Gefahr einer Immobilienblase bleibt

Gefahr einer Immobilienblase bleibt

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Der UBS-Immobilienblasenindex steht nach einer Zunahme von 0,05 Indexpunkten aktuell bei 1,29. Auf den ersten Blick steht eine Indexzunahme im Kontrast zur gedämpften Preisentwicklung bei Eigenheimen. Er reflektiert aber die relativ schwächere Entwicklung von Einkommen, Konsumentenpreisen und Mieten. Geringere Preissteigerungen bei Eigenheimen führen nur zu einer Abnahme der Risiken, wenn gleichzeitig Einkommen, Konsumentenpreise und Mieten stärker steigen, was nicht der Fall ist.

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Genf zählt in Sachen Immobilienblase zu den gefährdeten Regionen.

Gemäss UBS entwickelten sich im  3. Quartal dieses Jahres sowohl die Haushaltseinkommen mit -0,1 Prozent als auch die Konsumentenpreise mit –0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal rückläufig. Während sich die Kaufpreise für Eigenheime gegenüber dem Vorquartal  um +0,4 Prozent erhöhten, führten regional höhere Leerstände und sinkende Konsumentenpreise zu einer negativen Entwicklung bei den Angebotsmieten, die sich im Quartalsvergleich um nominal -0,5 Prozent reduzierten. 

Verkaufswelle bei Zins-Trendwende

Die sich weiter öffnende Preisschere zwischen Kauf- und Mietobjekten vermochte jedoch trotz immer tieferer Erträge bei sicheren Alternativanlagen die Investitionsnachfrage nach Stockwerkeigentum nicht zu dämpfen. So bewegte sich die Zahl der Kreditanträge bei der UBS für Objekte ohne direkte Selbstnutzung mit einem Anteil von 18,3 Prozent aller Hypotarkredit-Anträge weiterhin auf stark erhöhtem Niveau.  

Im Falle einer Trendwende bei den Zinsen im Sinne einer Normalisierung der Kapitalkosten sind angesichts der heute teilweise sehr tiefen Mieteinkommensrenditen bei solchen Investitionen Wertverluste vorprogrammiert. Viele Investoren dürften dannzumal eine Umschichtung des Kapitals in ertragsstärkere Anlagen anstreben, was eine Verkaufswelle auslösen könnte.

Geringe Teuerung und tiefe Zinsen – vorläufig

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) rechnet zwar weiterhin in ihrer Inflationsprognose mit einer sehr geringen Teuerung bis zum Jahr 2017. Schweizer Eigenheimbesitzer dürften sich damit für weitere Jahre auf Hypotheken mit extrem tiefen Zinssätzen einstellen können. Trotzdem stossen die Preise auf dem Eigenheimmarkt zusehends an Grenzen. Wenn das Hypothekarvolumen im 3. Quartal mit +3,4% gegenüber dem Vorjahr auch schwächer zunahm, ist dies angesichts stagnierender oder leicht rückläufiger Haushalteinkommen eine Verschlechterung der Situation.

In ihrer vierteljährlichen Lagebeurteilung droht die SNB mit einer weiteren Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers, für den Fall, dass die Preisberuhigung nicht nachhaltig ausfällt. Noch ist es zu früh für eine definitive Beurteilung der Selbstregulierungs-Massnahmen im Bereich der Hypothekenvergabe. Dämpfende Effekte sind immerhin schon feststellbar. Eine weitere Unsicherheit ist das sich abzeichnende schwächere Wirtschaftswachstum.  

Ein Abrutschen der Schweiz in eine Rezession würde die Nachfrage nach Eigenheimen dämpfen und damit für eine eher schmerzhafte Bereinigung dieser Ungleichgewichte sorgen.

Spuren auf der regionalen Gefahrenkarte

Die schwächere Preisentwicklung hinterlässt Spuren auf der regionalen Gefahrenkarte. Eigenheime verteuerten sich primär noch in der Ostschweiz und in peripheren Agglomerationsräumen sowie in einigen Gebieten im Alpenraum und im Tessin.  (mai)

In ihrem Immobilienblasenindex nennt die UBS folgende Problem-Regionen: 

Regionen mit hohem Korrekturpotenzial: Zürich, Glattal-Furttal, Limmattal, Zimmerberg, Pfannenstiel, Innerschwyz, March, Zug, Davos, Oberengadin, Basel-Stadt, Lausanne, Morges, Nyon, Vevey, Martigny, Genève. 

Regionen mit erhöhtem Korrekturpotenzial: Knonaueramt, Zürcher Oberland, Winterthur, Linthgebiet, Saanen-Obersimmental, St. Gallen, Locarno, Lugano, Gros-de-Vaud, Nidwalden, Luzern.