Privat finanzierter städtebaulicher Wurf

Privat finanzierter städtebaulicher Wurf

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Wallisellen im Nordosten von Zürich wagt den Schritt vom Dorf zur Stadt: In den nächsten vier Jahren erhält die Agglomerationsgemeinde einen neuen, urbanen Stadtteil anstelle einer seit 20 Jahren bestehenden Industriebrache. Vor Kurzem erfolgte der Spatenstich zum grössten privaten Bauvorhaben der Schweiz, dessen Investitionsvolumen 600 Millionen Franken beträgt.
 
as Problem ist in allen Agglomerationsgemeinden des Mittellandes bekannt: In den 60er- und 70er-Jahren entwickelten sich die Bauerndörfer rund um die bestehenden Städte rasant und planlos zu Vorstadtgürteln. Die Dorfkerne verloren weitgehend ihre Bedeutung als Ortszentren und an ihre Stelle traten neue Geschäfts- und Einkaufsschwerpunkte, die sich vor allem am Hauptstrassennetz ausrichteten. Diesen Schwerpunkten fehlte aber sowohl Struktur, als auch Charakter. Die ehemaligen Dörfer wuchsen zu gesichtslosen Agglomerationsgemeinden heran. Heute kämpfen viele von ihnen mit Image- und Identitätsproblemen. Mit der Planung neuer Ortszentren versuchen sie, bessere Karten im allgemeinen Standortwettbewerb zu ergattern.

Zweigeteilte Gemeinde

Die verkehrstechnisch günstige Lage Wallisellens zwischen der Stadt Zürich und dem Flughafen in Kloten hat dazu geführt, dass sich in den letzten 40 Jahren nicht nur das Einkaufszentrum Glatt, das damals grösste der Schweiz, sondern auch zahlreiche Dienstleistungsbetriebe in der Gemeinde niedergelassen haben, beispielsweise der Softwaregigant Microsoft. Doch zwischen dem eher dörflich geprägten Stadtteil nördlich des Bahnhofs und dem Glattzentrum südlich davon klafft seit gut 20 Jahren eine grosse Lücke: Ein ehemaliges Industrie- und Gewerbegebiet mit einer Fläche von 72 000 Quadratmetern schiebt sich wie ein Keil zwischen das alte und das neue Wallisellen, dessen Bevölkerung in den vergangenen Jahrzehnten auf über 12 000 Einwohner angestiegen ist. «Wallisellen hat bisher vorwiegend nördlich des Bahnhofs gelebt und südlich davon gearbeitet», beschreibt Gemeindepräsident Otto Halter die Situation. Mit der Eröffnung des Glattzentrums 1975 wurde im Süden der Gemeinde zunehmend auch eingekauft.

Rasche Fortschritte

Seit 40 Jahren bestehen schon Pläne, das Richti-Areal neu zu überbauen. Zahlreiche Projekte wurden entworfen und wieder verworfen, einige erhielten sogar die Baubewilligung, doch realisiert wurde bisher keines. Seit jedoch das gesamte Areal vor drei Jahren in den Besitz des Immobilien- und Generalunternehmens Allreal übergegangen ist, ging es mit den Überbauungsplänen vorwärts: Im Sommer 2007 wurde eine Testplanung mit Beteiligung renommierter Architekturbüros vorgenommen, Ende November 2008 wurden die Umnutzungspläne der Öffentlichkeit vorgestellt («baublatt» 49/2008), im Sommer 2009 bewilligten die Stimmberechtigten von Wallisellen einen Gestaltungsplan für das Richti-Areal und vor 14 Tagen erfolgte der Spatenstich für die ersten beiden Baufelder (siehe Kasten «Der Glatt-Tower erhält ein Pendant», Seite 4). Die Baugesuche für drei weitere Baufelder wurden bereits eingereicht. Der private Gestaltungsplan war notwendig, um auf dem Areal auch Wohnnutzungen realisieren zu können. Dieser besteht aus dem Richtprojekt, welches die Gliederung des Areals vorgibt, aus einer Sammlung baurechtlicher Vorschriften, einem freiwillig erarbeiteten Umweltverträglichkeitsbericht und einem Verkehrskonzept. «Es braucht manchmal auch Glück, um sowohl einen guten Investor, als auch gute Nutzer für ein Projekt von diesen Dimensionen zu finden», ruft Halter in Erinnerung, während Bruno Bettoni, CEO von Allreal, betont: «Die Zusammenarbeit mit der Gemeinde Wallisellen war vorbildlich. Wir erhielten innert nützlicher Frist stets verbindliche Informationen, was auf dem Areal baurechtlich möglich ist und was nicht. Wir haben die Art, wie die Behörden die Grundlagen für das Projekt geschaffen haben, als sehr professionell erlebt.»

