Dienstbarkeiten: Vorsicht schützt vor teuren Überraschungen

Teaserbild-Quelle: DieBibliothekarin Pixelio.de

Der lange gehütete Wunsch scheint zum Greifen nah: Endlich ist der ideale Bauplatz für das eigene Heim gefunden! Doch bevor die Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt wird, sollte jeder exakt überprüfen, inwieweit das Grundstück mit Dienstbarkeiten belastet ist oder bestehende Altlasten das Bauvorhaben extrem verteuern oder gar verunmöglichen könnten.

Bauland ist rar, gute Standorte sind begehrt, deshalb wird jede potenzielle Möglichkeit des Erwerbs dieser Grundstücke als Glücksfall angesehen. Wenn sich die Parzelle in besiedeltem Gebiet befindet, also in unmittelbarer Nähe weitere Überbauungen bestehen, sollte immer damit gerechnet werden, dass sich auf der Liegenschaften sogenannte Dienstbarkeiten befinden.

Besonders bei Immobilien älteren Datums und Grundstücken, die sich seit langem in Familienbesitz befinden oder mehrfach veräussert wurden, sind sich die aktuellen Besitzer oft nicht bewusst, welche Bedingungen und Einschränkungen an die Nutzung oder den Umbau gekoppelt sind. Mit einem Blick in den Grundbuchauszug lässt sich dies direkt ersehen. Wenn sich der Laie bezüglich der dort verwendeten Amtssprache nicht vollends über die inhaltlichen Festlegungen sicher ist, lohnt sich der Gang zum Fachmann.

Denn diese Dienstbarkeiten können die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich einschränken. Kennt man die Beschränkungen genau, können eventuelle Risiken besser beurteilt und Massnahmen ergriffen werden, um langjährigen und teuren gerichtlichen Streitigkeiten mit den Nachbarn oder Behörden vorzubeugen. Im schlimmsten Fall ist der Erwerb eines Grundstückes aufgrund eines nicht im vornherein ermittelten rechtlichen Risikos nutzlos oder ein Bauprojekt kann nicht verwirklicht werden.

Jede Dienstbarkeit hatte bei ihrer Auflegung einen Zweck. Dienstbarkeiten sind sogenannte «beschränkte dingliche Rechte». Sie betreffen in der Regel Liegenschaften, auf denen zum Vorteil eines anderen Grundstücks (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) bestimmte Rechte und Eingriffe eingeräumt werden müssen, die der Eigentümer dulden muss beziehungsweise durch die er sein Eigentumsrecht nicht uneingeschränkt ausüben darf. Die in der Dienstbarkeit festgehaltenen Rechte gelten gegenüber jedermann, unabhängig davon, ob man von den Dienstbarkeiten Kenntnis hat oder nicht.

Änderungen im Grundeigentumsrecht

Silvia Eggenschwiler Suppan ist Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht und von Berufs wegen regelmässig in rechtliche Klärungen involviert und kennt die Risiken und ihre Folgen. Im Rahmen der «Bau und Wissen»-Veranstaltung «Dienstbarkeiten, nachbarliche Immissionen und Altlasten» in Wildegg gab sie einen kleinen Einblick in die Vielfältigkeit rechtlicher Konflikte. 

Im Grundeigentumsrecht wurden in den vergangenen Jahren Änderungen und damit Vereinfachungen vorgenommen:

1. Für die Errichtung von Dienstbarkeiten (Art. 732, 746 und 779a ZGB) und Grundpfandrechten (Art. 799 ZGB) ist ein öffentlich beurkundeter Vertrag notwendig. Jedoch sind Dienstbarkeiten auch mittels eigenhändigem Testament oder schriftlichem Erbteilungsvertrag möglich. Dienstbarkeiten können ebenfalls als Legalservitut mittels schriftlichem Gerichtsurteil auferlegt werden. Sie entstehen auch bei der Erstellung äusserlich wahrnehmbarer Leitungen (Art. 676 Abs.3 ZGB) sowie bei einem notwendigen Durchleitungsrecht (Art.691, ZGB).

Gemäss Artikel 958 des Zivilgesetzbuches sind die Dienstbarkeiten stets in das Grundbuch einzutragen. Das bedeutet, dass sie erst mit der Eintragung ins Grundbuch als dingliches Recht entstehen (Art. 971 ZGB). Dem Eintrag ins Grundbuch geht in der Regel ein Dienstbarkeitsvertrag voraus, welcher von den Parteien ausgehandelt wird. Zu seiner Gültigkeit bedarf dieser seit dem 1. Januar 2012 der öffentlichen Beurkundung eines Notars.

2. Zudem sind seit diesem Datum nur noch zwei Grundpfandarten, nämlich die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief möglich. Neu wurde der Register-Schuldbrief eingeführt. Dabei handelt es sich um eine papierlose, elektronische Eintragung durch das Grundbuchamt. «Diese Registrierung verhindert, dass sich bei Verlust von Schuldbriefen der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie unnötig verzögert», erläutert die Anwältin. Einen weiteren Ratschlag gibt sie: «Schuldbriefe sollte man möglichst nie löschen, da deren Neubegründung mit Notariats- und Grundbuchkosten verbunden sind und zukünftig, zum Beispiel für die Finanzierung eines Bauprojekts, von Nutzen sein können.»

3. Änderungen wurden auch beim Bauhandwerkerpfandrecht vorgenommen. Das Pfandrecht für Abbrucharbeiten, Gerüstbau, Baugrubensicherung und weiteres wurde gesetzlich geklärt (Art. 837 Abs. 1 Ziffer 3 ZGB). Nimmt ein Mieter bauliche Veränderungen an der Immobilie vor, bedarf es der Zustimmung des Grundeigentümers (Art. 837 Abs. 2 ZGB). Das Doppelzahlungsrisiko für den Grundeigentümer im Falle eines Konkurses des Generalunternehmers bleibt unverändert bestehen. Bei ausstehenden Zahlungen stehen Handwerkern jetzt eine vier- statt dreimonatige Eintragungsfrist zur Verfügung, um Bauhandwerkerpfandrechte zur Sicherung der Werklohnforderung im Grundbuch vormerken zu lassen.

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