Von der Industriebrache zum hippen Stadtquartier

Von der Industriebrache zum hippen Stadtquartier

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Teaserbild-Quelle: Bild: Thomas Kümin
Drei Bauherren, zwei Architekten, Alt- und Neubauten: Das Haldengut-Areal in Winterthur ist so komplex wie selten eine Baustelle. Ein halbes Jahr vor der Fertigstellung lässt sich aber mit Sicherheit sagen, dass alle Interessen unter einen Hut gebracht werden konnten. Ein Teil von Winterthurs industrieller Vergangenheit geht in ein neues Stadtquartier über.
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Im Herbst packen die Handwerker die Werkzeuge zusammen. Zumindest, wenn alles nach Plan geht. Der Totalunternehmer Steiner-Gruppe rechnet im Herbst mit der Fertigstellung des Haldengut-Areals. Die Vorzeichen stehen gut, dass die Prognosen der Karl Steiner AG, die mit der Entwicklung und Realisierung dieses Grossprojekts betraut ist, in Erfüllung geht. Die grössten Schwierigkeiten bei der Entwicklung der Industriebrache zum modernen Stadtquartier wurden nämlich bereits überwunden und ein ansehnlicher Teil der Eigentums- und Mietwohnungen ist bereits verkauft beziehungsweise vermietet. «Das Haldengut-Areal stellt architektonisch und städtebaulich ein hochstehendes Projekt dar. Es handelt sich nicht um ein konventionelles Projekt», sagen die Gesamtprojektleiter Michael Schiltknecht und Pius B. Kern vom Totalunternehmen Karl Steiner AG. «Wir schaffen ein neues, dicht bebautes Wohnquartier und ein Zentrum für diese Gegend Winterthurs.» Geschätzte 500 Personen werden künftig im Haldengut-Areal leben, in 80 Eigentums- und 120 Mietwohnungen, die mehrheitlich dreieinhalb oder viereinhalb Zimmer aufweisen. Alle Wohnungen liegen im mittleren bis oberen Preissegment. Die Karl Steiner AG verkaufte einen Teil des Haldengut-Areals an zwei Investoren, Hans Imholz und die Anlagestiftung Turidomus, realisierte aber als Totalunternehmung alle Bauten auf dem Gelände.

Das Haldengut-Areal liegt an der Rychenbergstrasse und der Name ist für diese Gegend Winterthurs Programm. Inmitten grosszügigen Umschwungs reiht sich hügelaufwärts Villa an Villa. Mit zunehmender Höhe wird auch der Ausblick über Winterthur immer besser. Auf dem Areal wurde früher aber nicht nur die Bourgoisie gelebt, sondern gearbeitet. 1841/42 baute der Landwirt auf dem damaligen landwirtschaftlichen Betrieb «Haldengut» eine stattliche Brauerei. Der erfolgreiche Betrieb wurde vor allem nach der Jahrhundertwende laufend erweitert. Neue Betriebsgebäude, Keller für die Lagerung des Bieres, ein neues Sudhaus, Abfülleinrichtungen, Werkstätten und grosse Silos kamen hinzu. Parallel dazu rückte die Stadtgrenze Winterthurs immer näher zum Haldengut-Areal. Der Landwirtschaftsgürtel um die Bierbrauerei schmolz dahin, sie wurde Teil des Stadtbilds. 1990 schloss sich der Betrieb mit der Calanda Bräu in Chur zusammen, 1994 stieg Heineken mit einem Mehrheitsanteil bei den Calanda Haldengut Brauereien ein. Ebenfalls 1994 erwirkte Heineken eine Sonderbauvorschrift, die für die Industriezone auch eine andere Nutzung zuliess.

2002 wurden die Bierkessel in Winterthur geleert, Haldengut braute künftig in Chur. 2003 verkaufte Heineken das Areal im Vorvertrag an die Steiner Gruppe, nachdem diese eine Bebauungsstudie verfasst hatte, die auf die geltenden Sonderbauvorschriften zugeschnitten war.Die Steiner-Gruppe stand als Totalunternehmer und Eigentümer des Haldengut-Areals nun vor einer komplexen Aufgabe. Sie wollte Neubauten errichten, musste aber berücksichtigen, dass das Hauptgebäude der Brauerei sowie die Silos als Teil des industriellen Erbes von Winterthur unter Denkmalschutz standen.

Die Herausforderung bestand laut Pius Kern darin, die einzelnen Teilprojekte zu vereinigen und in Betrieb zu nehmen. Das Areal wurde in zwei Baulose getrennt: im «Haldengut Ost» befinden sich das Brauerei-Hauptgebäude, ein Annexbau, das sogenannte Silo mit Industriekamin sowie vier Neubauten in Form von Punkthäusern. Die Architekten von «Atelier WW» aus Zürich übernahmen für den Osten, der eine lockere Hangbebauung aufweist, die planerische Federführung. Fürs dichter und urbaner bebaute «Haldengut West» ist das Architekturbüro von Marcel Ferrier aus St. Gallen zuständig. Die Gebäudekomposition besteht aus vier Häuserzeilen und einem verschränkten Annexgebäude zur Brauerei. Zwischen einer natürlichen Parkanlage mit Bäumen und Rasen schlängeln sich locker gesetzte Wege. Das städtische Zentrum stellt der Platz zwischen dem alten Brauereigebäude und dem Silo dar.

