Einfamilienhaus mit Imageschaden

Einfamilienhaus mit Imageschaden

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Teaserbild-Quelle: Bild: Urs Rüttimann
Der Zersiedlung durch Einfamilienhäuser müsse gesetzlich der Riegel geschoben werden. Dies forderte an der Tagung «Einfamilienhäuser: ein Auslaufmodell?» der Non-Profit-Organisation Schweizer Heimatschutz eine Mehrheit der Experten. Zusätzlich wurde aber auch die Frage aufgeworfen, ob das Einfamilienhaus im Grünen der Wunschtraum vieler bleibt oder sich der Trend des urbanen Wohnens durchsetzt.
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Das war vor Jahren in der Gemeinde Rain LU noch möglich: ein Einfamilienhaus inmitten einer Kuhwiese.
 
Im urigen Appenzellerland steht ein Geländewagen vor einem umgebauten Bauernhaus, das mit einer Asphaltstrasse erschlossen ist. Ein erfolgreicher Geschäftsmann erwarb das ­Immobilienobjekt aus der subventionierten Landwirtschaft und verwirklichte sich seinen Traum, im Grünen zu leben. Er ist einer von vielen, die aus der Stadt zogen, um sich im reizvollen ­Appenzeller Hügelland niederzulassen.

Mit diesem plakativen Beispiel illustrierte Christian Schmid, Stadtforscher der ETH Zürich, wie «Regionen nach und nach ihre ländlichen Qualitäten verlieren können». Es steht für die Phase der «unkontrollierten peripheren Urbanisierung» der Jahre 1980 bis 2000. Von der vorangehenden Siedlungspraxis unterschied sie sich radikal: Der wachsende Bevölkerungsdruck sprengte die Vorstellung der klaren Agglomerationsgürtel um die Städte und brachte das für die vergangenen Jahrzehnte prägende Patchworkmuster von Einfamilienhäusern und -siedlungen in stillen und grünen Zonen.

Drehen wir das Rad der Zeit noch weiter zurück. In der Phase nach dem Zweiten Weltkrieg führte der Bau von Einfamilienhäusern und anderen kleineren Wohngebäuden zu städtischen Vororten mit wenig Infrastruktur. Dieser «Suburbanisierungsprozess» war die eigentliche Geburtsstunde des Einfamilienhauses im heutigen Sinne. Zuvor gab es die Villen und Landhäuser des Grossbürgertums. Sie sind Ausdruck des individualisierten Wohnens, wie es mit der Industrialisierung um 1850 aufkam. In der ländlich und klein­städtisch gewachsenen Schweiz nahm damals, gekoppelt an zerstreute Industriegründungen, die dezentrale Besiedlung ihren Anfang.

Teurer Wunschtraum

«Wir müssen Städte bauen statt zersiedeln», sagt Schmid. Zwei ungebremste Tendenzen sollen ­dabei klar vor Augen gehalten werden: Erstens wächst alle zehn Jahre die Bevölkerung um eine halbe Million Einwohner. Zweitens hat sich der bebaute Raum in den vergangenen 50 Jahren verdoppelt. Deshalb fordert der Stadtforscher dazu auf, sich vom eingespielten Modell der Gemeindezonenplanung mit Ortskern, Arbeitszone und gehobenem Wohngebiet für steuerkräftige Bürger zu distanzieren. Die konzentrische Entwicklung vom unberührbaren Zentrum hin zu den Rändern sei zu hinterfragen. Für die erstrebenswerte Urbanisierung spreche ausserdem der neue Trend, in die Stadtzentren zurückzukehren.

