Immobilienblase: Hohes Risiko in London und Hongkong

Immobilienblase: Hohes Risiko in London und Hongkong

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In zwölf von 15 Grossstädten besteht die Gefahr einer Immobilienblase. Dies zeigt der erstmals von UBS veröffentliche internationale Immobilienblasen-Index.  Während in London und Hongkong das Risiko am stärksten ist, sind zwar auch Zürich und Genf überbewertet, aber im Vergleich zu anderen Städten noch immer erschwinglich.

Weltweit haben sich in vielen Städten die Immobilienpreise seit 1998 mehr als verdoppelt. Im Durchschnitt ist das Preisniveau höher als vor der Finanzkrise im Jahr 2007/08. In der Studie kommen die Experten der UBS zur Schluss, dass die Wohnimmobilienmärkte in den meisten untersuchten Städten überbewertet sind. Am ausgeprägtesten ist das Risiko einer Immobilienblase in London und Hongkong.  Dahinter folgen Vancouver, San Francisco und Amsterdam. Auch hier hat die UBS klar überbewertete Wohnimmobilienmärkte festgestellt.  Zwar sind auch in Genf, Zürich, Paris und Frankfurt die Bewertungen überzogen. Ebenso in Tokio und Singapur, wenn auch zu einem geringeren Grad. Derweil weisen die US-Städte New York und Boston im historischen Vergleich laut UBS eine faire Bewertung auf, während Chicago unterbewertet ist.

„Eine Mischung aus optimistischen Erwartungen, günstigen ökonomischen Fundamentaldaten und Kapitalzuflüssen aus dem Ausland liess die Bewertungen in einigen Städten in den vergangenen Jahren kräftig ansteigen“, erklärt Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate bei UBS CIO WM. Die lockere Geldpolitik habe eine Normalisierung der Wohnimmobilienmärkte verhindert und das Risiko lokaler Blasen erhöht.

„In Hongkong, London, Paris, Singapur, New York und Tokio haben sich die Wohnimmobilienpreise am stärksten von den lokalen Einkommen entkoppelt“, sagt UBS-Ökonom Matthias Holzhey.  „In diesen Städten  übersteigt der Kauf einer 60-Quadratmeter -Wohnung das Budget der meisten Menschen.“ Die gilt laut Holzhey auf für diejenigen, die im hochqualifizierten Dienstleistungssektor arbeiten.

„Kühles“ Genf und „heisses“ Zürich

Zürich und Genf befinden sich in der unteren Hälfte des „überbewerteten“  Bereichs:  Ende 2011 stuften die Experten der Grossbank Genf noch mit „Blasenrisiko“ eingestuft.  Doch mittlerweile hat sich dort der Markt abgekühlt.  Laut Holzhey ist eine solche Entwicklung an den internationalen Immobilienmärkten selten. Er führt den Rückgang im Index ist darauf zurück, dass die Preise leicht gesunken und gleichzeitig Einkommen sowie Mieten stabil geblieben sind. „Zudem sind die Preise in anderen Landesteilen deutlich stärker gestiegen, sodass sich die Unterschiede bei den Preisniveaus wieder etwas verringert haben.“

Anders als in Genf haben sich die Wohnimmobilienpreise in Zürich seit dem Ende der Finanzkrise um 30 Prozent erhöht. Damit weist Zürich die zweithöchste Wachstumsrate aller untersuchten Städte auf. Trotz der Überbewertung ist eine Wohnung sowohl in Zürich als auch in Genf im internationalen Vergleich laut UBS noch immer erschwinglich. Auffällig sei allerdings das rekordhohe Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins, in dem sich das verzerrte Zinsumfeld widerspiegle. (mai)

Der internationale Immobilienblasen-Index

Der internationale Immobilienblasen-Index oder vielmehr der UBS Global Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase anhand wiederkehrender Muster in ausgewählten globalen Finanzzentren. Folgende, risikobasierte Klassifizierungen kommen zum Einsatz: Baisse („depressed“), unterbewertet („undervalued“), fair bewertet („fair-valued“), überbewertet („overvalued“) und Blasenrisiko („bubble-risk“).

Die Analyse wird durch einen Vergleich des aktuellen Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Einkommen bzw. Kaufpreis und Mietzins-Niveau ergänzt. Eine gemäss Preis-Einkommens-Verhältnis geringe Erschwinglichkeit lässt darauf schliessen, dass sich die Aussichten auf einen langfristigen Preisanstieg verringert haben. Dagegen deutet ein hohes Verhältnis von Kaufpreis zu Mietzins auf eine gefährliche Abhängigkeit von niedrigen Zinsen hin. (mgt)