Nachhaltige Wohnimmobilien: Der Standortentscheid ist die halbe Miete

Nachhaltige Wohnimmobilien: Der Standortentscheid ist die halbe Miete

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Der Standortentscheid ist die halbe Miete

Die Lage von Immobilien ist und bleibt das übergeordnete Entscheidungskriterium für Investitionen in langfristig nachhaltigen Wohnraum. Der energie- und kostenoptimierte Technologiemix ist lageabhängig und dadurch der Standortentscheidung untergeordnet. Da professionelle Vermieter nachhaltige Standorte im Portfolio gewichten, heben sie sich positiv vom Eigenheimmarkt ab: Miete verdichtet, Eigentum zersiedelt.

Von Christian Kraft, Hochschule Luzern

Mietwohnungen mit guter ÖV-Anbindung
Quelle: 
Gabriel Diezi

Wohneigentum entsteht oft an schlecht erschlossenen Lagen. Wohnbaugenossenschaften achten hingegen beim Bau neuer Mietwohnungen auf eine gute ÖV-Anbindung. (Symbolbild: Glattpark, Opfikon ZH, 2014).

Die Erschliessung einer Immobilie ist aus wirtschaftlicher, räumlicher und ökologischer Perspektive absolut zentral. Energetisch lassen sich Immobilien jederzeit im Lebenszyklus optimieren. Ihre Lage lässt sich dagegen nicht verändern. Zwar ist es möglich, Lagequalitäten durch zusätzliche Infrastrukturen zu verbessern. Doch Eigentümer können diese langsamen Prozesse selten beeinflussen.

Die Gründe für die hohe Relevanz von Lagekriterien für nachhaltige Wohnimmobilien liegen auf der Hand: Hohe Lebens- und Wohnqualitäten für Bewohner, geringe Risiken für Eigentümer, geringe induzierte Mobilität durch kurze Wege, geringer Landverbrauch und geringer Ressourcenverbrauch pro Kopf durch erhöhte und akzeptierte Dichte.

Wenig gut erschlossene Wohnungen

Um wirtschaftlich und nachhaltig zu investieren, müssen Entwickler und Eigentümer somit Um-und Neubauinvestitionen an die richtigen Standorte lenken. Dass dies in den letzten zehn Jahren insgesamt nicht gelungen ist, zeigt die geografische Verortung von projektierten Wohnungen gemäss Baubewilligungen, die das Bauinfo-Center der Docu Media Schweiz GmbH erhoben hat.

Gut 500'000 neu geplante oder bewilligungspflichtig sanierte Wohnungen konnten so verortet werden. 38 % dieser Wohnungen sind gut bis sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen, zumeist in beliebten Stadt- und Ortszentren mit erhöhter Nutzungsdichte. Hier decken sich urbane Wohnqualitäten mit geringem Landverbrauch, kurzen Wegen und langfristiger Sicherheit für Eigentümer. Die ÖV-Güteklasse eignet sich dadurch als einfaches Mass der Lagequalität mit hoher Korrelation zur Bevölkerungsdichte (Abbildung 1).

Abbildung 1
Quelle: 
Baublatt / Bauinfo-Center Docu Media, Hochschule Luzern

Abbildung 1: Bewilligungspflichtig projektierte Wohnungen von 2009 bis 2018 nach ÖV-Güteklasse


Mietwohnungen primär im Zentrum

Erstaunlich ist hierbei besonders der markante Unterschied zwischen neu gebauten Mietwohnungen und selbstgenutztem Wohneigentum. Zwar spiegeln die Zahlen die Stadt-Land-Struktur der Segmente wider. Dennoch überrascht, dass Mietwohnungen zu 79 % an sehr gut erschlossenen Lagen entstehen, während Wohneigentum zu 63 % an sehr schlecht erschlossenen Lagen gebaut wird.* Diese Relationen sind auch bei Ausschluss von 10'000 Kleinprojekten und Einfamilienhäusern stabil (Abbildung 2).

