Heute stabil - übermorgen labil

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Historisch tiefe Zinsen, nach wie vor eine starke Zuwanderung und eine sich trotz Frankenstärke relativ gut behauptende Konjunktur treiben seit Jahren den Schweizer Immobilienmarkt an. Die aktuelle Studie der Credit Suisse erkennt zwar noch keine spekulative Preisblase, warnt aber vor langfristigen Risiken.
 
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Glücklich, wer eine zahlbare Wohnung findet. Die Stadt Zürich fördert den genossenschaftlichen Wohnungsbau, um Wohnungsnot und teure Mieten einzudämmen.
 
Besonders auf dem Markt für Wohneigentum sehen die Fachleute der Credit Suisse verstärkte Anzeichen einer nachfragegetriebenen Überbewertung. Die Befürchtung ist nicht von der Hand zu weisen, dass diese seit Jahren andauernde Stabilität des Schweizer Immobilienmarktes private und institutionelle Investoren in falscher Sicherheit wiegen könnte.

Wohnungsmarkt der zwei Geschwindigkeiten

Im Wohnungsmarkt erkennen die CS-Spezialisten immer deutlicher zwei Geschwindigkeiten: Auf der einen Seite die markant erhöhte und zinsgetriebene Nachfrage nach Eigentumswohnungen, deren Angebot sich verknappt und damit übertriebene Preiserhöhungen ausgelöst hat. Auf der anderen Seite steigende Absatzprobleme bei Mietwohnungen, vor allem im Neubau- und im Hochpreis-Segment. Laut CS dürften sich diese Entwicklungen auch in diesem Jahr fortsetzen, da keine Änderungen bei den Fundamental-Daten zu erwarten sind.

Bauwirtschaft seit Jahren an den Kapazitätsgrenzen

Der hohe Auslastungsgrad im Hochbau liegt seit sechs Jahren ständig zwischen 77,5 und 80 Prozent - ein Spitzenwert für diese Branche. Das günstige Zins- und Nachfrage-Umfeld findet seinen Niederschlag in einem rekord-hohen Stand an Baubewilligungen. Auch wenn der Schwerpunkt der Bautätigkeit nach wie vor beim Wohneigentumsbau liegt, so zeichnet sich doch zunehmend eine Gewichtsverschiebung in Richtung Mietwohnungen ab.

Weiter sinkendes Angebot auf dem Eigentums-Markt

Noch immer wird das steigende Angebot an Wohneigentum problemlos absorbiert, mindestens so lange das günstige Zinsumfeld anhält. Die CS erwartet hier weiter sinkende Angebotsquoten und weiter reduzierte Leerstände bei den Eigentumswohnungen. Die Preise für Wohneigentum werden auch 2012 stärker steigen als im Mittel der letzten zwölf Jahre.

Steigende Leerstände bei den Mietwohnungen

Wie schon 2011 können laut CS auch für dieses Jahr leicht steigende Leerstände bei den Mietwohnungen zu erwartet werden. Die Mieten dagegen dürften nur leicht steigen und bei Erstvermietungpreisen dürften für die Vermieter die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Nach wie vor werden Städte wie Zürich mit einem Leerwohnungsbestand von 0,06 Prozent oder Genf hier eine Sonderstellung einnehmen. Dabei werden sich günstige Standorte und Mieten bei neu auf den Markt kommenden Wohnungen besser vermitteln lassen.

Noch keine spekulative Blase

Verstärkte Anzeichen einer nachfragegetriebenen Überbewertung sind zwar erkennbar. Dabei handelt es sich aber hauptsächlich um die Genferseeregion mit dem Unterwallis, um grosse Teile des Kantons Zürich, sowie um einzelne touristische Gebiete. Dennoch hält die CS in ihrer Studie fest, dass der Immobilienmarkt weder stark von der Spekulation geprägt ist, noch durch ein übermässiges Wachstum des Hypotheken-Volumens auffällt. Und weil die Bauwirtschaft hart an den Kapazitätsgrenzen arbeitet, ist vorderhand auch kein Angebotsüberhang in Sicht.

Büroflächenmarkt: Deutschschweiz unter Druck?

Die bedeutenden Büroflächen-Märkte Genf, Lausanne, Arc Lémanique sind auch weiterhin geprägt von tiefen Leerständen und einer limitierten Flächenausweitung. Dies führt zum schweizweit höchsten Preis-Niveau.
 
In der Deutschschweiz haben dagegen die Tiefzins-Situation und die im internationalen Vergleich tiefen Leerstände bei den Büroflächen eine Welle von Projekten ausgelöst, die in den Augen der CS-Immobilienexperten beängstigende Ausmasse angenommen haben. Die Büroflächenmärkte der Deutschschweiz stehen immer mehr unter dem Eindruck von Standortverlagerungen grosser Unternehmen aus zentralen in periphere, verkehrsgünstige und preiswertere Standorte. Innerstädtische Leerstände werden dabei ohne Preiskonzessionen nicht zu verhindern sein.

Verkaufsflächen: Flächenexpansion abgeschlossen

Der seit 2010 um 20 bis 30 Prozent gewachsene Einkaufstourismus, der starke Franken, zurückhaltendere Konsumenten - das sind die Schlagworte die den Detailhandel umtreiben. Vor allem in bevölkerungsstarken grenznahen Gebieten der Regionen Genf, Basel bis Kreuzlingen, Südtessin und Rheintal wird wenig Optimismus für eine Verkaufsflächenausweitung bestehen.
 
Schweizweit ist die Zahl bewilligter Grossprojekten stark zurückgegangen. Die damit zum Ausdruck kommende Stabilisierung hat bereits zu konstanten Leerständen und sinkenden Angebotsquoten geführt. Der sinkende Preistrend betrifft vor allem kleinere Verkaufsflächen, die zu den Verlierern des Strukturwandels gehören. Gründe dieses Strukturwandels sind die eigentlichen Fachmarkt-Zentren, die sich an etwa drei Dutzend Standorten entwickelt haben. Dieses Segment, das durch die CS schweizweit erstmalig identifiziert und analysiert wird, dürfte weiterhin mit Wachstum rechnen können. (mai/zvg)