Heisse Regionen, sportliche Preise und verführerische Zinsen

Heisse Regionen, sportliche Preise und verführerische Zinsen

Gefäss: 
Teaserbild-Quelle: Bild: Thomas Staenz
In einzelnen Gebieten der Schweiz sind in den vergangenen fünf Jahren die Immobilienpreise um 60 Prozent emporgeschnellt. Noch locken die tiefen Hypothekarzinsen, doch bald könnte sich die Situation ändern.
 
 
Droht dem Schweizer Immobilienmarkt eine Überhitzung? Diese Frage brannte den Teilnehmern am diesjährigen Immobilien-Kongress des Beratungsunternehmens Iazi unter den Nägeln. Dessen CEO Donato Scognamiglio und Jan-Egbert Sturm von der Konjunkturforschungsstelle der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich (KOF) brachten zuerst das seit drei Jahren permanent benutzte Wort «Blase» mit einem internationalen Vergleich der Immobilienmärkte auf den Boden der Realität zurück: In Spanien und Grossbritannien zogen die realen Preise von 1997 bis 2007 um 110 respektive 150 Prozent an; heute liegen sie noch bei 90 respektive 78 Prozent über dem Wert von 1997. In den USA kletterten sie von 1997 bis 2005 um 80 Prozent, jetzt pendeln sie sich bei 20 Prozent ein. Eher bescheiden mutet im Vergleich dazu der Preisanstieg der schweizerischen Immobilien an, die von 1997 bis 2008 rund 20 Prozent zulegten und sich seit der Immobilien- und Finanzkrise auf diesem Niveau gehalten haben.
 
Regional sind die Preise explodiert
«In der Schweiz momentan von einer Blase zu sprechen, geht uns zu weit,» sagte Jan-Egbert Sturm von der Konjunkturforschungsstelle der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich (KOF). Von einer generellen Überhitzung könne nicht die Rede sein, entwarnte auch der Iazi-CEO Donato Scognamiglio. Doch eine gewisse Unruhe verbarg er nicht: «Die Preise sind in den vergangenen fünf Jahren explodiert. Wir fragen uns zu Recht, ob in einzelnen Regionen wie Genf die Preise nicht überhöht sind.» So sind sie seit 2005 im Arc lémanique fast flächendeckend um 30 bis 60, in der Stadt Genf sogar um 66 Prozent hochgeschnellt (siehe Grafik). Moderater haben sich die Preise demgegenüber in Zürich (31 Prozent), Bern (20), Winterthur (17) und St. Gallen (13) entwickelt. Sportliche Preise zahlen Käufer zudem in luxuriösen Tourismusorten wie Davos (19) und Samnaun (33). Grosse Veränderungen erwartetn der CEO von Iazi für den Kanton Tessin: In Lugano haben Käufer seit 2005 bereits 23 Prozent mehr für Häuser bezahlt. Die Regionen rund um die Neat-Haltestellen werden künftig aufgeweckt, Airolo indessen wird an Beutung verlieren.
 
«Es gibt nicht die Schweiz, sondern nur regionale Märkte», fasst Scognamiglio zusammen. So zahlt ein Käufer für eine 115 Quadratmeter grosse Muster-Eigentumswohnung Jahrgang 2007 mit 4,5 Zimmern und 2 Bädern in Schaffhausen 564 000, in Zürich das Doppelte und in Zollikon fast das Dreifache. Rekordsummen werden in Cologny (GE) bezahlt, wo an gewissen Strassen für ein Einfamilienhaus von 5,5 Zimmern durchschnittlich 8 Millionen Franken hingeblättert werden müssen. «Vor allem die Mehrfamilienhäuser sind sehr teuer geworden», ergänzt Daniel Tochtermann, Immobilienexperte der Credit Suisse. Dabei sind tiefe Renditen von drei Prozent keine Seltenheit, insbesondere in Städten.