Drohende demografische Falle

Auch Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse der Credit Suisse, vertritt die Ansicht, die Präferenz für Einfamilienhäuser nehme zugunsten des urbanen Wohnens ab. «Herr und Frau Schweizer träumen zwar immer noch von einem Einfamilienhaus, doch aus Kostengründen steht dieses nicht mehr in ihrer Gunst», bringt er die Erkenntnis einer Studie auf den Punkt, welche die Bank vor einem Jahr publizierte. Auch wenn die Hypothekarzinsen momentan tief sind, fehlt es den meisten Leuten nämlich an den 20 Prozent Eigenmitteln, die es für das eigene Heim braucht. «Heute muss ein Käufer für ein Ein­familienhaus mehr als sieben durchschnittliche Jahreseinkommen aufwenden, für Stockwerk­eigentum hingegen weniger als sechs», rechnet der CS-Immobilienexperte vor. Statistisch gesehen verfügen aber nicht einmal ein Drittel aller Haushalte über so viel Geld, dass sie sich Wohneigentum erwerben könnten. Und wenn, sind es meist Senioren, die ein Leben lang gespart haben.

Zusätzlich vermutet Hasenmaile, dass die Lust auf eine städtische Wohnumgebung mit kurzem Arbeitsweg und kulturellen Angeboten junge Leute zurück in die Stadt lockt. Entsprechend sank die Zahl der bewilligten Einfamilienhäuser von 15 000 Ende der 90er-Jahre auf heute 11 000. Der steigende Anteil von Einfamilienhäusern an den Leerständen kann als früher Hinweis auf eine Trendwende interpretiert werden.

Für manche Besitzer eines Eigenheims kann diese Trendwende auf der Nachfrageseite zu einer demo­grafischen Falle werden. Viele Babyboomer, die in der starken Wachstumsphase der 60er-Jahre mit rund 30 Jahren eine Familie grün­deten und sich ein Eigenheim kauften, wollen dieses heute loswerden. Denn im vierten Lebensalter haben sich ihre Präferenzen geändert. Viele ­wollen zurück in die Stadt, wo sie dank öffentlichem Verkehr, nahen Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten auch im Alter mobil und aktiv leben können. Andere indessen wünschen sich eine Zweitwohnung in den Bergen. «Die Preise für Einfamilienhäuser in peripheren Lagen entwickeln sich momentan seitwärts oder sogar rückläufig», schildert der Immobilienexperte. Denn die Babyboomer versuchen zunehmend, ihre demodernisierten und energetisch sanierungsbedürftigen Häuser zu verkaufen. Einen Interes­senten zu finden, kann speziell in peripheren Lagen schwierig werden.

Gesetzliche Defizite

Ob alt oder neu: Aus energetischer Sicht ist und bleibt das Einfamilienhaus suspekt, sagt Emmanuel Rey, Professor an der EPF Lausanne und Partner des Architekturbüros Bauart. Ein Einfamilienhaus im Vergleich zu einer Wohnung fresse 30 bis 40 Prozent mehr graue Energie, um es mit einer Strasse zu erschliessen. Dabei sei der Boden umso billiger, desto weiter er vom Zentrum entfernt liege, fügt Francesco della Casa hinzu, der Mitglied der Wakkerpreis-Kommission ist. ­Insgesamt verschlingt ein Einfamilienhaus vier Mal mehr Steuergelder als eine Wohnung. Die Bewohner selbst benötigen für ihr Leben in der Peripherie oft ein Zweitauto, und gegenüber ­einem Gebäude mit acht vergleichbaren Wohnungen auf vier Stöcken liegt der Energieverbrauch pro Quadratmeter um 45 Prozent höher.

Drei von fünf Gebäuden sind in der Schweiz Einfamilienhäuser, sowohl auf dem Land als auch in urbanen Gegenden. Dies ergab 2009 eine Zählung des Bundesamts für Statistik. Die Stiftung Landschaftsschutz Schweiz, welche die Landschaftsinitiative mitlanciert hat, möchte diese Entwicklung stoppen und möglichst zurückdrehen, indem bestehende Siedlungen verdichtet werden. Entsprechend weist deren Geschäftsleiter Raimund Rodewald auf ein «Vollzugsdefizit» in der Raumplanung hin, da das Bodenrecht und das Eigentumsrecht bis heute als unantastbar gelten würden und die «Kapitalanlage Boden» einen protektionistischen Status geniesse. «Wenn wir jedoch im bisherigen Tempo einzonen und Häuser errichten, sind wir in 82 Jahren überbaut», ist für ihn klar. Die Initiative beurteilt er als «Therapie» für Bund und Kantone, in der Raumplanung mehr Verantwortung zu übernehmen.

