„Knappes Wohnungsangebot diktiert die Mietpreise“

„Knappes Wohnungsangebot diktiert die Mietpreise“

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Teaserbild-Quelle: Bild: Martin Bichsel
Das Parlament hat beschlossen, mit einer Bürgschaft von 1,4 Milliarden Franken den gemeinnützigen Wohnbau zu fördern. Davon profitieren die Baugenossenschaften, deren Anteil am schweizerischen Wohnbestand schrumpft. Die Schweiz brauche vermehrt zahlbare Wohnungen, verlangt entsprechend Louis Schelbert, Nationalrat und Präsident des Schweizerischen Verbands für Wohnungswesen.
 
Der Ständerat sprach sich vergangene ­Woche ohne Gegenstimme dafür aus, mit 1,4 Milliarden Franken günstigen Wohnraum zu fördern. Zuvor begrüsste in der Wintersession bereits der Nationalrat mit 105 zu 69 Stimmen den Rahmenkredit des Bundes. Der Kredit dient der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW) als Bürgschaft, um bei Banken oder anderen Finanzinstituten günstige und langfristige Hypotheken beispielsweise für den genossenschaftlichen Wohnungsbau aufzunehmen (siehe «Stichwort» S. 9). Das «baublatt» sprach mit Louis Schelbert darüber, wie Wohnbaugenossenschaften den beschlossenen Rahmenkredit nutzen. Der Nationalrat
der Grünen ist Mitglied der Kommission für ­Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats, die dieses Geschäft beraten hat. Zudem ist er ­Präsident des Schweizerischen Verbands für Wohnungswesen (SVW).

Der Rahmenkredit des Bundes für gemeinnützige Wohnungen hat problemlos die politische Debatte durchlaufen. Wieso fand das Anliegen von grün-links bis weit in bürgerliche Kreise hinein unisono Zustimmung?
Louis Schelbert: Der Bund soll den gemeinnützigen Wohnbau fördern. Dieser Auftrag ist in der Verfassung verankert. Die Massnahme liegt zudem auch im gesamtwirtschaftlichen Interesse. Die breite parteipolitische Zustimmung muss deshalb nicht erstaunen, umso mehr sich Leute aller parteipolitischen Couleur für Genossenschaftswohnungen entschieden haben und in Genossenschaftsgremien mitarbeiten. Ausserdem ist der Genossenschaftsgedanke geschichtlich nicht an eine Partei gebunden.

Wohl eher an Phasen der Wohnungsnot?
Beispielsweise. Ursprünglich entstanden sind die Genossenschaften aus Notsituationen, in denen sie als Instrument der Selbsthilfe zum Einsatz kamen. Konkret schlossen sich Menschen zu einem Verband zusammen, aus dem Wissen, dass der Handlungsspielraum des Einzelnen beschränkt ist. Folglich ist die Genossenschaft eine demokratische Organisation jenseits politischer Parteien. Die Aktivität ist auch nicht an Not gebunden, Auslöser dafür sind auch ideeller Natur.

Gegner, vor allem aus dem Lager der SVP, sprachen sich gegen einen Bundeskredit zur Wohnraumförderung aus. Sie argumentierten, die Zinsen für Hypotheken seien tief; die Baugenossenschaften könnten auch bei Banken billig Kredit erhalten.
Diese Argumentation greift zu kurz. Momentan belehnt die EGW neue Liegenschaften zu rund 2 Prozent. Aktuell beträgt der Unterschied zum Markt also nur ein halbes Prozent, was die Gegner der Vorlage in die Debatte auch einbrachten. Doch wir wissen nicht, wie hoch der Zins in 10 oder 15 Jahren sein wird. Wohnbaugenossenschaften wollen aber ihre Projekte sicher und langfristig für die Dauer von 20 Jahren planen. Feste Zinssätze über diesen Zeithorizont werden auf dem Markt nicht angeboten, die EGW hingegen offeriert zu diesen Konditionen. Zudem lag früher, dank der Bürgschaft des Bundes, der Zins im Vergleich zur Bank durchschnittlich ein Prozent tiefer.
 
Wollen die Genossenschaften ihren Anteil am Wohnungsmarkt, der bei knapp fünf Prozent liegt, vergrössern?
Zuerst geht es darum, den Anteil zu halten, in einem zweiten Schritt wenn möglich zu steigern. Auch die Gemeinden sollten auf ein solches Ziel hinarbeiten. Das Modell der Genossenschaft bietet sich erstens traditionell Leuten an, die sich für Wohneigentum interessieren, allein aber die Finanzen nicht aufbringen. Zweitens wird die Gesellschaft tendenziell älter. Viele Gemeinden, die sich dieser Frage stellen, entdecken die Genossenschaft als attraktives Modell, um das Wohnen im Alter zu günstigen und gesicherten Preisen zu garantieren. Denn in einer Genossenschaft eignet sich niemand persönlich eine Rendite an, vielmehr werden Erträge in den Erhalt der Liegenschaft oder in die Gründung neuer Genossenschaften investiert.

