchschnittliche Wohnqualität in diesen Jahren nicht unerheblich angestiegen, was die steigende Tendenz bei den realen Angebotspreisen hinreichend erklärt. Die Abweichungen vom bescheidenen langfristigen Trend fallen zwar zum Teil deutlich aus, folgen aber durchwegs dem Schema, dass auf eine kurze Periode mit stark steigenden Preisen eine ebenso einschneidende Korrektur nach unten erfolgt, wie es etwa Mitte der Siebziger- und Anfang der Neunzigerjahre der Fall war. Auch während der letzten Jahre erfolgte ein fast konstanter Preisanstieg, der freilich – vor allem beim Wohneigentum – von einem tiefen Niveau ausging. Auch erreichten die Wachstumsraten nie das Ausmass der Siebziger- oder Achtzigerjahre. Damit dürfte die Korrekturbewegung, die in den kommenden Jahren ansteht, ebenfalls eher moderat ausfallen. Mit einem Crash-Szenario wie vor zwanzig beziehungsweise vierzig Jahren ist heute – trotz absehbarer Trendwende bei den Preisen – nicht zu rechnen.
  • Geschäftsflächen: Die auf dem Markt angebotenen Büro- und Verkaufsflächen bewegen sich real betrachtet seit geraumer Zeit auf Stagnationskurs – und dies rund ein Fünftel beziehungsweise ein Drittel unter dem Preisniveau von 1970. Für diese Entwicklung ist gemäss der Studie nicht nur die sinkende durchschnittliche Arbeitsplatzgrösse verantwortlich, sondern auch die massive Ausdehnung des Nutzflächenbestands, die seit den Neunzigerjahren zu einem viel liquideren Markt und streckenweise zu einem fast konstant anhaltenden Überangebot an Nutzflächen geführt hat – mit den entsprechenden Konsequenzen auf der Preisseite. (Robert Stadler)