Grenzen des Wachstums

Für die steigenden Immobilienpreise mitverantwortlich ist das Bevölkerungswachstum von jährlich durchschnittlich 85 000 Personen (plus 1,1 Prozent) auf 7,8 Millionen Einwohner in den vergangenen 5 Jahren. Wiederum gilt: Die regionale Bevölkerungsdynamik war sehr unterschiedlich. Rückblickend auf 30 Jahre beispielsweise hat Bern an Bedeutung verloren, Zürich stagniert und Genf enorm gewonnen. Werden im gleichen Tempo Baulandreserven verbraucht wie in den vergangen fünf Jahren, ohne dass neues eingezont wird, so stossen starke Wachstumsgemeinden schon bald an ihre Grenzen. In den Zürcher Gemeinden Bonstetten und Bülach sowie in Rohr (AG) sind momentan zwar noch beinahe 20 Prozent der Bauzone ungenutzt. In sechs Jahren wären sie aber bei gleichbleibender Entwicklung aufgebraucht. In derselben Zeitspanne hätten ausserdem die Städte Lausanne und Zürich ihre jetzige Reserve von acht Prozent überbaut.
 
«Ein Blase muss nicht platzen. Sie kann sich auch entleeren», kommentierte Scognamiglio die Warnung der Nationalbank vor dem überhitzten Immobilienmarkt. Die mahnenden Worte dieser Institution waren vor allem an die Adresse der Banken gerichtet, die zu freizügig an wenig solvente Bauherren Hypotheken vergeben würden. Im Gegensatz dazu attestiert der Iazi-CEO den Banken Sorgfalt: «Sie sind weit vorsichtiger als vor der 1990er Immobilienkrise.» Allerdings haben Käufer von Immobilien noch nie so günstig Geld erhalten. «Zu billig», meinte er, «denn nebst dem Bevölkerungswachstum treibe der tiefe Zins die Immobilienpreise in die Höhe. In Zukunft erwarten wir, dass dieser Zinseffekt abnimmt und sich das Bevölkerungswachstum verringert. Damit werden die Immobilienpreise nur noch leicht ansteigen.» Jan-Egbert Sturm von KOF/ETH Zürich sieht in den tiefen Zinsen den Hauptgrund für die Hektik auf dem Immobilienmarkt. «Wenn diese wieder vernünftig ansteigen, werden die Preise nachlassen.»

Institutionelle Anleger als Gefahr

Die Kosten für Liegenschaften sind aber auch gestiegen, weil institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen ihre Positionen in Immobilien ausbauten, da Aktien und Obligationen in jüngster Vergangenheit unattraktiv waren. 13 Prozent des gebundenen Vermögens von Schweizer Versicherer sind Immobilien, sagte Frank Rietmann, der bei der Basler Versicherung Mitglied der Direktion ist und das Risikomanagement Schweiz leitet. «Seit 20 Jahren sind die Immobilien extrem stabil», begründet er. Und: «Immobilienblase hin oder her; ich rechne auf 20 Jahre.» Demgegenüber ist im risikoarmen Kapitalsektor der Markt für langfristige Schweizer Staatsanleihen ausgetrocknet, während bei ausländischen das Risiko der Währung und der Kreditfähigkeit gewisser Länder mitspielt.
 
Hinsichtlich des Swiss Solvency Test (SST), der momentan von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (Finma) ausgearbeitet wird, müssen Versicherer ihre Kapitalunterlegung vergrössern, um ihr Geschäftsrisiko zu vermindern. «Immobilien», so Rietmann, «wären eine ideale Anlage, wenn diese im SST richtig modelliert wäre.» Denn der Kauf von Immobilien garantiert eine stabile Mieteinnahme. «Bei hoher Eigenmittelanforderung im SST müssten wir hingegen den Immobilienbestand reduzieren.» Das hätte Folgen für den Immobilienmarkt, insbesondere wenn zusätzlich die Pensionskassen bei klar anziehender Konjunktur vermehrt ihr Geld in Aktien und Obligationen anlegen sowie in Staatsanleihen umschichten, sobald die Nationalbank die Leitzinsen erhöht.
 
