Zürich: Verdichtung nur ohne BZO möglich?

Zürich: Verdichtung nur ohne BZO möglich?

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Während Verdichtung als Massnahme gegen Zersiedelung in breiten Kreisen auf Zustimmung stösst, scheint die Stadt Zürich mit der Revision ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO) das Gegenteil anzustreben: Kern- und Quartiererhaltungszonen werden ausgeweitet und deren Ausnützung reduziert. Preissteigerungen und eine weitere Verknappung auf dem Wohnungsmarkt scheinen absehbar.
 
 
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Die pink markierte Bereich ist mit der neuen BZO nicht mehr möglich.
 
Zurzeit befindet sich die revidierte BZO in der Vernehmlassung und sorgt für heisse Köpfe: Denn irritierend daran  ist die Abschaffung des Zürcher Untergeschosses. Mit dem Zürcher Untergeschoss besteht in Zürich ein politisch opportunes Mittel, ein zusätzliches Geschoss und damit Verdichtung zu realisieren. Einzige Bedingung dabei ist, dass der Boden dieses Geschosses am tiefsten Punkt unter dem gewachsenen Terrain liegt – das kann theoretisch auch nur 3 Zentimeter sein.

Bestehendes Verdichtungspotenzial schwindet

Mit der neuen BZO ist dies nicht mehr der Fall: Das Zürcher Untergeschoss soll mit Art. 13 Abs. 3 faktisch ersatzlos abgeschafft werden – theoretisch besteht es weiterhin, jedoch mit Erschwernissen, die eine Umsetzung verunmöglichen. In den Erläuterungen wird hierzu vermerkt: „Die Wohnqualität in den anrechenbaren Untergeschossen ist teilweise eingeschränkt, da der Fussboden der Wohnung sowie der dazugehörige Aussenraum (Terrasse, Garten) gegenüber dem umliegenden Terrain abgesenkt sind (…)Städtebaulich negativ beurteilt wird ausserdem, dass das Erd- oder Eingangsgeschoss (baurechtlich ein anrechenbares Untergeschoss) in der Höhe gedrungen wirkt und der Hauseingang gegenüber dem öffentlichen Raum abgesenkt ist.“ Laut Gegnern der BZO entstand die 'gedrückte' Erscheinung entstand eben nicht wegen des ‚Zürcher Untergeschosses‘ an sich, sondern wegen der limitierten Gebäudehöhe (z.B. 8.50 m in W2). Eine Vorgabe, wie hoch dieses Geschoss selbst ist, bestand nie.
 
Die neue BZO wird jedoch auf die Gebäudekörper keinen Einfluss haben, weil der entstehende wirtschaftliche Druck des fehlenden Geschosses nur gemildert werden kann, wenn Keller und Garagen im ehemaligen Zürcher UG platziert werden. Künftig werden in der Stadt Zürich wieder vermehrt auf  Garagentore und Trocknungsräume zu sehen sein.
 
Die Folgen sind ökologisch und ökonomisch einschneidend. Denn steigt der Landbedarf pro Wohnung stark an, weil der Wert einer Liegenschaft sich gerade in den Wohnzonen aus deren Bebauungspotential bemisst, führt die Abschaffung des Untergeschosses zu einer massiven Entwertung.

Verteuerung von Wohnraum

Das 'Zürcher Untergeschoss' ist gebaute Realität. In praktisch allen durch die Stadt begleiteten Wohnbauwettbewerben wurde das Zürcher UG in Anspruch genommen. Die Projekte wären so ökonomisch heute also nicht mehr umsetzbar. Das reduzierte Bebauungspotential könnte auch dazu führen, dass die Banken von einer Verringerung des Eigenkapitalanteils bei der Bewertung von Liegenschaften ausgehen werden.
 
Es ist sozial, ökologisch und ökonomisch nicht nachzuvollziehen, weshalb bestehendes Verdichtungspotential nun plötzlich verunmöglicht werden soll. Der Wegfall des "Zürcher Untergeschoss" erhöht den Landbedarf künftiger Wohnbauten durchschnittlich um rund 25 Proezent und führt zu Verlust des effektiven Ausnützungspotentials im Bereich von durchschnittlich rund 20 Prozent – das sind knapp 7 Millionen Quadratmeter oder rund 15 Milliarden Franken bei marktüblichen Preisen. Die um das Untergeschoss reduzierte Ausnützung steht quer zur Idee des verdichteten Bauens. Die verschlechterten Rahmenbedingungen unterstützen die weitere Verknappung des Angebotes.

Mehr Bürokratie und Unsicherheit in einer Zweiklassengesellschaft?

Die Zürcher Stadtregierung führt aus, dass wer zum Beispiel höher bauen wolle, ja mit den Behörden verhandeln könne. Diese können dann unter anderem mit Hinweis auf den Ästhetik-Paragrafen im Baugesetz ihre Vorstellungen durchsetzen. Der Hauseigentümerverband spricht in diesem Zusammenhang gemäss NZZ von reiner Willkür. Dem Amt mehr Macht zu verleihen, würde die Situation nd die Bedingungen verschärfen, verzögern und verteuern. Zudem wirft der HEV der Stadt eine Stadtentwicklung hinter verschossenen Türen vor. Denn institutionelle Bauherren und Genossenschaften können solche Prozesse führen – kleineren Bauherrschaften, welche z.B. nur ein Mehrfamilienhaus ersetzen möchten, bleibt dieser Weg jedoch verschlossen. Sie haben weder die Mittel, noch die Privilegien, einen solchen Weg zu beschreiten. Derweil betitelt das Immobilienberatungsunternehmen Wüest und Partner die Stadt Zürich im Zusammenhang mit der BZO als "neues Ballenberg". - Aus Architektenkreisen wird der Vorschlag gemacht, das Zürcher Untergeschoss weiterhin zu 100 Porzent  einer Wohn- und/oder Gewerbenutzung zuzuführen und dem von der Stadt Zürich angeführten "gedrückten Erscheinungsbild" durch die Erhöhung der Gebäudehöhe um eine halbes Geschoss entgegenzuwirken. Das 'Zürcher UG' hätte somit die notwendige gewünschte Würde. (mai)