Abbildung 2
Quelle: 
Baublatt / Bauinfo-Center Docu Media, Hochschule Luzern

Abbildung 2: Verteilung projektierter Neubauwohnungen von 2009 bis 2018 nach ÖV-Güteklasse


Der Eigenheimmarkt zersiedelt

Aus dieser Perspektive steht es nicht gut um die Verdichtung und die Wahl nachhaltiger Standorte. Das selbstgenutzte Wohneigentum ist Hauptverursacher dieser Situation – selbst ohne Einfamilienhäuser. Ein Lageindikator aus dem Verhältnis von guten zu schlechten Lagen verdeutlicht zudem den mangelhaften Fortschritt bezüglich Verdichtung seit 2009. Der Neubau im Eigentum findet öfters in schlechten als guten Lagen statt, was die Zersiedelungsproblematik verschärft (negativer Bereich). Der Neubau im Mietsegment hingegen findet öfters an guten als schlechten Lagen statt und trägt somit zur Verdichtung bei (positiver Bereich) (Abbildung 3).

Abbildung 3
Quelle: 
Baublatt / Bauinfo-Center Docu Media, Hochschule Luzern

Abbildung 3: Verhältnis von gut zu schlecht erschlossenen Wohnungen


Anlagestrategien mit klarem Muster

Innerhalb des Segments neuer Mietwohnungen lassen sich die geografischen Anlagestrategien der Eigentümer ablesen. Grosse institutionelle Investoren überzeugen durch eine professionelle Auswahl sehr zentraler und gut erschlossener Lagen mit hohen Indikatorwerten bezüglich Verdichtung. Wohnbaugenossenschaften bewegen sich ebenfalls deutlich im positiven Bereich, jedoch nicht im gleichen Masse wie stark auf Zentrumslagen fokussierte Investoren. Auch im Entwicklungsmarkt zeichnen sich klare Muster ab: Entwickler mit starkem Fokus auf den institutionellen Wohnungsbau wählen sehr gut erschlossene Standorte. Bei Entwicklern mit stärkerem Fokus auf Stockwerkeigentum fällt das Ergebnis durchwachsen aus. Auch hier bestätigt sich erneut, dass sich an den bestens erschlossenen Lagen die Mietwohnungen durchsetzen. Professionelle Investoren tragen mit ihrem klaren Fokus auf Mietwohnungen an sehr gut erschlossene Lagen also insgesamt deutlich zur Nachhaltigkeit im Wohnungsmarkt bei.

Dezentrale «Öko-Eigenheime»

Hinsichtlich energetisch-technischer Ausstattung haben Eigenheime hingegen die Nase vorn. Gut 70 % aller neuen Eigenheime dürften mit Wärme aus Geothermie, sonstigen Wärmepumpenanlagen oder Solarheizungen versorgt werden. Im Mietwohnungssegment sind dies lediglich 58 % der neuen Wohnungen. Vor allem in Bezug auf das grosse Segment der Geothermie dürften auch diese Zahlen sehr stark von den Standorten beeinflusst werden. An den schlechter erschlossenen Lagen der Eigenheime lassen sich Bohrungen für Erdsonden häufiger umsetzen. Auch die Geräuschentwicklung von Luftwärmepumpen dürfte deren Verbreitung an weniger dicht besiedelten Standorten fördern (Abbildung 4).

Abbildung 4
Quelle: 
Baublatt / Bauinfo-Center Docu Media, Hochschule Luzern

Abbildung 4: Lageabhängige Verteilung energierelevanter Technologien im Eigenheimmarkt


Fernwärme hilft Mietgrossprojekten

Ganz deutlich gelingt es bei Mietwohnungen viel besser, adäquate Technologien mit guten Lagen zu vereinen. Erneuerbare Energien nehmen mit der Erschliessungsqualität leicht zu, mit Ausnahme sehr dichter zentraler Standorte. Doch hier spielen Mietwohnungsprojekte ihre Grösseneffekte voll aus und nutzen Fernwärmeangebote. Zwar kommen über Fernwärme nur selten erneuerbare Energien zum Zuge. Doch werden einzelne fossile Heizsysteme durch Abwärme verschiedener Verbrennungs- oder Abwasserprozesse ersetzt, lässt sich dennoch ein Fortschritt hinsichtlich gesamthafter Energiebilanz erzielen. Leider spielt die Gasheizung in einigen Projekten immer noch eine zentrale Rolle. Für 13 % der Mietwohnungen und 15 % der neuen Eigenheime wurden in den letzten zehn Jahren noch Gasheizungen projektiert (Abbildung 5). Der Zeitverlauf zeigt jedoch, dass auch die Gasheizung ihren Zenit im Jahre 2016 überschritten hat und seitdem auf dem Rückzug ist.