Urs Rüttimann
 
 
 

Konjunkturelle Grosswetterlage

«Ein Rückfall der USA in die Krise ist praktisch ausgeschlossen», sagt Jan-Egbert Sturm, der die  Konjunkturforschungsstelle der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich (KOF) leitet. Dazu verweist er auf die positive Entwicklung des Konsums, aber auch auf die für amerikanische Verhältnisse ausserordentlich hohe Sparquote. Die USA und Kanada tragen seit 2006/07 nur noch knapp einen Drittel zum weltweiten Wachstum bei und haben ihre führende Rolle in der Weltkonjunktur an Asien (inklusive Japan) abgetreten.


EU bald mehr Wachstum

Das Welt-BIP soll gemäss KOF in den nächsten beiden Jahren von 2,8 auf 3,3 Prozent ansteigen, nachdem es 2010 voraussichtlich bei 3,4 Prozent liegt. Für die EU erweist sich der schwache Euro als stützende Kraft. Nach einem gemächlichen Wachstum von 1,6 Prozent in diesem Jahr sollen in den nächsten beiden Jahren wieder Werte von 1,9 und 2,1 Prozent erreicht werden. Nach dem Schock der Finanzkrise ist das ein positives Szenarium: Ab Herbst 2008 war damals in nur 1,5 Jahren die OECD-Industrieproduktion um mehr als 25 Prozent geschrumpft. «Alle Prognostiker», so Sturm «waren überrumpelt, weil man einen solch scharfen Einbruch noch nie erlebt hatte.»

Für die Schweiz können die Auswirkungen des tiefen Euros noch nicht scharf eingeschätzt werden.  Der international als «sicherer Hafen» geschätzte Franken bleibt stark. Immerhin: Voraussichtlich wird er etwas an Wert verlieren, sagt der KOF-Leiter.  Den Absturz des Euros wertet er aus historischer Sicht als «nicht so beunruhigend. Er ist immer noch stabil.» Die expansive Geldpolitik wird gemäss KOF-Prognose weltweit zunächst noch weitergeführt. In der Schweiz soll der 3-Monats-Schweizer Franken-Libor in den nächsten zwei Jahren von 0,5 auf 1,5 Prozent ansteigen. 
 

Bau mit vollen Auftragsbüchern 

Für 2011 und 2012 wird ein BIP von 1,8 und 2,2 Prozent erwartet, Ende 2010 soll es bei 2,7 Prozent liegen. Die Bauinvestitionen, die 2010 voraussichtlich um 1,6 Prozent zulegen, sollen auch 2011 und 2012 um 1 und 1,2 Prozent wachsen. Der Auftragsbestand im Baugewerbe wird von Sturm als «sehr positiv» gewertet: «Die Baufirmen könnten 4,4 Monate ohne neue Aufträge weiter arbeiten. Historisch gesehen ist das einmalig.»
 
(ur)

 
 
 
 

Raumplanungsgesetz

Kantone planen zu lasch

 
Mit der Revision des Raumplanungsgesetzes will der Bund die hängige Landschaftsinitiative abwenden. Er setzt dazu auf vergleichbare Ziele, wenn vom 20-jährigen Moratorium für Bauzonen abgesehen wird.
 
 
Mit einer nachhaltigen Raumentwicklung können wir das Wachstum der Bevölkerung, des Verkehrs und der Wirtschaft bewältigen. Weiter wollen wir die landschaftliche Qualität bewahren und gleichzeitig die Ressourcen schonen», sagte Maria Lezzi, Direktorin des Bundesamtes für Raumentwicklung (ARE), am Iazi-Immobilien-Kongress. Denn Lebens-, Wohn- und Umweltqualität seien wichtige Standortfaktoren, die bei der Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG) berücksichtigt werden müssen. Entsprechend erfolgt die Gesetzesrevision unter dem Leitmotiv, in urbanen Räumen verdichtet zu bauen, also die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken. Zusätzlich soll durch eine konsequente Trennung von bewohntem Gebiet und Kulturland eine weitere Zersiedlung des Landes gestoppt werden. Ganz ähnlich fordert dies auch die breit abgestützte Trägerschaft der Initiative «Raum für Mensch und Natur». Zusätzlich verlangt sie, die Bauzonen in der Schweiz für die nächsten 20 Jahre einzufrieren (siehe «baublatt» 37/2010).

