Steifer Wind mahnt zur Vorsicht

Steifer Wind mahnt zur Vorsicht

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Teaserbild-Quelle: Bild: Urs Rüttimann
Steigende Löhne, anhaltendes Bevölkerungswachstum und nur moderat anziehende Zinsen halten auch 2011 den Immobilienmarkt auf Touren. Gemessen am Einkommen seien die Preise aber noch vernünftig, sagen die Experten der UBS. In einzelnen Regionen sollten Käufer aber hinterfragen, ob das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage nicht aus den Fugen geraten ist.
 
Dank guter Konjunktur rechnet UBS Research Schweiz mit weiterhin steigenden Preisen für Wohnhäuser. Seit 1998 nahmen die Preise für Eigentumswohnungen um 56 Prozent zu, diejenigen für Einfamilienhäuser um 37 Prozent. Das Volkseinkommen wuchs in dieser Phase ebenfalls um 35 Prozent. Deshalb blieb ein Einfamilienhaus in vielen Regionen konstant erschwinglich. Für die Eigentumswohnung indessen musste im Vergleich zum Einkommen wesentlich mehr hingeblättert werden.

Wer hofft, die Preise für Wohnhäuser würden sich nach einem turbulenten Anstieg 2011 beruhigen, könnte enttäuscht werden. «Aktuell schnellen die Eigenheimpreise immer noch in die Höhe», sagt Claudio Saputelli, Leiter Wealth Management Real Estate Research. Entsprechend stiegen die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2010 um durchschnittlich 7,3 Prozent (Genfersee 10; Zürich 8,7; Innerschweiz 8,1). Bei den Einfamilienhäusern legten sie um 3 Prozent zu (Genfersee 5,7; Innerschweiz 4,7; Zürich 4,1.)
 
Die regionalen Immobilienmärkte zeichnen sich durch ein sehr unterschiedliches Wachstumstempo aus. Seit 2000 stiegen die Angebotspreise in der Region Bern jährlich durchschnittlich um 3, in der Region Genfersee bis 8 Prozent. Gesamtschweizerisch lag die jährliche Steigerung in diesem Zeitraum bei 4,2 Prozent. Würden die Preise im gleich rasanten Tempo weiterwachsen, dann wäre ein Wohnobjekt in der Region Bern in 24 und am Genfersee in 9 Jahren doppelt so teuer. Generell gilt zudem: In Städten und Agglomerationen gewinnen die Immobilien an Wert, in der Peripherie hingegen verzeichnen sie nur moderate Preissteigerungen.

Dominoeffekt befürchtet

«Gesamtschweizerisch und im langfristigen Vergleich reflektieren die Eigenheimpreise immer noch mehr oder weniger die wichtigsten Fundamentaldaten», beurteilt Saputelli die Situation im Wohnimmobilienmarkt. Als ungesund erachtet er allerdings die Preisentwicklungen in den Seegemeinden rund um den Genfer-, Zürich- und Zugersee sowie in einigen noblen Tourismusgebieten südlich der Alpen. «Doch kurzfristig sehen wir dort kein Korrekturpotenzial.» Weiter warnt Saputelli davor, diese Regionen als isolierte Märkte zu betrachten. «Preiskorrekturen können unberechenbare und überregionale Dominoeffekte auslösen.» Deshalb jedoch von einer Immobilienblase zu sprechen, geht dem Immobilienexperten zu weit. Als Meteorologe würde er aber bei einer Gefahrenskala der Windstärke zwischen Windstille (0) und Orkan (12) immerhin von einem steifen Wind (7) sprechen.

90er-Jahre-Krise: andere Vorzeichen

Um die Frage zu beantworten, ob die Preisentwicklung für Eigenheime noch nachhaltig ist oder nicht, braucht es aus wissenschaftlicher Sicht als weitere Vergleichsgrössen mindestens noch den Mietpreis und die Inflation. Die Mieten sind seit 2000 fast im Gleichklang mit dem Kaufpreis für Eigenheim gestiegen. Dies sei eine ausgewogene Entwicklung, attestiert die UBS-Immobilienstudie. Die Inflation blieb in der gleichen Zeitspanne hinter der Preisentwicklung zurück. Gemäss dieser Vergleichsgrösse würde das Rückschlagspotenzial bei den Eigentumswohnungen 33 und bei den Einfamilienhäusern 26 Prozent betragen. Da das Bruttoinlandsprodukt (BIP) aber durchschnittlich stärker stieg als die Inflation, ist diese Preisentwicklung verdaulich. Ausserdem kann die jetzige Konstellation keinesfalls mit der schweizerischen Immobilienkrise verglichen werden, die 1990 mit dem Platzen einer tatsächlichen Preisblase ihren Anfang nahm und nachfolgend während mehrerer Jahre die Konjunktur drosselte. Einerseits war damals die Preissteigerung massiv höher, andererseits prägten Immobilienspekulationen die 80er-Jahre.

Anhaltend hohe Nachfrage 

Das steigende Einkommen, die wachsende Bevölkerung und die nach wie vor moderaten Zinsen stimulieren 2011 die Nachfrage nach Immobilien und treiben damit deren Preise hoch. Sowohl das Einkommen als auch der Bevölkerungszuwachs sind gekoppelt an die solide Lage der Schweizer Wirtschaft. 2010 ist die Bevölkerung um 1,1 Prozent auf 7,9 Millionen gestiegen. Seitdem die volle Freizügigkeit 2007 eingeführt worden ist, hat sich die Zuwanderung immer in dieser Grössenordnung bewegt.

