Ausblick 2020: «Die Mietpreisschere zwischen Zentren und Peripherie dürfte sich weiter öffnen»

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Wie ist es um die Baubranche im 2020 bestellt? Das Baublatt hat dazu Experten zu unterschiedlichen Themen befragt. Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real Estate der UBS Switzerland AG, erklärt, vor welche Herausforderungen der Bau von Wohnrenditeliegenschaften stellt.

Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real Estate der UBS Switzerland AG
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Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real Estate der UBS Switzerland AG

Vor welchen Herausforderungen steht der Bau von Wohnrenditeliegenschaften und was sind mögliche Trends?

Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind seit 2005 um rund 75 Prozent gestiegen, stagnieren aber seit vier Jahren. Denn das Schreckgespenst Leerstände macht die Runde. So ist die Zahl leerer Mietwohnungen das zehnte Jahr in Folge gestiegen und betrug 2019 rund 2,7 Prozent. Aus regionaler Perspektive lassen sich drei Beobachtungen festhalten: Erstens stieg die Zahl leerstehender Wohnungen in den letzten drei Jahren zwar in fast allen Regionen, aber in Grosszentren und engen Agglomerationsräumen, wo fast die Hälfte aller Mietwohnungen steht, verharrte die Leerstandquote deutlich unter 1 Prozent. Zweitens stieg die Leerstandquote mit zunehmender Entfernung zu den Grosszentren stärker an. Drittens liess man bei der Projektierung von Bauvorhaben trotz leerer Wohnungen keine Vorsicht walten. Bestehender Leerstand war schliesslich ein guter Indikator für zusätzlichen Leerstand. An der Tatsache, dass am «falschen» Ort gebaut wird, ändert sich vorerst wenig. Denn die Zahl der Baugesuche sank in den letzten Quartalen anteilsmässig am stärksten in den Zentren und Agglomerationen, weniger in der Peripherie.

Der verschärfte Wettbewerb drückt auf die Angebotsmieten. Diese liegen mittlerweile gesamtschweizerisch rund 6 Prozent unter dem Höchststand von 2015. Neubaumieten korrigierten in derselben Periode sogar um 10 Prozent. 2020 erwarten wir im Landesdurchschnitt einen Rückgang der Angebotsmieten um weitere 2 Prozent. Die Ostschweiz sowie die Kantone Waadt, Freiburg, Wallis, Tessin, Aargau und Solothurn dürften von Mietzinssenkungen am stärksten betroffen sein. In diesen Regionen erwarten wir 2020 Korrekturen von gegen 5 Prozent. In Zentren und ihren engen Agglomerationen wird dagegen der bestehende Nachfrageüberschuss Mietzinssenkungen auf breiter Front verhindern. Die Mietpreisschere zwischen Zentren und Peripherie dürfte sich entsprechend weiter öffnen. Leerstand und das damit verbundene Risiko von Werteinbussen bleiben auch in den nächsten Jahren in erster Linie eine Herausforderung für die Peripherie.