Sehen Sie weitere Möglichkeiten?
Ebenfalls neu ist eine dritte Entwicklung in ­Kantonen mit einer Strategie der tiefen Steuern: Als nicht einberechnete Folge des Zuzugs vieler reicher Leute werden zunehmend bisherige Bewohner mit einem durchschnittlichen Portemonnaie verdrängt. In manchen Gemeinden stimmt deshalb die Durchmischung immer ­weniger. Spürbar wird das im Freiwilligensektor, beispielsweise im Sport, in der Kultur oder in der Feuerwehr. Hier fehlen oft Leute, die sich mit ihrer Gemeinde identifizieren und sich ­deshalb für sie engagieren. Solche Gemeinden ­beginnen umzudenken und scheiden Zonen für einen preisgünstigen Wohnungsbau aus, wie beispielweise die als Steuerparadies bekannten Gemeinden Meggen LU und Freienbach SZ, aber auch verschiedene Zuger Gemeinden. Vermutlich werden dort Genossenschaftswohnungen gebaut, weil deren Statut ein soziales Ziel ­garantiert.

Der Wohnungsbau erlebt unter anderem dank tiefen Hypothekarzinsen einen Boom. Profitieren davon nicht auch die Mieter von Renditeliegenschaften?

Bei den Genossenschaften ist klar: Sofern sie sich bei den aktuell tiefen Zinsen fremdfinanziert haben, werden sie finanzielle Verbesserungen über die sogenannte Kostenmiete weitergeben. Bei den Renditeliegenschaften haben sich die Zinskosten in den vergangenen Jahren ebenfalls zurückentwickelt. Trotzdem klagt der Mieterverband, dass die Preise für das Wohnen gestiegen seien. Die tieferen Zinsen scheinen also nicht in einem ­fairen Ausmass den Mietern ­zuzukommen.

Werden genossenschaftliche Wohnungen günstiger gebaut als private?

Nicht unbedingt. Eine Genossenschaft muss über Wohnungen mit einer guten Qualität verfügen, die ihren Preis haben. Doch sie bietet, wie der private Wohnungsbau oft auch, keine goldenen Türfallen an. Die Genossenschaft kann mit der Kostenmiete operieren, die sich aufgrund der Nachfrageentwicklung nicht verteuert. Anders die Marktmiete: Weil momentan Wohnungen vielerorts knapp sind, haben sich trotz staatlicher Kontrolle und billigen Hypotheken die Mietpreise erhöht.

Wie viel tiefer sind die Mietpreise der Genossenschaften?

Je nach Situation. Bei einem Neubau sind die Unter­schiede nicht sehr gross, doch dann wächst der Unterschied von Jahr zu Jahr. Zusätzlich kommt es auf die Region an. In den Städten ­Zürich oder Luzern ist die Miete einer Genossenschaftswohnung bis zu 20 Prozent günstiger als die Miete einer privaten ­Wohnung.
 
Der Markt regiert in der Regel sensibel. Wird eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen nicht schnell ausgeglichen, sodass auch hohe Mietpreise korrigiert werden?
Der Markt funktioniert schon, aber in eine andere Richtung: Das knappe Wohnungsangebot verteuert die Mietpreise. In manchen Städten und Agglo­merationen liegt der Leerwohnungsstand im Bereich von 0,5 Prozent und tiefer. Er müsste aber mindestens 1 bis 2 Prozent betragen, damit der Markt im Sinne eines Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage reagiert, also ohne dass sich die eine oder andere Seite Vorteile ausbedingen kann. Bei einer tiefen Leerwohnungsquote jedoch diktiert das knappe Angebot den Mietpreis. Deshalb sind auch viele Wohnungsmieten trotz des tiefen Hypothekarzinsniveaus gestiegen.

Hat beim Neubau der Markt versagt?