Unter anderem fordert die Initiative ein Moratorium für neue Bauzonen während 20 Jahren, um den Prozess der Siedlungsverdichtung wirkungsvoll zu unterstützen. «Neue Quartiere für Einfamilienhäuser sollten zudem nicht mehr eingezont werden», ergänzt Rodewald. Unüberbaute Parzellen in Siedlungsgebieten will er steuerlich belasten und der öffentlichen Hand den Erwerb von teilüberbauten Zonen ermöglichen, welche die Landschaft be­lasten und sich schlecht verdichten lassen. Ausserdem verlangt er ein auf die Nutzungsplanung ausgedehntes Verbandsbeschwerderecht.

Massvolle Nutzungsdichte

Verdichtete Siedlungen werden zum Gebot der Stunde. Grössere Haushalte mit vier bis fünf ­Personen würden tendenziell abnehmen; demgegenüber steige die Nachfrage der Ein- bis Zweipersonenhaushalte, prognostiziert entsprechend Emmanuel Rey von der EPF Lausanne. Ein Anbau oder ein Zweithäuschen im Garten einer üppig parzellierten Villa wäre für ihn durchwegs vorstellbar, gleichsam wie das Stöckli neben dem Bauernhaus. Grosses Potenzial sieht er in Industriebrachen, die schweizweit seiner Schätzung nach ein bis zwei Mal die Fläche der Stadt Genf ausmachen.

«Dabei muss auf den historischen Kontext unseres Landes geachtet werden», warnt Stadtforscher Christian Schmid vor «unsinnigen» Vergleichen beispielsweise mit Hongkong. «Die Dichte von Zürich-West ist hoch angesetzt. Die Konsequenzen müssen erst noch erfasst ­werden.» ­Zudem hinterfragt er den Nutzen eines 600-Quadratmeter-Lofts im obersten Stock eines Hochhauses. «Was wird da hingesetzt? Das Loft ist ein reines Verkaufsobjekt, das einer Familie nichts bringt.» Die Planer müssten folglich genau überlegen, was sie mit der Verdichtung einer Siedlung zuschütten und wer dereinst dort wohnt.

Ein Fallbeispiel für verdichteten Wohnraum wird Lausanne-West, das in den vergangenen 50 Jahren stark zersiedelt wurde. Künftig soll diese ­Region bis zu 30 000 neue Bewohner und zahlreiche Arbeitsplätze aufnehmen. Um die emotionale Bindung der Bewohner zu wahren, müsse mit den historisch wertvollen Gebäuden sehr sorgfältig umgegangen werden, sagt Ariane Widmer, Projektleiterin von Lausanne-West. Auf der anderen Seite begrüsst sie das «Druckmittel ‹Agglomerationsprogramm›», mit dem der Bund gelungene, die Gemeindegrenze überschreitende Siedlungskonzepte finanziell unterstützen kann. «Die Wertabschöpfung bei Einzonungen allein reicht für unsere Aufgabe nicht aus.»
 
Urs Rüttimann
 
 

Nachgefragt

Adrian Schmid,

Geschäftsleiter Schweizer Heimatschutz

 
Ist das Einfamilienhaus ein Auslaufmodell?
Die Siedlungsausdehnung erfolgt in den ländlichen Gebieten vor­wiegend über Einfamilienhäuser. Gemäss Bundesamt für Statistik wurden seit 2001 rund 110 000 Einfamilienhäuser erstellt, also 12 200 Gebäude pro Jahr. Oder anders gesagt: Alle 45 Minuten wird ein Einfamilienhaus neu bezogen. Konkret sind 74 Prozent aller seit 2001 erbauten Wohngebäude Einfamilienhäuser. Das spricht ­einerseits für den Erfolg des «Hüsli» und manifestiert andererseits die gravierenden Probleme.

