Wohneigentum bleibt stabiler Wert

Wohneigentum bleibt stabiler Wert

Gefäss: 
Teaserbild-Quelle: Marcel Müller
Die Nachfrage nach Wohneigentum bricht langfristig nicht ein. Für andere Segmente sagt die «Immoprog 2010» von BAK Basel Economics und Fahrländer Partner bei anziehender Konjunktur Preiskorrekturen voraus. Mit dem inflationär gebrauchten Begriff der Preisblase hat dies aber nichts gemeinsam.
Marcel Müller
Quelle: 
Marcel Müller
Die Nachfrage nach Mietwohnungen zeigt sich ausgeglichen, ausser im Luxussegment.
 
Der schweizerische Immobilienmarkt profitiert von einer anhaltenden Nachfrage. Obwohl im vergangenen Jahr über 40 000 neue Wohnungen auf den Markt kamen und diese Zahl für 2010 voraussichtlich nochmals um mehr als fünf Prozent höher liegen wird, haben die Leerstände in den dicht besiedelten Regionen nur geringfügig zugenommen. Das hält die von BAK Basel Economics publizierte Studie «Immoprog 2010» fest. Entsprechend dürfte die Quote der leerstehenden Wohnungen auch im laufenden Jahr unter einem Prozent liegen.


Tiefer Zins treibt die Preise

Seit zehn Jahren steigen die Preise für Wohneigentum. Selbst das Krisenjahr 2009 liess die verschiedentlich angekündigte Blase nicht platzen. Von «flächendeckenden Übertreibungen» kann weiterhin nicht gesprochen werden, beurteilen BAK Basel Economics und Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) die Situation. «Selbst in jenen Regionen, in denen die Preise inzwischen ein sehr hohes Niveau erreicht haben und in denen früher oder später eine Korrektur unausweichlich erscheint, sind keine spekulativen Tendenzen auszumachen.» Im Zuge der Krise sanken die Preise von Herbst 2008 bis Herbst 2009 im gehobenen Segment der Wohneigentumsmärkte und teils im mittleren und unteren Segment. Die Zukunft werde offenlegen, ob momentan eine Übertreibung, eine sogenannte Blase, den Markt bestimme, interpretieren die beiden Institute vorsichtig.

Die starke Wirtschaft, die tiefen Hypothekarzinsen und die geringe Wohneigentumsquote haben in den vergangenen Jahren den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen begünstigt. Die Konjunkturforscher von BAK Basel und FPRE unterstreichen die Warnung der Schweizerischen Nationalbank (SNB), die finanzielle Situation künftiger Wohneigentümer seriös zu prüfen. Die Hypotheken sind gemäss einer Studie der Credit Suisse so tief wie noch nie seit 1850. Im Kampf um Hypothekarkunden hat sich bei den Banken ein Belehnungsstandard von 15 statt der bisherigen 20 Prozent etabliert. Ein Zinsanstieg ohne starke wirtschaftliche Erholung könne sich auf die Nachfrage von Wohneigentum «erheblich» auswirken und manche Hausbesitzer finanziell belasten, gibt die «Immoprog»-Studie zu bedenken. «Trotzdem ist es wahrscheinlich, dass die stagnierende beziehungsweise tendenziell rückläufige Neubautätigkeit und die nach wie vor tiefen Zinsen die Preise weiterhin stützen.» Denn mittelfristig wird erwartet, dass weniger Neubauten erstellt werden, besonders Eigentumswohnungen, aber auch Einfamilienhäuser. Dieser Rückgang könnte den sinkenden Preis und die schwächere Nachfrage ausgleichen. In der Trendanalyse bis 2025 geht die Studie jedoch davon aus, dass die Preise für Wohneigentum steigen, wobei vor allem Eigentumswohnungen, aber auch Einfamilienhäuser gesucht sind.


Begehrte Seeufer und Ferienorte

Bei diesem Szenario ist zwischen Regionen mit hoher Volatilität und starkem Preisanstieg und Regionen mit geringer Volatilität und schwachem Preisanstieg zu unterscheiden. «Volatil sind dabei insbesondere die Gemeinden an den Seeufern der Zentren sowie touristische Hot-Spots. In den übrigen zentralen Gebieten ist zwar eine gewisse Volatilität der Preise zu beobachten, doch ist diese moderat.» Für die strukturschwachen Regionen prognostizieren die Autoren der Studie geringe Volatilität und eine langfristig teils negative Preisentwicklung.

Drei Beispiele: Im Grossraum Zürich wird aufgrund der steigenden Einwohnerzahl die Nachfrage nach Wohneigentum im Prognosezeitraum 2010 bis 2025 gross bleiben. Der Preis für Wohnraum steigt deshalb, zusätzlich wird er durch knapper werdende Baulandreserven stimuliert. Davon profitieren besonders die Stadt, die Agglomeration und die Standorte um den Zürichsee, aber auch das Zürcher Oberland und der Kanton Aargau, die dank besserer Verkehrsinfrastruktur näher ans Grosszentrum rücken. Ebenso ist die Zentralschweiz langfristig eine Wachstumsregion mit steigenden Wohneigentumspreisen, allerdings räumlich beschränkt auf die Kantone Zug und Schwyz sowie die Agglomeration Luzern. Dabei wird insbesondere für Zug und Schwyz entscheidend sein, ob dort ansässige ausländische Firmen auch zukünftig ohne Einschränkungen ihrer Herkunftsländer vom günstigen Steuerfuss profitieren können. Im Kanton Uri wird das vom ägyptischen Unternehmer Samih Sawiris realisiert Tourismusresort «Andermatt Swiss Alps» die Wohnungsnachfrage kräftig beleben. Ein Teil der Beschäftigten dürfte sich im Kanton Uri niederlassen und Wohneigentum kaufen.  