Einzonung ohne Gesetzestreue

Die «überdimensionierten Bauzonen hat auch das RPG im Visier. 20 bis 25 Prozent der Bauzonenreserven befinden sich in ländlichen Gebieten, hält Lezzi fest. In den vergangenen Jahren zeigte sich, dass die gesetzlich festgelegten Grundsätze der Raumplanung in manchen Gemeinden zu wenig angewendet wurden. «Neu müssen klare gesetzliche Spielregeln definiert werden, welche die Kantone einhalten. Ansonsten folgen Sanktionen», betont die ARE-Direktorin. Eine Kompetenzverschiebung vom Kanton zum Bund brauche es dazu aber nicht. In der Landschaftsinitiative kommt demgegenüber tendenziell ein zentralistischer Zug zum Ausdruck. Die Siedlungsentwicklung nach innen soll, so Lezzi, nach einem Bündel von Massnahmen erfolgen, so unter anderem die Pflege und Verdichtung bestehender Quartiere, die Ausnutzung der Baulandreserven in Siedlungen und die Erweiterung der Bauzone an Siedlungsrändern.

Wachstum zwingt zu Raumplanung

«In den vergangenen 30 Jahren nahm die Bevölkerung in der Schweiz um 1,4 Millionen Bewohner zu. Gleichzeitig stieg der Flächenverbrauch seit den 1970er Jahren um 30 Prozent», rechnete Daniel Müller-Jentsch vor. Für den Projektleiter des Kantonsmonitoring Raumplanung von Avenir Suisse ist deshalb klar: «Das Siedlungswachstum muss raumplanerisch kanalisiert werden.» Mit der aktuellen Gesetzgebung konnte dies nur teilweise erreicht werden, weist das Kantonsranking von Avenir Suisse nach: Die städtischen Kantone Zürich, Genf und Basel-Stadt, wo mit Land besonders haushälterisch umgegangen werden muss, belegen jeweils die Ränge 1, 3 und 5. In Kantonen mit Agglomerationsbildung reicht die Qualität der Siedlungssteuerung von «gut» (Bern/Platz 2) über «mittel» (Luzern /14) bis hin zu «schlecht» (Aargau / 21). «Einige Kantone stehen quasi ohne effektive Raumplanung da», kritisiert Müller-Jentsch und wirft die Frage auf: «Was ist dann der Sinn von übergeordneten Gesetzen?» Das Hauptproblem ortet er in der Bauzonenpolitik und der Siedlungsbegrenzung. Beispielsweise nutzt kein Westschweizer Kanton Begrenzungslinien für Siedlungen. Viele Kantone verfügen über «massiv überdimensionierte Bauzonen» und mancherorts ist die räumliche Differenzierung der Bauzonenpolitik unzureichend.
 

Politischer Konsens nimmt zu

Die anschliessende Podiumsdiskussion, an der Vertreter des Landschaftsschutzes, der Bauern, der Hauseigentümer, der Bauwirtschaft und der Forschung teilnahmen, zeigte mehrheitlich den Wunsch nach einer griffigeren Raumplanung. Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes (HEV), hielt indessen an der alten Gesetzgebung fest: «Es darf nicht in die Grundfreiheit des Eigentums eingegriffen werden.» Demgegenüber konterte Raimund Rodewald, Geschäftsleiter Stiftung Landschaftsschutz Schweiz und Mitinitiant der Landschaftsinitiative: «Der Boden geht uns alle an. Die Schweiz ist zu klein, um schlechte Kantone unbeachtet zu lassen.» Jacques Bourgeois, Nationalrat und Direktor des schweizerischen Bauernverbandes sprach sich für den Gegenvorschlag des Bundes aus, der den weiteren Verbrauch von Kulturland eindämmt. Entschieden verneinte er jedoch eine zentralistische Siedlungssteuerung des Bundes. Für Anton Affentranger, Verwaltungsratspräsident der Implenia AG, waren die Auseinandersetzung mit der Landschaftsinitiative und dem Kantonsranking von Avenir Suisse schon Erfolg genug. Sie bringe eine balancierte Entwicklung zwischen Stadt und Land in Gang, während eine Überregulierung das Problem nicht lösen könne.
 
Urs Rüttimann