Abbildung 5
Quelle: 
Baublatt / Bauinfo-Center Docu Media, Hochschule Luzern

Abbildung 5: Lageabhängige Verteilung energierelevanter Technologien im Mietwohnungsmarkt


Guter Standort, gesicherte Zukunft

Es gibt also noch viel zu tun. Doch wenn die Immobilie für ihre Nutzung am richtigen Ort steht, wird es immer die Möglichkeit geben, sie weiterzuentwickeln. Denn auch energetische Nachhaltigkeit ist nicht statisch. Was uns heute als technologischer Höhepunkt erscheint, kann in fünf Jahren bereits überholt sein. Erst mit lokalen Wachstumspotenzialen entsteht die Möglichkeit, diese Investitionen laufend zu tätigen.

Stockwerkeigentumsprojekte in peripheren Gebieten mögen zwar im Vergleich zu einigen Mietprojekten technologisch hochwertiger ausgestattet sein. Doch Eigentümer erkaufen sich diese Ausstattung mit weiten Pendelwegen. Angesichts geringer Aufwertungspotenziale fällt die technische Entwertung zudem schwer ins Gewicht. Zusammen mit Abstimmungsblockaden der Eigentümergemeinschaften ist der Sanierungsstau vorprogrammiert.

In der Vielfalt liegt die Nachhaltigkeit

Die technologische Ausstattung eines Gebäudes darf weder im Neu- noch im Umbau erste Priorität der Investitionsentscheidung sein. Wohngebäude werden für viele Jahrzehnte gebaut. Vorzeitige Sanierungen können Werte vernichten, die von Mietern geschätzt werden, und müssen zudem über Mieterhöhungen finanziert werden. Die Gesellschaft benötigt ein durch Vielfalt nachhaltiges Wohnungsangebot. Professionelle Immobilieneigentümer haben die besten Voraussetzungen, um die richtigen Standortentscheide zu treffen und in diese langfristig zu investieren. So entwickeln sie nachhaltige und vielfältige Portfolios. Ergänzungen mit kostendeckenden Geschäftsmodellen fördern die preisliche Vielfalt auch an zentralen Lagen.

Die systematische Auswertung von 50'000 Wohnbauprojekten der letzten zehn Jahre dient als Basis einer sachlichen und ganzheitlichen Förderung einer nachhaltigen Wohnungswirtschaft. Als nächster Schritt werden die Einflüsse verschiedener Projektattribute auf Mieten und Absorption einzelner Wohnungen analysiert. Docu Media, FPRE, BWO, SNBS, SfP, Pensimo und Implenia unterstützen das Projekt mit einer Auftaktkonferenz am 6. Juni 2019 am IFZ in Zug.

*Diese Werte gelten unter Bereinigung nicht definierter Eigentumsform. Bei circa 30 % aller Projekte von 2009 bis 2018 bleibt es offen, ob Miet- oder Eigentumswohnungen angestrebt werden. Diese Dunkelziffer ist nahezu konstant für alle Erschliessungsqualitäten und Jahre.
 

Nachhaltige Wohnungswirtschaft

Das weite Feld der Nachhaltigkeit von Wohnraum ist stark durch teils widersprüchliche Einzelinteressen geprägt. Die IFZ-Konferenz verbindet die Elemente zu einer ganzheitlichen Sicht auf nachhaltige Immobilieninvestitionen. Sie zeigt die wirtschaftlichen Realitäten der Nachhaltigkeit auf. Die Dimensionen Wirtschaft, Ökologie, Gesellschaft und Raum werden aus ganzheitlicher Sicht hinterfragt. Dabei diskutieren Eigentümer und Vertreter öffentlicher Institutionen die Machbarkeit politischer Wünsche.

  • Wann: 6. Juni, 8.15 bis 16.45 Uhr
  • Wo: Hochschule Luzern – Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen
    Zug IFZ, Grafenauweg 10, 6302 Zug
  • Mehr Informationen: www.hslu.ch/ifz-konferenzen