Für 2011 erwartet die UBS wieder eine Zunahme der Bevölkerung um 1,1 Prozent. Überdurchschnittlich stark soll die Bevölkerung wie bisher in den Kantonen Waadt, Obwalden, Freiburg, Genf, Aargau und Zürich wachsen. «Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt deshalb konstant hoch. Eine Entspannung der aktuellen Preisentwicklung, insbesondere bei den Eigenheimen, kann sich im aktuellen Wirtschaftsumfeld nur über eine erhöhte Wohnbautätigkeit einstellen», kommentiert Saputelli.

Zinsen machen Eigenheim attraktiv

Nicht zu unterschätzen ist zudem der Einfluss der Zinsen auf den Immobilienmarkt. Momentan sind die Leitzinsen auf einem historischen Tiefstand, sodass zwischen 2008 bis 2010 die 5-jährigen Finanzierungskosten für ein gekauftes Eigenheim um 33 Prozent gesunken sind. «Das Eigenheim wurde so weit attraktiver», betont Saputelli. In der Rechnung mitberücksichtigt sind eine Belehnungsquote von 80 Prozent, der Anstieg der Immobilienpreise und das Einkommenswachstum. Die UBS erwartet Ende 2011 den 10-jährigen-Zins bei 2,4 und den 3-Monate-Libor bei 1,2 Prozent. Weiter wird spekuliert, ob die im Juni auslaufende expansive Geldpolitik der USA zu einem raschen Zinsanstieg führen wird. Die Inflation wird für 2011 mit 0,9 und für 2012 mit 1,7 Prozent vorausgesagt.

Geschäftsimmobilien in ruhiger Bahn

Die solide Schweizer Wirtschaft sorgt auch für einen intakten Markt für Geschäftsimmobilien. Während in der EU der Dienstleistungssektor teils massive Beschäftigungsverluste hinnehmen musste, konnte er sich in der Schweiz halten. Entsprechend werden vor allem gut erreichbare, zentrale Bürolagen bereits wieder gesucht, in den peripheren Lagen hingegen bleibt der Preisdruck bestehen. Bei den Verkaufsflächen ist die Möglichkeit einer Mietpreissteigerung begrenzt, ausser diese befinden sich in einer exzellenten Lage. Ansonsten stagnieren in diesem Segment die Mieten.

Urs Rüttimann
 
 

Einkommen stützt Immobiliennachfrage

Seit Mitte 2009 wächst die Schweizer Wirtschaft mit hohem Tempo. Bereits zuvor konnte ihr die Rezession nur wenig anhaben. Gemäss dem Staatssekretariat für Wirtschaft (Seco) betrug die Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts 2010 durchschnittlich 3 Prozent und übertraf im dritten Quartal wieder das Vorkrisenniveau. Damit erholte sich die Schweizer Wirtschaft weit rascher als das europäische Ausland und übertraf alle Erwartungen.

Binnenmarkt stützt

Für 2011 rechnet die UBS mit einem Wachstum von 2,3 und 2012 von 2,1 Prozent. Das wäre deutlich mehr als die durchschnittliche Wachstumsrate von 1,7 Prozent über die vergangenen 30 Jahre. Für die positive Entwicklung war bisher hauptsächlich der Export verantwortlich. «Jetzt können wir dank starker Binnenwirtschaft solide weiterwachsen», sagt Daniel Kalt, Chefökonom Schweiz bei der UBS. Die Franken-Stärke wird so seiner Ansicht nach besser weggesteckt als noch in den 90er-Jahren, weil die Immigration die Binnenkonjunktur anheizt. Im Gegensatz zu manchen anderen Industriestaaten sind zudem die «privaten und öffentlichen Bilanzen in der Schweiz kerngesund».

Knapper Boden – teurer Wohnbau

Der wirtschaftliche Aufschwung stützt die Nachfrage nach Wohnraum. Internationale Studien belegen, dass eine Zunahme der Einkommen von 1 Prozent die Ausgaben für Wohnen um ebenfalls fast 1 Prozent ansteigen lässt. Folglich dürfte mehr gebaut werden, während die knappen Landressourcen den Preis für Wohnimmobilien hochtreibt. Zusätzlich dürften sich auch die Preise für Geschäftsflächen trotz Angebotsausdehnung auf dem aktuellen Niveau halten. Sie profitieren von der starken Binnenkonjunktur.

Die Bauwirtschaft und die Gesamtkonjunktur standen bereits in der Vergangenheit in enger Wechselbeziehung. So wuchs die Wirtschaft der Schweiz nach dem Einbruch am Immobilienmarkt anfangs der 90er-Jahre weniger stark als beispielsweise in den USA, in Deutschland und in Grossbritannien. 2005 überwand die Schweiz ihre Immobilienkrise, seither ist sie kräftiger gewachsen als die zuvor genannten Länder. Allerdings erhielt sie bis vor kurzem noch Rückenwind durch den im Vergleich zum Euro und Dollar schwachen Franken.
(ur)