Überbezahlte Luxusmietwohnungen

Die schweizerischen Mietwohnungsmärkte sind während der Wirtschaftskrise stabil geblieben oder konnten sogar, dank weiterhin positiver Zuwanderung, leicht zulegen. Die Ausnahme bildete allerdings ein kleines Segment von Luxuswohnungen, die im wirtschaftlich schwierigeren Umfeld weniger gesucht waren. Auch in naher Zukunft dürften sich die Mietwohnungsmärkte «generell robust zeigen, denn die Nachfrage ist weiterhin vorhanden, der Nachfragedruck in den Zentren und inneren Agglomerationen gross», hält die Studie fest. Für Wohnungen an wenig zentralen Orten wird allerdings eine negative Entwicklung vorausgesagt, ebenso wird ein Überangebot an Neubauten mit «zu grossen und damit zu teuren» Wohnungen ausgemacht. Die Marktmieten von kleinen Wohnungen sowie von Altbauten indessen sollen krisenresistent bleiben. Für den Zeitraum bis 2025 zeichnet sich, mit regional sehr grossen Unterschieden, ein Trend zu mehr Wohneigentum ab. Dieses Szenario geht davon aus, dass der alte Bestand an Mietwohnungen kaum durch neue aufgestockt werden muss.

Für den Marktwert der Wohnliegenschaften sagen die Konjunkturforscher eine Korrektur voraus, die aber nicht die Schärfe einer geplatzten Preisblase hat. Einerseits sind in die hohen Marktwerte von Renditeliegenschaften, insbesondere von Mehrfamilienhäusern, konjunkturelle Effekte und geringe Leerstände voll eingepreist. Andererseits wird bei klar anziehender Konjunktur Kapital aus dem momentan bevorzugten Immobilienmarkt in attraktivere Anlagekategorien wie Obligationen und Aktien fliessen. Vor allem Pensionskassen und Versicherer, die unter Anlagedruck stehen, haben das ihnen ständig zufliessende Geld in die als sicher geltenden Immobilien investiert. Doch trotz der erwarteten Korrekturen: In den Zentren und Agglomerationen bleiben gemäss Studie «Mehrfamilienhäuser eine attraktive Anlagekategorie mit geringem langfristigem Risiko». Je nach Standort steigt zudem der Marktwert eines Hauses, falls sich dieses zu Stockwerkeigentum umnutzen lässt.


Bald zu viel Geschäftsflächen

In den vergangenen Jahren der Hochkonjunktur hat sich der Büroflächenmarkt ausgeglichen entwickelt und an den meisten Orten der Schweiz die Preise nur moderat ansteigen lassen. Doch auch die Büroliegenschaften stehen seit zwei Jahren im Interesse der institutionellen Anleger. Allerdings ist ihr Marktwert weniger gestiegen, weil der Fokus der Anleger mehr auf Mietliegenschaften und weniger auf Büroimmobilien liegt.

Wenn, wie erwartet, die Wirtschaft mittelfristig langsamer wächst, dürfte auch der Bedarf an Büroflächen nur moderat zunehmen. «Immoprog 2010» geht davon aus, dass aufgrund von Neubauten künftig ein Angebotsüberhang entstehen wird, der sowohl in Grosszentren und Agglomerationen als auch in Mittel- und Kleinzentren zu Leerständen führt und die Preise unter Druck setzt. «Bei sinkenden Erträgen ist mittelfristig auch im Geschäftsimmobilienmarkt von Korrekturen auszugehen.»

Das Segment Einkaufsfläche hat in den vergangenen Jahren einen Wandel erlebt. Der Einkauf verschob sich von den Innenstädten in die Peripherie und Agglomeration, wo Einkaufszentren wie Pilze aus dem Boden schossen. «Mittlerweile hat eine Konsolidierung eingesetzt und die Spreu wird vom Weizen getrennt», legen die Autoren der Analyse dar. Parallel dazu wurden in den Städten die frei werdenden Flächen, wo man zuvor Alltagsgüter verkauft hatte, zunehmend für Boutiquen und Fachgeschäfte genutzt. Noch stützt der private Konsum diese Entwicklung. Weil aber einerseits die Flächenumsätze rückgängig sind und andererseits das bereits jetzt schon grosse Flächenangebot weiter steigt, sind die langfristigen Aussichten in diesem Immobiliensegment wenig erfreulich.
 