Wir erlebten in jüngster Zeit eine relativ hohe Zuwanderung, die nur im Krisenjahr 2009 etwas gebremst wurde. Jährlich sind 40 000 Wohnungen neu gebaut worden, doch diese hohe Bautätigkeit vermochte das Bevölkerungswachstum nicht aufzufangen. Günstiger Wohnraum wurde kaum geschaffen. Die Genossenschaften hatten in dieser Boomphase nicht die Kraft, mit dem privaten Wohnbau mitzuhalten. Bei einem Anteil der Genossenschaftswohnungen von 5% des gesamten Bestands und 40 000 neuen Einheiten hätten die Genossenschaften jährlich 2000 bis 2500 neue Wohnungen bereitstellen müssen. Doch faktisch lag diese Zahl zwischen 1000 und 1500. Wir verlieren also an Bedeutung, das wollen wir mit Eigeninitiative und Politik im Sinne des Verfassungsauftrags korrigieren.

Können Genossenschaften in den Hochpreiszonen der Städte und der Agglomerationen mithalten?

Das ist vorrangig eine Frage des Angebots. Die steigenden Bodenpreise bereiten uns Mühe. Eine bessere Unterstützung seitens der Gemeinden, der Kantone und des Bundes ist entsprechend erwünscht. Die Gemeinden müssen bestimmte Zonen zur Verfügung stellen. Ein ungutes Beispiel  bietet die Stadt Luzern: Auf möglichen ­Entwicklungsarealen ist ein Wettbewerb für mehrere hundert Wohneinheiten ausgeschrieben. Ein Wohnanteil für gemeinnützige oder preisgünstige Wohnungen ist jedoch nicht Teil der Wett­bewerbsbedingungen. Dabei müsste eine Stadt ein Interesse haben, dass nicht nur gewohnt, sondern auch günstig gewohnt werden kann.

Zuweilen hört man auch: Viele alte genossen- schaftliche Bauten sind energetisch rückständig und genügen nicht mehr den heutigen Wohnansprüchen. Wird der neue Rahmenkredit einen Sanierungsschub auslösen?
Diese Behauptung stimmt nicht. Die Liegenschaften der Genossenschaften werden in aller Regel gut unterhalten und insbesondere energetisch nachgebessert. In die Wohnungsmieten ist dieses Ziel einberechnet. Entsprechend werden die Siedlungen regelmässig erneuert. Bei den Neubauten ist man zudem schon lange auf der Linie der Energieeffizienz. So konnten Gelder aus dem Fonds de Roulement für Liegenschaften bezogen werden, die zusätzliche Umweltkriterien erfüllen. Das Angebot wurde rege genutzt. Genossenschaften gehören zu den Vorreitern in Bezug auf qualitativ gutes Bauen.

Welche Rolle fällt den Behörden zu?
Die politische Verantwortung der Gemeinden, Kantone und des Bundes ist sehr gross. Noch wird sie teilweise ungenügend wahrgenommen, und verschiedene Kantone haben das gemeinnützige Wohnen krass vernachlässigt. So lagerte Luzern die kantonale Verwaltungseinheit, die sich mit Wohnen befasst, in den Aargau aus, ein unverständliches Zeichen angesichts der Bedeutung der Wohnungsfrage und des gemeinnützigen Wohnens. Leider ist Luzern da nicht allein. Auf der anderen Seite setzte der Kanton Bern ein neues Gesetz in Kraft, mit dem preisgünstige Mietwohnungen gefördert werden, die Stadt ­Zürich ist seit Jahrzehnten aktiv.
Nochmals: Es braucht eine gute Durchmischung der Wohngebiete. Leute, die genügend Geld haben, finden problemlos eine Wohnung. Schwieriger ist es für Menschen, die kein dickes Portemonnaie haben. Man kann schon das Wohnen auf dem Land fördern, soweit es dort auch Arbeitsplätze hat. Wenn nicht, steigert dies das Verkehrsaufkommen, was Infrastrukturkosten nach sich zieht. Wohnen und Arbeiten sollten deshalb möglichst nahe beieinanderliegen. Die Behörden können und sollen das mit der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus unterstützen.
 
Interview von Urs Rüttimann
 
 
 
 
 

 Traditionelle Wohnraumförderung «zu statisch»

 
Die Wohnbauförderung hat gemäss Wüest & Partner keinen grossen Einfluss auf das Bauen. «Genossenschaftswohnungen werden zunehmend weniger gesucht, weil der private und institutionelle Anbietermarkt heute leistungsfähiger geworden ist», sagt Urs Hausmann, Leiter Markt und Research beim Immobilien-Beratungsunternehmen Wüest & Partner. Während früher bei Wohnungsnot der Staat in die Bresche gesprungen sei, würden heute verschwindend wenige Gemeinden zum Mittel der gemeinnützigen Wohnraumförderung greifen. Den Nutzen genossenschaftlicher Wohnungen beurteilt Hausmann zudem als «zu statisch»: Nach dem Bau würden zwar finanziell schlechter gestellte Mieter in solche Wohnungen ziehen, doch danach werde kaum mehr kontrolliert, ob das Einkommen gewachsen oder ob die Fläche unterbelegt sei, nachdem die Kinder ausgezogen sind. «Würde das Gesetz buchstabengetreu ausgelegt, müssten viele Mieter ihre subventionierte Wohnung freigeben.»