Soll der Einfamilienhausbau gesetzlich reguliert werden?
Seit Jahrzehnten schreitet die Zersiedlung des Landes ungebremst voran. Der Schweizer Heimatschutz setzt sich gegen den Verlust von Kulturland und intakten Landschaften ein. Er lancierte deshalb 2007 mit anderen Umweltverbänden die Landschaftsinitiative, die eine Plafonierung der heutigen Bauzonen für 20 Jahre fordert. Die Einzonung reiner Einfamilienhaus-Quartiere ist grundsätzlich auszuschliessen

Müssten andere Wohnbauformen speziell gefördert werden?
Der Schutz der einmaligen Landschaften kann über die qualitätsvolle Verdichtung bestehender Bauzonen erreicht werden. Mit dem diesjährigen Wakkerpreis an neun Gemeinden des Ouest Lausannois prämierte der Schweizer Heimatschutz die städtebauliche Neuorganisation einer Region, die sich bisher chaotisch und wenig attraktiv entwickelt hat. Den dringenden Handlungsbedarf in der Raumplanung erkannte auch der Bundesrat. Er präsentierte kürzlich sein Raumkonzept Schweiz, und der Ständerat sprach sich erfreulicherweise für die Reduktion von Bauzonen sowie für die Mehrwertabschöpfung in der laufenden Revision des Raumplanungsgesetzes aus.  (ur)
 
 
 

Fredy Hasenmaile,

Leiter Immobilienanalyse der Credit Suisse

 
Ist das Einfamilienhaus ein Auslaufmodell?
Das Bild vom Einfamilienhaus hat ein paar Kratzer bekommen. Für viele ist es nach wie vor ein erstrebenswerter Traum, aber nicht mehr für alle. Nicht nur aus gesellschaftlicher, sondern zunehmend auch aus ökonomischer Perspektive müssen wir uns fragen, ob es Sinn macht, in die Breite zu bauen und dann aufwendig die Infra­struktur nachzuziehen. Das Einfamilienhaus ist die am wenigsten verdichtete Wohnform und verbraucht dadurch nicht nur im Bau, sondern auch im Betrieb mehr Ressourcen.

Soll der Einfamilienhausbau gesetzlich reguliert werden?
Nein, die Regulierung löst die Probleme in der Regel nicht. Das immer weitere Ausgreifen des Einfamilienhauses in die Peripherie des Landes erfolgt nicht zuletzt auch deswegen, weil wir über zu tiefe Ausnutzungsziffern das Wohnangebot in den urbanen Regionen verknappen. Jede zweite Wohnung in der Stadt Zürich liegt im Erdgeschoss oder im ersten Stock, und nur 14 Prozent der Wohnungen entfallen auf den vierten Stock aufwärts. Wir müssen uns entscheiden, ob wir zum Schutz von Kulturland nicht eine etwas höhere Bauweise zulassen wollen. Es gibt keine dritte Alternative.

Müssten andere Wohnbauformen speziell gefördert werden?
Wozu die Förderung von speziellen Wohnbauformen hinführen kann, hat die Immobilienkrise in den USA gezeigt, welche unter ­anderem auf eine übertriebene Wohneigentumsförderung zurückzuführen ist. Wir sollten dagegen aufhören, das Pendeln über Steuer­abzüge noch zu fördern und die Infrastrukturkosten, die beim Bauen auf der grünen Wiese anfallen, nicht immer nur der Allgemeinheit aufzubürden. Die Kostenverursacher sollten verstärkt zur Kasse gebeten werden. (ur)