Urs Rüttimann
 
 
 

Nachgefragt bei Marc Bros de Puechredon und Dominik Matter*

Ein Mehrfamilienhaus aus den 60er-Jahren sollte saniert werden. Was raten Sie dem Besitzer?
Die institutionellen Rahmenbedingungen sind momentan sehr günstig, gerade für Renovationsprojekte. Zunächst sollte der Besitzer die Situation genau analysieren. Je nach Standort der Liegenschaft und aktueller beziehungsweise zukünftiger Marktentwicklung können sich Möglichkeiten ergeben, die über die einfache Sanierung hinausgehen. Zu denken ist dabei unter anderem an einen Verkauf der Wohnungen als Stockwerkeigentum, an einen allfälligen Ersatzneubau oder an den Verkauf der Liegenschaft in unsaniertem Zustand. Entscheidet sich der Besitzer für eine Sanierung, so sollte er sich vorgängig darüber im Klaren sein, welches Zielpublikum angesprochen werden soll. Dies ist wichtig im Hinblick auf den zukünftigen Markterfolg der Wohnungen und bestimmt weitgehend das Ausmass respektive die Kosten der geplanten Sanierungsmassnahmen. Nicht zuletzt sollten auch die institutionellen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden, besonders in Bezug auf allfällige Subventionen zur Steigerung der Energieeffizienz.

Macht es heute noch Sinn, neue Einfamilienhäuser zu bauen?

Aus kurzfristig-ökonomischer Sicht macht dies für angehende Wohneigentümer durchaus Sinn. So zeigt die Auswertung von Transaktionsdaten von Einfamilienhäusern, dass die Kosten für den Kauf und die notwendige Renovation eines älteren Objekts in der Regel höher sind als der Kauf eines vergleichbaren Neubaus.
In Frage gestellt werden muss allerdings die langfristige Nachhaltigkeit vieler EFH-Neubauten in Bezug auf einen Wiederverkauf. So ist auf Grund der demografischen Alterung in Zukunft mit einer tendenziell rückläufigen Nachfrage nach Einfamilienhäusern zu rechnen. Dies dürfte insbesondere die Marktwerte an peripheren Standorten von Objekten mit tiefer Bauqualität und kleinem Grundstück stark unter Druck bringen.

Die mittlerweile stockende Konjunktur verunsichert manche Unternehmer, auf Expansion zu setzen. Das Angebot an Büro- und Geschäftsräumen ist aber immer noch hoch. Lohnen sich momentan Investitionen in
dieses Segment?

Zunächst muss festgehalten werden, dass sich ein Grossteil des Überangebots auf die Grosszentren und deren Agglomerationen konzentriert, wobei auch hier Unterschiede festzustellen sind: Während im Grossraum Zürich viele Flächen leerstehen, ist in der Stadt Genf eher eine Verknappung des Angebots zu beobachten. Zudem haben auch in diesen Regionen neuere Flächen an zentralen Lagen nach wie vor gute Marktchancen. Von einer Investition ist daher nicht a priori abzuraten. Chancen eröffnen sich einem Investor auch in den kleineren Zentren (zum Beispiel Aarau, Thun, Biel), deren Wirtschaft weniger von der internationalen Konjunktur abhängig ist, und wo sich die Märkte bezüglich Angebot und Nachfrage eher im Gleichgewicht befinden.

Die Hypothekarzinsen sind im Moment sehr tief, und die Banken buhlen um Kunden. Wann ist mit einem Anstieg der Leitzinsen zu rechnen?  
Mit einem ersten Zinsschritt ist frühestens im März 2011 zu rechnen. Aber auch dann dürfte die Straffung der geldpolitischen Zügel recht behutsam erfolgen, sodass der Dreimonats-
Libor Ende 2011 nicht höher als 1,3 Prozent sein sollte.

Prognosen für den Immobilienmarkt sind von Faktoren wie Wirtschaftswachstum, Bevölkerungsentwicklung, Migration, Demografie und Lebensstil abhängig. Wie kann eine solche Komplexität analytisch bewältigt werden?
Problematisch ist weniger die Komplexität der Zusammenhänge und ihre Modellierung, als vielmehr der Umgang mit den Resultaten der Modellrechnung. Einerseits wird häufig vernachlässigt, dass die Prognosen auf Annahmen zur zukünftigen Entwicklung der zugrundeliegenden Faktoren – und damit wiederum auf Prognosen – beruhen. Daher sind sie mit einer mehr oder weniger grossen Unsicherheit behaftet. Andererseits werden die Prognosen in der Regel in Form einer Zahl kommuniziert, was die inhärente Unsicherheit der Prognose zusätzlich verschleiert. Ehrlicher und aussagekräftiger ist die Modellierung verschiedener Szenarien, so dass nicht die Frage «Was wird sein?» sondern die Frage «Was wird sein, wenn …?» beantwortet wird. Als Ergebnis ergibt sich dann nicht eine Zahl, sondern eine Bandbreite oder gar nur ein Trend.
(ur)
 
* Marc Bros de Puechredon (links) leitet die Abteilung Marketing und Kommunikation ist Mitglied der Geschäftsleitung bei BAK Basel Economics, Dominik Matter ist Analyst bei Fahrländer Partner Raumentwicklung.