Neuer Stadtteil

Im Zeitraum von vier Jahren erhält Wallisellen also einen gänzlich neuen Stadtteil mit Wohnraum für rund 1200 Bewohner, Büroflächen für 2500 Arbeitsplätze sowie Verkaufs- und Gewerbeflächen. Rund ein Drittel der bebaubaren Fläche ist für Grünraum vorgesehen. Der Gestaltungsplan unterteilt das Areal in sieben Baufelder verschiedener Grösse, wovon sechs für gross angelegte Blockrandbebauungen reserviert sind. Auf dem siebten Baufeld, gegenüber dem «Glatt Tower» des bestehenden Einkaufszentrums, ist ein 68 Meter hoher Büroturm geplant. Der Verkehr wird über eine Ringstrasse um den neuen Stadtteil herumgeführt und jedes Baufeld verfügt über eine eigene Tiefgarage, die an diesen Ring angeschlossen ist.
 
Im städtebaulichen Konzept für das Richti-Areal soll der Brückenschlag zwischen dem dörflichen Wallisellen im Norden und dem urbanen Süden zum Ausdruck kommen, erklärte der Autor des Richtprojekts Vittorio M. Lampugnani, Professor für Städtebau an der ETH Zürich. Auf der Aussenseite werden sich die sechs Blockrandbebauungen sehr städtisch präsentieren und damit etwas an Paris erinnern. Als «Drehscheibe» und Treffpunkt des neuen Stadtteils ist der zentrale Richti-Platz vorgesehen. Eine Allee mit Arkaden und Läden, die Turin zum Vorbild hat, wird das Areal etwa in Ost-West-Richtung durchziehen. Zwischen der Ringstrasse und der Arkadenallee werden Wohnstrassen angelegt. Der dörfliche Charakter soll sich in den Innenhöfen offenbaren, wo Balkone und kleine Parks mit Bäumen und Wiesen das Erscheinungsbild prägen.
Die sieben Baufelder werden in eng aufeinanderfolgenden Etappen überbaut:
 
  • Februar 2010: Spatenstich für die Baufelder I und VII (Büros)
  • August 2010: Baubeginn Baufeld II (Wohnungen)
  • Oktober 2010: Baubeginn Baufeld III (Wohnungen)
  • Februar 2011: Baubeginn Baufeld VI (Büros)
  • März 2011: Baubeginn Baufeld V (Wohnungen/Gewerbe/Läden)
  • Januar 2012: Baubeginn Baufeld IV (Wohnungen/Gewerbe/Läden)
 
Mitte 2014 soll das letzte Gebäude fertiggestellt werden. «Dieser Terminplan ist sicher ambitioniert», bestätigte Bettoni, dies sei jedoch erforderlich, um den neuen Stadtteil als Gesamtensemble zu realisieren, wie mit der Gemeinde Wallisellen vereinbart. Das rasche Realisierungstempo dürfe aber nicht auf Kosten der Qualität gehen, betonte der CEO von Allreal. Das Zürcher Immobilienunternehmen ist dabei entschlossen, die Pionierrolle im energieeffizienten Bauen weiterhin wahrzunehmen. Bereits 2006/07 hat Allreal in Winterthur die erste Null-Energie-Wohnüberbauung der Schweiz namens Eulachhof mit Minergie-P-Eco-Standard realisiert. Alle Gebäude auf dem Richti-Areal werden den Minergie-Standard erfüllen. Dazu werden, so Bettoni, auf dem ganzen Gelände 250 Erdsonden mit einer Gesamtlänge von 50 Kilometern abgeteuft.
 
Mit einem Investitionsvolumen von gegen 600 Millionen Franken und einer Nutzfläche von 125 000 Quadratmetern ist das Richti-Areal nicht nur ein bedeutendes städtebauliches Erneuerungsprojekt, sondern auch das grösste privat finanzierte Bauvorhaben der Schweiz. (Massimo Diana)
 
Weitere Informationen
Die Website des Projektes: www.richti.ch
Die Aufteilung der Baufelder kann hier heruntergalden werden: richti_uebersicht
 
 

Der «Glatt-Tower» erhält ein Pendant

Gegenüber dem 1975 fertiggestellten Einkaufszentrum Glatt mit seinem weitherum sichtbaren «Glatt-Tower» entsteht für 170 Millionen Franken ein neuer Bürokomplex, bestehend aus einem sechsstöckigen Bürogebäude und einem, über eine Passerelle verbundenen, 18-stöckigen Hochhaus von 68 Metern Höhe. Entworfen wurde der markante Bürobau vom holländischen Architekturbüro Wiel Arets Architects aus Maastricht. Der Spatenstich erfolgte vor zwei Wochen. Im April soll mit dem Aushub und der Abteufung der Erdsonden begonnen werden, im August mit dem Rohbau. Das Grundstück hat eine Fläche von knapp 13 000, eine Nutzfläche von 40 000 Quadratmetern und ein Gebäudevolumen von 297 000 Kubikmetern. Hauptmieterin wird die Versicherungsgesellschaft Allianz Suisse, welche ihren Hauptsitz im Sommer 2013 etappenweise von Zürich nach Wallisellen verlegen wird. Zurzeit ist Allianz Suisse auf drei Standorte im Zentrum von Zürich verteilt. Nach Abschluss des Bezugs werden 1500 Angestellte im Walliseller Bürokomplex arbeiten. (md)