Ende der steigenden Immobilienpreise?

Ende der steigenden Immobilienpreise?

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Von abflachenden, stagnierenden oder zumindest regional gar rückläufigen Immobilienpreisen ist in den letzten Monaten vermehrt die Rede gewesen, In der NZZ wagen Experten von PWC und Avaco einen Blick in die kommenden drei Jahre. Klar ist für sie, dass es kein „Weiter wie bisher“ geben wird.

In ihren Ausführungen beziehen sich Marie Seiler und Jörg Gerigk von PwC und Thomas Ankenbrand der Beratungsfirma Avaco auch auf die Erfahrungen der Entwicklung zu Beginn der 1990er Jahre. Damals trieben die Erwartungen auf weiterhin stark steigende Preise die Immobilienbewertungen, besonders auch im Mehrfamilienhaus-Bereich in die Höhe, wobei tiefe Brutto-Anfangsrenditen von nur noch 3,5% in Kauf genommen wurden. Als sich 1992 abzuzeichnen begann, dass sich die euphorischen Erwartungen nicht erfüllten, begann sich das Preisniveau nach unten zu korrigieren, bis auf das Niveau einer Bruttorendite von 5,2%.

Gründe für diese Korrektur, bzw. für die nicht erfüllten Hoffnungen auf weiter steigende Preise sehen die Autoren des NZZ-Artikels auf der einen Seite in der damaligen Zinsentwicklung und in den Irritationen nach der EWR-Abstimmung, die in eine fünf Jahre dauernde rückläufige Wachstumsrate mündete. In ihren möglichen Szenarien für die Entwicklung in den nächsten Jahren sehen die Autoren Parallelen zur heutigen Situation mit den Unwägbarkeiten der Zuwanderungs-Initiative.

Ein "Weiter wie bisher" wird ausgeschlossen

Ein theoretisch mögliches Szenario mit weiter sinkenden Zinsen und weiter zunehmendem Bevölkerungswachstum schliessen die Autoren als unwahrscheinlich aus. Realistisch sehen sie zwei Szenarien. Beide haben rückläufige Immobilienpreise zur Folge. Und beide kennzeichnet keine abrupte Korrektur oder gar das Platzen einer (vermeintlichen) Immobilienblase sondern einfach kontinuierliche Preisrückgänge.

Ein stabileres Szenario rechnet mit Preisrückgängen von etwa 10% in den beiden Segmenten Mietwohnungsmarkt und Wohneigentumsmarkt.

Ein negatives Szenario rechnet mit steigenden Zinsen und schwachem Wachstum der Bevölkerung und kommt für beide Segmente auf einen Preisrückgang von um die 15%.

Alles schon gehabt - vor 20 Jahren?

In Ihren Ausführungen in der Neuen Zürcher Zeitung konstatieren die Autoren einen Immobilienmarkt in schwacher Verfassung. Die letzten Jahre waren geprägt von positiven Impulsen (Zinsentwicklung, Wirtschaftsentwicklung, Bevölkerungswachstum, Konsumentenstimmung usw.). Bleiben wichtige Impulse aus, werden Korrekturen wahrscheinlich. Die Autoren sehen in der Kombination von hohen Bewertungen und in Verunsicherungen über künftige wirtschaftliche Entwicklungen, auch auf Grund fundamentaler Volksentscheide, eine Parallelität zur Situation in den 1990er Jahren. Ihre Folgerung: "Steigende Immobilienpreise benötigen ein stabiles Umfeld in Form sinkender Zinsen und Wachstum auch in der Bevölkerung."

Noch einige Unbekannte

Klar ist, dass die Art der Umsetzung der Zuwanderungsinitiative, aber auch die Zinsentwicklung, sowie allfällige weitere Restriktionen bei der Hypotheken-Vergabe und die Wirtschaftsentwicklung insgesamt noch abschwächende oder verstärkende Einflüsse auf die von den Autoren in der NZZ skizzierten Szenarien haben können. Wir werden es erleben. (mai)