 Bei einem ungenügenden Angebot von Wohnraum ist für Hausmann die Verfügbarkeit des Baulands das eigentliche Nadelöhr. Nur wenige Gemeinden hätten so viel Bauland, dass sie Zonen für gemeinnützigen Wohnraum einrichten könnten. «Zudem zahlen private Bauherren seit einigen Jahren für Land einen hohen Preis. Die öffentliche Hand wird sich überlegen, ob sie solches Land im Baurecht abgibt. Das ist letztlich eine Frage der vorherrschenden politischen Strömung.» Ausserdem baut gemäss dem Berater von Wüest & Partner eine Wohnbaugenossenschaft nicht günstiger als ein Privater oder eine Immobilien-Investmentgesellschaft.

Wie die gemeinnützige Wohnraumförderung aussehen soll, ist gemäss Hausmann immer wieder politisch neu zu definieren. «Die heutigen Massnahmen sind stark auf die Angebotsseite ausgerichtet und nicht auf die Nachfrage.» Statt wie bisher subventionierten Wohnraum bereitzustellen (Objektförderung), regt er an, vermehrt einkommensschwache Personen auf der Suche nach einer Wohnung finanziell zu unterstützen (Subjektförderung). Konkret könnte einem bedürftigen Mieter ein monatliches Wohnungsgeld von 500 Franken gezahlt werden. «In der Schweiz indessen hat die Objektförderung noch Tradition. Vor allem wird der Bau von preislich attraktiven Wohnungen unterstützt.» (ur)

 

Bisherige Massnahmen «transparent bilanzieren»

 
Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) unterscheidet zwischen direkten und indirekten staatlichen Eingriffen in den Markt. Direkte Eingriffe erfolgten nach der Immobilienkrise Anfang der 90er-Jahre. Damals kaufte der Bund Immobilien von Investoren, die aufgrund der eingebrochenen Preise in Schwierigkeiten ­geraten waren. Die Liegenschaften stellte er unter eine Notverwaltung und verkaufte sie tranchenweise, wobei er erst bei der letzten Transaktion einen Gewinn erzielte. «Die damaligen Investitionen sollen jetzt transparent bilanziert werden. Es soll berechnet werden, wie viel Verlust dieser direkte Markteingriff verursacht hat», fordert Michael Landolt, volkswirtschaftlicher Experte beim HEV Schweiz.

Der Verband wendet sich nicht gegen indirekte Massnahmen wie die vom Parlament beschlossene Bürgschaft des Bundes für einen Rahmenkredit von 1,4 Milliarden Franken. «Das Modell der Bürgschaft ist für uns ordnungspolitisch kein Fauxpas. Verschiedene Wohngenossenschaften sind Mitglieder unseres Verbands», so Landolt. Weiter verweist
er auf den angespannten Mietmarkt, der sich durch die Verknappung von Bauland und die steigenden Immobilienpreise noch verteuern werde. «Jetzt ist sicherlich nicht der Moment, mit einem Rückzug aus der indirekten Wohnraumförderung die Schraube weiter anzuziehen.» Zusätzlich verweist er aber darauf, dass der HEV hauptsächlich für Personen einsteht, die privat in Wohneigentum investieren. «Die Verfassung beauftragt nicht nur den gemeinnützigen Wohnungsbau
zu fördern, sondern auch das private Haus- und Wohneigentum.» Deshalb stellt sich der HEV gegen weitergreifende staatliche Fördermassnahmen.
 
Ob künftig die Objekt- oder Subjektförderung stärker gewichtet werden soll, ist für den Verband nicht geklärt. «Ein wissenschaftlicher Vergleich fehlt, der die beiden Modelle auf ihre ­Effizienz untersucht», sagt Landolt. Falls die Analyse aufzeigt, dass eine andere Ausrichtung sinnvoller wäre, müsste sie nach Ansicht des HEV «kostenneutral» gestaltet werden. Der Verband hat dieses Thema ­bereits vor Jahren aufgegriffen und den Bundesrat angefragt, ob der Bund zukünftig nicht ganz auf die Objektförderung verzichten könnte. Die Subjektförderung käme teurer, habe der Bundesrat 2005 geantwortet. «Doch traf er damals keine genaueren Abklärungen.»  (ur)