Für das überarbeitete Projekt Haldengut-Areal reichte der Totalunternehmer 2005 das Baugesuch ein. Mehrere Rekurse waren die Folge. 2007 lag schliesslich eine rechtskräftige Bewilligung vor. «Für ein Projekt dieser Grösse ist diese Verfahrensdauer eher kurz», so Michael Schiltknecht. Im Mai desselben Jahr begann der Bau der Etappe Ost. Im Februar 2008 starteten die Bauarbeiten der Etappe West. Ab November 2008 zogen die ersten Wohneigentümer in die Punkthäuser der Etappe Ost ein. Die Wohnungen der Häuser A bis D der Etappe West befinden sich jetzt in der Übergabephase an die Käufer, ebenso der Gebäuderiegel K. Die Objekte der Turidomus AG (L, M, N O und P) werden ab Mitte Jahr bis September 2010 fertiggestellt.

Für die alte Brauerei waren ursprünglich Wohnungen vorgesehen. «Bei den Abbrucharbeiten stellten wir aber bald fest, dass dieses Konzept überdacht werden musste», sagt Michael Schiltknecht. Die Brauerei war über die Jahrzehnte zu einem unübersichtlichen Konglomerat von Räumen gewachsen, verbunden mit engen Treppenschächten und exotischen Durchstichen auf Fuss-, Brust- oder Kopfhöhe. Im Zentrum des Gebäudes fand sich ein mehrstöckiger Hof, in dem ein Häuschen wie eine Gartenlaube steht. Beim Abbruch ist man laut Michael Schiltknecht auf neue Herausforderungen gestossen: «Wir entdeckten Kellerräume, von denen wir nicht einmal wussten, dass es sie gibt. Träger kamen zum Vorschein, an denen ersichtlich war, dass grössere statische Massnahmen notwendig sein würden.» Der Fund von Asbest und PCB auf dem Industrieareal war dagegen die kleinere Überraschung.

Schützenswerte Wandmalereien oder historische Kacheln, die nicht zerstört werden durften, rundeten das Bild ab. Das alte Brauereigebäude mit seinem Labyrinth von Räumen und Durchstichen sowie den Wandmalereien erkor der Denkmalschutz zum wichtigen Geschichtszeugen. Die Totalunternehmer musste den Abbruch, der erst mit Erhalt der Baubewilligung begann, behutsam angehen, um das Gebäude in seiner Einmaligkeit zu erhalten. Das Gebäude quasi auszuhöhlen und nur die Fassade stehen zu lassen erlaubte die Denkmalpflege nicht. Darum entschied sich der Investor in Zusammenarbeit mit der Steiner-Gruppe für eine gewerbliche Nutzung, von Anwaltsbüro bis zum Atelier. Von der Idee einer Wohnnutzung war man abgekommen.

Blickfang auf dem Haldengut ist das sogenannte Silo mit dem neckisch aufragenden Industriekamin. Die Brauerei Haldengut bunkerte im Gebäude Rohstoffe zur Bierproduktion. Schiltknecht: «Das Silo stellt einen Kompromiss zwischen Alt und Neu dar.» Die Karl Steiner AG durfte zwar den gegen die Stadt Winterthur gerichteten frontalen Gebäudeteil des Silos abreissen, musste aber die Flügel stehenlassen. «Das war kein einfaches Unterfangen, wir mussten die Flügel statisch stützen. Das ganze Gebäude abzureissen und neu wieder aufzubauen wäre weniger aufwendig gewesen». Den Industriekamin integrierte die Karl Steiner AG ins Gebäude, «weil er in den Kontext passt», wie Pius Kern erklärt. Geschenkt war der optische Reizpunkt aber nicht: In minutiöser Arbeit mussten die teilweise lockeren Ziegelsteine befestigt werden. Der Kamin wurde auch in die Decke des Silos eingebunden, damit die Erdbebensicherheit nach geltenden Normen gewährleistet ist.

