Immobilienpreise: Nützen Kapitalpuffer wenig?

Immobilienpreise: Nützen Kapitalpuffer wenig?

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Der Immobilienmarkt wird durch die Nachfrage bestimmt. Die steigenden Preise mit Massnahmen wie der Einführung eines antizyklischen Kapitalpuffers einzudämmen, dürften wenig Wirkung zeigen. Dieser Ansicht ist die Credit Suisse, die heute ihre Studie zum Immobilienmarkt 2013 vorgestellt hat.

 

Nach wie vor wirkten die Fundamentalfaktoren stark Nachfrage treibend, teilt die CS mit. Wegen tiefer Zinsen, die ein weiteres Jahr Bestand haben dürften, einer nur leicht geringeren Zuwanderung und wegen einer intakten Einkommenssituation prognostizieren die Immobilienexperten der CS, dass sich die Nachfrage nach Wohnflächen im laufenden Jahr bloss geringfügig abschwächt. Das Preiswachstum wird somit nicht eingedämmt werden können. Die Ökonomen rechnen in diesem Jahr mit einem positiven und nur leicht gedämpften Preiswachstum von 3 bis 5 Prozent. Deshalb darum nimmt man bei der CS an, dass das Risiko von Rückschlägen ansteigt. Nur ein markanter Zinsanstieg könnte das Preiswachstum aufhalten.

Der Immobilienmarkt im Banne der Bremsversuche

Der Immobilienmarkt habe auf dem Weg in die Überhitzung noch nicht die letzte und vielfach entscheidende Stufe erreicht, teilt die CS weiter mit. Sie führt drei Gründe an: Spekulative Transaktionen halten sich nach wie vor in Grenzen. Zudem wurde die Kreditvergabe bei vielen Instituten im Zusammenhang mit verschärfter Überwachung und wachsender Risiken gedrosselt. Des Weiteren gibt es noch keinen Angebotsüberhang auf dem Wohnflächenmarkt, weil strukturelle Schwächen es der Bauwirtschaft verunmöglichen, mehr Wohnungen zu produzieren, Die obwohl die „Angebotspipeline“ übervoll sei.
 
Zu diesen drei stabilisierenden Faktoren kommen die jüngsten regulatorischen Bremsversuche hinzu. Der antizyklische Kapitalpuffer trägt in erster Linie zur Finanzstabilität bei. Die Wirkung auf den Preisauftrieb im Immobilienmarkt dürfte dagegen nur marginal ausfallen. Die bescheidene Verteuerung der Hypotheken verpuffe vor dem Hintergrund der tiefen Zinsen, die laut CS Wohneigentum aus kurzfristiger Perspektive trotz der hohen Preise als die finanziell eindeutig vorteilhaftere Wohnform erscheinen lässt, weil sie auf den ersten Blick kostengünstiger ist.
 
Wirkung zeigt  laut den Experten viel eher die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien, auch wenn dies vorerst nur das gehobene Wohneigentumssegment betrifft. Viele angehende Wohneigentümer erfüllten die verschärften Kapitalanforderungen im Falle teurer Immobilien nicht mehr und entschieden sich notgedrungen für ein Objekt in einer tieferen Preisklasse, was das Preiswachstum im gehobenen Segment gebremst habe. Noch sind aber die Zinsen so tief, dass die finanzielle Belastung trotz der stark gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre faktisch kein Problem darstellt.  Laut CS würde sich dies mit einem markanten Zinsanstieg schlagartig ändern. Er würde die hohen Immobilienpreise auf die laufenden Kosten durchschlagen lassen, die Nachfrage stoppen und Leerstände zur Folge haben. Zurzeit machen sich wachsende Leerstände erst in ländlichen Regionen und an der Peripherie der Städte bemerkbar, in den Zentren ist Wohnraumsituation noch immer angespannt.
 
Wenig Abkühlung erwartet die CS auch auf dem Markt für Renditeliegenschaften: Die Renditedifferenz zu alternativen Anlagen sei unverändert hoch und lasse anlagesuchendes Kapital in das Immobiliensegment strömen. Angesichts der hohen Preise bestehender Objekte konzentriert sich die Nachfrage vor allem auf Neubauprojekte. Der jüngste Anstieg auf Seiten der Baugesuche ausserhalb der Tourismusregionen sei ein deutliches Zeichen dafür.

Wenn sich das Büro aufs Labtop verlagert

Im Gegensatz zur Nachfrageüberhitzung im Wohnsegment steigen die Leerstände im Büroflächenmarkt an. Mit tiefen Zinsen finanzierte Dienstleistungsflächen locken reihenweise grosse Unternehmen an kostengünstige und dennoch gut erschlossene Lagen ausserhalb der Innenstädte. Die Lücken, die diese Entwicklung in den Innenstädten hinterlassen, können zwar mit der Zeit wieder geschlossen werden, aber laut CS zumeist nur unter Preiszugeständnissen. Der wachsende Trend zu neuen Arbeitsplatzkonzepten dürfte laut den Experten die Situation zusätzlich verschärfen aus. Als Beispiel führen sie das sogenannte Desksharing an, das Unternehmen viel Flexibilität in der Steuerung des Flächenbedarfs macht. Die Angestellten haben keinen stationären Arbeitsplatz mehr, und arbeiten an einem mobilen Arbeitsplatz oder auch Zuhause – möglich dank modernster Informations- und Kommunikationstechnologien. Damit lassen sich laut CS durchschnittlich 10 bis 20 Prozent der Flächen einsparen. Die Vorteile dieses Konzepts seien derart überzeugend, dass es von immer mehr Unternehmen angewendet werde - mit spürbaren Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroflächen.

Online-Handel bedroht Verkaufsflächen

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Strukturwandels sowie wegen des Einkaufstourismus und des Online-Handels ist der Detailhandel vorsichtig geworden. Dies stellen die Studienautoren der CS ebenfalls fest. Angesichts dieses Trends bleibt die Verkaufsflächennachfrage unter Druck und dürfte sich nur verhalten entwickeln. Auf Angebotsseite macht sich die Zurückhaltung bei der Planung neuer Flächen ebenfalls deutlich bemerkbar. Bei den derzeit zahlreich geplanten Verkaufsflächen in Mischbauten setzen die Ökonomen der Credit Suisse gewisse Fragezeichen. Diese klassischen Erdgeschossnutzungen dürften in den kommenden Jahren verstärkt dem Strukturwandel zum Opfer fallen. Die Nachfrage wird sich zunehmend auf hoch frequentierte Lagen und Einkaufzentren konzentrieren. Den übrigen Flächen dürften nicht zuletzt auch der wachsende Online-Handel zusetzen.  -  Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen damit, dass innerhalb der nächsten 15 Jahre bis zu einem Drittel der heutigen Flächen vom Online-Handel bedroht sind. (mai/mgt)