Der Bruch zwischen neuer und alter Bausubstanz lässt sich bei näherer Betrachtung des Gebäudes deutlich ausmachen. Um die Flügel bewohnbar zu machen, durften Fenster ausgebrochen werden, vorgehängte Balkone waren aber nicht erlaubt. Das Gebäude weist darum einen trutzigen, monolithischen Charakter auf. Zum eigenwilligen Stil passen die Lofteigentumswohnungen, die im Innern eingerichtet wurden. Sei es das eloxierte Aluminium, das goldgelb glänzend eine ganze Häuserzeile zum Leben erweckt, der lasierte Sichtbeton der Punkthäuser oder der Backstein und Klinker der alten Brauerei und ihrer Annexbauten: Es sind die Fassaden, die das architektonische Konzept des Haldengut-Areals in den Vordergrund treten lassen. Der Originalbackstein der alten Brauerei wird von den neuen Backsteinen der Annexbauten abgelöst. Danach folgen bei den übrigen Gebäuden auf dem Areal Interpretationen mit Metall und mit Sichtbeton. An der Farbgebung zeigt sich die Anlehnung an die Kupferkessel, aber auch an die gelben Originalbacksteine der alten Brauerei.«Es war klar, dass die Fassaden besonders wichtig sind und dass die Stadt Winterthur ebenfalls ein Wort mitzureden hat», sagt Michael Schiltknecht. Dem Architekten Marcel Ferrier schwebte von Beginn weg eine Fassade mit Streckmetallgittern und Schiebeläden vor. Es war jedoch ein Planungs- und Sitzungsprozess über den Zeitraum von einem halben Jahr hinweg nötig, um die Bauherrschaft und den Totalunternehmer von der Betriebstauglichkeit zu überzeugen und den Kostenrahmen zu setzen. «Die Bauherrschaft zog mit, obwohl es sich um eine neue Konstruktion handelte und nicht viele Erfahrungswerte vorhanden waren. Darüber waren wir sehr froh», blickt Michael Schiltknecht zurück. Die Vision reifen zu lassen sei Knochenarbeit gewesen. Eine aufwendige und kostspielige Fassade stellt auch das Doppelschalenmauerwerk der Punkthäuser dar. Der fein lasierte Sichtbeton zeigt wie die Aluminiumfassade die Bereitschaft der Bauherrschaft, etwas nicht Alltägliches zur realisieren.
Auf dem Haldengut-Areal befindet sich auch eine Villa, die wie eine Bierbaron-Residenz oberhalb der alten Brauerei thront. Das Gebäude samt Umschwung wurde abparzelliert und verkauft. Die Käuferschaft sanierte das Gebäude unabhängig von der übrigen Bautätigkeit auf dem Gelände.Eine Industriebrache zu kaufen, teilweise zu sanieren und neu zu bebauen ist wegen der Überraschungen, die der Rückbau bieten kann, nicht Sache jedes Totalunternehmens. Die Karl Steiner AG hat sich mit dem Haldengut-Areal aber nicht zum ersten Mal auf ein Projekt eingelassen, dass sich nicht geradlinig und auf grüner Wiese realisieren lässt. Bei der Überbauung Sihlcity, die auf einer Industriebrache in Zürich realisiert wurde, war der Totalunternehmer ebenfalls federführend. Laut den Gesamtprojektleitern für das Haldengut-Areal, Michael Schiltknecht und Pius Kern, konnte man aber von den bei Sihlcity gemachten Erfahrungen profitieren.Das Haldengut-Areal erstreckt sich am Südhang-Fuss des Lindenbergs in Winterthur. Entsprechend prägen Stützmauern und Terrassierungen das Bild der neuen Überbauung. Die Höhenunterschiede verkomplizierten den Bauablauf. Die Zufahrt auf dem Baugelände erfolgte über steile Strassen. Beim Aushub kam viel mehr massiver Felsen zum Vorschein als erwartet. Bis die Fundamente gelegt werden konnten, galt es noch eine weitere harte Nuss zu knacken. Eine Bunkeranlage musste vor dem Aushub entfernt werden. Der Abbruch des massiven Betonbaus erfolgte unter anderem mit Sprengladungen. Die Sprengungen erschütterten punktuell Häuser in der Nachbarschaft, weil sich die Schockwellen der Sprengung durch die geologischen Verhältnisse im Untergrund in zwei Richtungen verstärkt ausbreiteten. Grundsätzlich kamen im Boden des Baugrundstücks diverse Inertmaterialien zum Vorschein. «Für eine Industriebrache dieser Grössenordnung ist das aber normal», sagt Co-Gesamtprojektleiter Pius Kern.Der Aufwand, um die Altlasten auf dem Industrieareal abzutransportieren, war beträchtlich und teuer. «Asbest enthielten hauptsächlich Isolationsmaterialien von Kesseln und Leitungen. Der Stoff kam in grossen Mengen vor», so Pius Kern. Beim Rückbau ebenfalls speziell abgebaut und abtransportiert wurden Materialien, die polychlorierte Biphenyle (PCB) enthielten, beispielsweise der Fensterkitt. Auf dem Areal wurde früher auch Wein angebaut. Der Boden war darum mit Kupfervitriol belastet, das zur Bekämpfung von Pilzerkrankungen eingesetzt wurde. Die belastete Erde musste die Bauherrschaft ebenfalls abtransportieren. (Thomas Kümin)